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产业地产就是一场高端局：2026共赴新征程
一群中年油腻男人
茶馆续话｜被迫自持的园区，如何让资产“活”起来？
茶汤刚沸，老陈便说起难处：“现在拿地，动不动就要求自持50%甚至70%或100%，算算账，光靠租金得二十多年回本。”
做财务的老徐点头：“这就像买了套房子只准出租不准卖。市场好时是资产，市场差时就成‘不动产’了。”
现实困局：想选的路，常走不通
“上中下三策那是理想情况，” 老李苦笑，“现在多数时候，根本没得选。一线城市产业用地，不自持连竞标资格都没有。明明知道整体持有现金流压力大，也得硬着头皮上。”
他分享了个例子：“朋友公司在杭州拿地，条件写着‘建成后十年内不得分割销售’。算下来，自持部分年化回报不到3%，比银行理财都低。”
破局关键：让资产从“成本”变“资本”
“既然必须持有，就得换个思路。” 从事资产证券化的然总开口，“不能把自持物业看作‘沉淀的成本’，而要当作‘可经营的资本’。”
他举了个案例：“上海有个园区，自持率70%。他们不做传统租赁，而是转型做‘产业实验室’——把空间按模块化改造，向企业提供‘空间+设备+技术指导’的套餐服务。同样面积，产值翻了三倍。”
三条路径：深度运营创造溢价
老陈若有所思：“所以核心不是‘要不要持有’，而是‘如何让持有的部分更值钱’？”
“正是。”然总展开说，“产业定位要‘窄而深’。与其做泛泛的‘科技园’，不如聚焦细分领域，比如专做医疗器械中试或工业软件测试。产业集聚度越高，溢价能力越强。”
“运营服务要‘重投入’。”老李补充，“我们园区自建了公共实验平台和数字展厅，企业不仅为空间付费，更为服务买单。现在服务收入已占运营总收入的四成。”
“资产运营要‘金融思维’。”然总最后说，“通过REITs、收益权转让等工具，把长期持有的重资产转化为可流动的金融产品。虽然还是持有，但资产‘活’了。”
回归本质：专业才是最好的杠杆
老陈总结道：“当自持从‘可选项’变成‘必选项’，产业地产的真正功夫才显出来。从前靠土地增值赚钱，是‘时运财’；现在靠运营增值赚钱，才是‘手艺财’。这行当越来越像老中医——快钱赚不了了，得慢慢调理，让每处资产都气血通畅。手里那些必须自持的物业，不是负担，反倒是逼我们练真本事的磨刀石。”
原来高端局的玩法变了：从“如何不持有”变成了“如何持更有价值”。这场游戏，终于到了拼内功的时候。
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