放手三代江山?债务压顶,香港四大地产豪门之一或将易主

香港郑裕彤家族或将放手自己三代人打下的地产帝国？

一纸公告，牵动香港地产业神经。当全球最大的另类资产管理公司黑石，与香港四大地产豪门之一接触，香港地产市场格局可能正在改写。

1月29日，彭博社一则独家消息震撼香港：香港新世界发展的控股股东周大福企业，正与美国黑石集团深入讨论，可能出让新世界控股权。当晚，新世界发展发布公告，证实控股股东已接获部分潜在投资者接洽，但未披露投资者身份，并澄清未达成任何协议。

作为执掌新世界半个多世纪的香港四大豪门郑裕彤家族，为何会考虑放手这座亲手缔造的地产帝国？而素有资本重组王者之称的黑石集团，为何盯上了深陷债务泥潭的新世界？

市场对此反应强烈，新世界股价于29至30日累涨近10%，自年初以来累计涨幅已达56%。这一潜在的股权变动，不仅关乎一家龙头房企的未来，更可能标志着香港传统地产家族经营模式迎来转变。

地产豪门易主传闻

这场潜在的地产豪门易主传闻始于1月29日。彭博社引述消息人士称，目前持有新世界发展45.33%股权的周大福企业，正与美国黑石集团深入谈判，计划出售控股权。

消息迅速在市场发酵，投资者纷纷猜测这一交易的背后动机和潜在影响。新世界发展在当日晚间发布公告，做出正式回应。

公告称，控股股东周大福企业已接获部分潜在投资者就可能投资新世界的事宜接洽，但强调“尚未与任何潜在投资者、潜在投资金额、性质或形式达成任何协议”。

郑裕彤之子、周大幅企业主席兼新世界发展主席郑家纯，图源：星岛头条

值得注意的是，这并非新世界与黑石首次传出“绯闻”。早在去年8月，市场就曾传言双方在讨论出售资产或涉及私有化方案，当时新世界同样予以澄清。

新世界主席、郑裕彤长子郑家纯日前接受采访时曾罕见松口，称周企将追求“双赢局面”的交易，退出投资时不会“赚尽一分一毫”，更看重对社区的正面影响。这番表态，被市场认为是郑氏家族有意逐步抽身新世界的信号。

黑石帝国

黑石集团在此次潜在交易中扮演着关键角色。这家成立于1985年的美国公司，如今已是全球最大的另类资产管理公司，截至2025年底资产管理规模达1.28万亿美元（约合9.9万亿港元），相当于香港GDP的近3倍。

黑石以擅长“买低卖高”的投资策略闻名，专门物色被低估的优质资产，通过业务重组和价值提升后高价出售。

其最经典的投资案例当属希尔顿酒店集团。2007年，黑石以260亿美元的天价收购当时全球酒店业龙头希尔顿并完成私有化，不料收购完成后不久便遭遇金融海啸，投资账面出现巨额亏损，一度被市场质疑决策失误。

图源：星岛头条

但黑石并未放弃，持续投入资金改善酒店运营，最终在2013年推动希尔顿重新上市，随后逐步减持股份，截至2018年，黑石持有希尔顿11年间，累计斩获140亿美元总回报，成为私募股权行业的传奇案例。

业内分析，对于如今的新世界而言，黑石的到来无疑是潜在的“强心针”，有望帮助新世界加速资产变现、摆脱债务困境，更能推动其摆脱传统家族经营模式，强化企业管治，为老牌企业注入新活力。

郑家困境

郑裕彤家族也曾凭借地产风光无限，此番放手可能是想轻装转型，当中或许也有一些无奈。

其考虑出让新世界控股权的背后，是新世界发展面临的沉重债务压力。截至2023年6月底，新世界综合债务净额高达1201亿港元，净负债比率为58.1%。

这一财务压力在近年来尤为突出。相比之下，郑家旗下的另一核心业务——周大福珠宝，却持续为家族带来稳定现金流和利润，形成了“左手珠宝赚钱，右手地产化债”的鲜明对比。

新世界管理层已意识到问题的严重性，正在积极推进化债。据悉，仅去年一年，公司已通过再融资、获得银行贷款、永续债券置换方案等方式，处理了超过1000亿港元的债务。

然而，这些措施似乎仍不足以彻底解决财务困境。报道称，新世界正努力在2026财年实现正现金流，并加快资产处置，以填补数十亿美元的资金缺口。

黄金岁月

如今深陷债务泥潭的新世界，也曾有过属于自己的黄金岁月，而这一切，都离不开创始人郑裕彤的传奇操盘。这位被誉为“珠宝大王”、“香港地产界四大天王之一”的企业家，以一己之力，缔造了横跨珠宝、地产的商业帝国，撑起了香港豪门的半壁江山。

郑裕彤的人生，本身就是一部底层逆袭的传奇。他仅读过小学，1938年辍学前往澳门，在未来岳父周至元的周大福珠宝金行打工，一步步站稳脚跟，1943年与周翠英结婚后，逐渐接手周大福。

郑裕彤与妻子

在珠宝行业站稳脚跟后，郑裕彤敏锐嗅到房地产的商机，成为香港最早涉足地产的企业家之一。1952年，他率先在跑马地兴建蓝塘别墅，开启地产布局；香港六七暴动期间，地产市场一片萧条，无人敢投资，郑裕彤却逆势抄底，低价购入大量土地，为后续发展积累了核心资本。

1970年，新世界发展正式成立并上市，此后数十年，郑裕彤带领新世界在香港遍地开花，参与建设尖沙咀中心、新世界中心、香港会展中心等标志性建筑，深刻影响了香港的城市面貌，与长实、新鸿基、恒基并称“香港四大地产商”，郑氏家族也因此跻身香港四大豪门，风光无限。