万科2025年巨亏820亿:地产龙头的“清算时刻”

1月30日，万科A（000002.SZ）披露2025年业绩预告：公司全年归母净利润预计亏损约820亿元，扣非后净利润预计亏损约800亿元，基本每股收益亏损约6.89元/股。

而在2024年，这三项指标分别为亏损494.78亿元、453.94亿元和4.17元/股。

一年时间，万科的亏损规模再度扩大300多亿元。

这不仅刷新了公司自身纪录，也成为中国房地产行业进入深度调整以来，最具冲击力的财务信号之一。

一、从“模范生”到巨亏龙头

在很长一段时间里，万科都是房地产行业的“优等生”。

它率先推进现代企业治理、最早引入职业经理人制度、最先喊出“活下去”，也是金融机构眼中违约风险最低的房企之一。

然而，2025年的820亿元巨亏，标志着这家老牌龙头正式走入“历史包袱集中释放期”。

如果说过去两年多数民营房企经历的是流动性危机，那么万科此轮亏损更像是一场系统性清算：

• 清算高价土地


• 清算低效项目


• 清算过往高周转扩张留下的隐性风险

这是迟来的代价，也是不得不付的成本。

二、亏损背后：三重压力叠加

尽管公告未披露详细拆分，但结合行业环境和万科此前信息，亏损扩大主要来自三个方面。

第一，资产减值集中释放

这是核心因素。

在房价回落、销售放缓的大背景下，大量存量项目盈利预期发生根本改变。万科对库存房源、在建项目及部分投资性房地产进行大额减值计提，直接吞噬利润。

这些项目多数形成于上一轮高价拿地周期，如今不得不按现实价格重新评估。

某种程度上，这是一场对过去十多年激进扩张的集中“对账”。

第二，销售承压，现金流紧绷

2025年房地产市场仍处筑底阶段。

即便万科在交付能力与品牌层面仍具优势，但整体去化速度明显放缓，部分三四线城市项目面临长期滞销。

销售下滑直接影响回款，而融资环境尚未全面修复，使公司财务弹性被持续压缩。

盈利下降与资金压力形成负向循环。

第三，历史负债结构带来的刚性成本

万科虽然避免了公开违约，但庞大的债务规模意味着：

• 财务费用难以下降


• 展期需要股东持续输血


• 经营空间被利息与偿债节奏锁死

近期第一大股东深圳地铁集团再次提供23.6亿元借款，只能缓解阶段性压力，却难以覆盖数百亿级亏损带来的长期冲击。

三、深铁托底，但救不了商业逻辑

自国资入主以来，深铁已多次出手为万科提供流动性支持。

这意味着，万科短期内出现系统性风险的概率并不高。

但现实是：

国资可以托底流动性，却无法替代市场完成盈利修复。

地产项目最终仍要靠销售回款；资产价值仍要接受市场定价。

换句话说，深铁能保证万科“不倒”，却无法保证它“好转”。

真正的转机，只可能来自两点：

• 行业基本面企稳


• 公司自身完成深度收缩与重构

四、万科巨亏的行业含义

万科的意义，从来不只是万科本身。

它长期被视为房地产行业的信用锚，也是银行、保险、地方平台的重要合作对象。

如今龙头录得820亿元巨亏，释放出一个明确信号：

房地产行业仍处在深度出清阶段，风险尚未完全释放。

这也意味着：

• 地方财政修复将更为缓慢


• 上下游产业链承压周期被拉长


• 房地产对宏观经济的拖累仍在持续

从这个角度看，万科的财报更像一面镜子，照见整个行业的真实处境。

五、2026年开始，万科只能“向内求生”

展望未来，万科至少要完成三项关键转向：

第一，从规模逻辑转向现金流逻辑。

项目选择、投资决策全面以回款优先。

第二，加速非核心资产处置。

包括低效项目、商业地产以及部分股权投资。

第三，彻底压缩战线。

从全国性扩张回归核心城市群经营。

这将是一条漫长而痛苦的修复路径。

万科仍拥有交付能力、管理体系和国资股东支持，但要重回过去的高光时代，几乎已不现实。

它的目标，正在从“领先行业”，转为“穿越周期”。

结语

820亿元亏损，是万科的低谷，也是中国房地产转型期的一次集中显影。

黄金时代已经结束，剩下的是耐心、出清和重建。

对万科而言，这不是终点，而是重来的起点。

只是这一次，没有速度，只有生存。