中国地产或将迎来大拐点

当前地产价格呈现分化态势，而非共振式下跌。

房地产市场的总需求已趋于稳定。从全国范围来看，一手房与二手房的成交总量，自2021年至2023年初期间，下滑幅度约为30%，但此后已呈现企稳态势。自2023年初至今，一二手房合计成交量基本保持稳定，但其内部结构发生了显著变化。一手房的供应量有所下降，其成交占比从80%降至50%；而二手房的供应量和成交量均有所上升，占比从20%提升至50%。综合来看，总需求并未继续下滑，而是保持了稳定状态。这一稳定是在房价下跌、需求受到抑制的背景下实现的，因此，真实需求实际上应高于当前的实际成交水平。

新房供应量的大幅下降，是新房价格保持坚挺的重要原因，同时也是一手房成交缩量的直接因素。

住宅新开工面积相较于2021年的高点，下降幅度接近80%，新房库存也较高点大幅下滑。无论是全国范围内的已开工未销售库存，还是房企层面的库存，均较之前的高点有显著下降。更直接的指标是，前30个城市的推盘量下滑了百分之七八十。

新房供应量相对较小，且存在结构性变化。

在供应结构中，高线城市的占比有所提升，而低线城市的占比则有所下滑；高品质房源的占比在提升，而普通刚需和改善型房源的占比在下滑。低供应量叠加结构性提升，共同推动了新房市场销售均价在过去几年中的上涨。

二手房市场需求持续上升，这主要源于新房供应的不足，导致需求向二手房市场转移。二手房成交量在过去三年中每年均创新高，最近两周，二手房成交量较去年同期高出40%以上，处于历史同期最高水平。

既然二手房需求持续新高，为何其价格却持续下跌？

二手房价格下跌的核心驱动因素在于供应量，即二手房的挂牌量持续上升并创新高。然而，自大约两个月前至今，二手房供应情况发生了深刻变化。25个城市的挂牌量开始持续下行，且近期下行速度加快。我认为这一趋势具有可持续性。背后所呈现的，是租金回报相较于对应利率的优势逐渐凸显。自2021年以来，房价经历了大幅下跌，然而租金下跌的幅度相对较小。在25个主要城市中，平均租售比已从2.0%攀升至近2.4%。与此同时，在此期间，各环节的利率均出现显著下降。

例如，按揭贷款利率从高位时的5%以上下滑至3%左右，而经营贷的利率更是低至2.2%。提及经营贷，原因在于当前个人中长期贷款中，按揭贷款在过去两年内不仅未出现增长，反而有所下滑，而经营贷则成为最大的增量来源。因此，购房的边际融资成本已转变为经营贷的2.2%。此外，银行理财产品的利率和存款利率也从前几年的3%至4%下滑至目前的1%多。

在此背景下，对于两类人群而言，房屋的价值开始日益凸显。

对于租客而言，若利用经营贷购房，其资金成本为2.2%，而房屋的租金回报率可能达到2.4%，在部分二线城市或一线城市的老公房中，这一比例甚至可能超过3%。这意味着，对于租客而言，现在购房的月供可能低于其当前支付的租金。这种情况将激发一部分刚性需求。近期两周内，二手房成交量较去年同期增长超过30%，即为明证。

对于房东而言，几年前，将资金存入银行或购买理财产品所获得的收益显著高于租金回报，高出幅度达1%至2%。然而，现在情况已发生逆转。若将房屋出租，房东可获得平均2.4%的租金回报，而将资金存入银行或购买理财产品则可能仅获得1%多的收益。因此，在房屋租金回报高于理财或存款收益的情况下，在当前资产荒的背景下，若房东没有特别好的投资选择，且风险偏好较低，不愿涉足股市，那么选择保留房屋出租而非出售可能更为合适。

值得注意的是，前几个月二手房市场经历了一轮挂牌量集中上升和价格大幅下跌的情况。

笔者认为，这应是最后一波因杠杆持仓爆仓而引发的价格下跌。当二手房价格跌幅接近40%时，当前，一批源于投机性炒房的需求正面临爆仓并被迫出清的局面。若对不同城市的情况进行细致分析，可发现目前深圳是唯一一个挂牌量仍呈上升趋势的主要城市，而深圳恰恰是上一轮炒房潮中受冲击最为严重的区域，这一现象无疑为此提供了有力佐证。经历本轮杠杆爆仓及被动抛售之后，剩余房产持有者的杠杆水平普遍较低，财务状况相对稳健。此时，他们对比房产与理财产品、存款等投资方式，发现房产价值凸显，因此无需急于挂牌出售房产。

从当前市场动态来看，二手房成交量正加速攀升，而挂牌量则持续下滑。这一变化背后，租金回报率与利率之间的差额提供了坚实的支撑。供应减少而需求增加，这无疑是市场拐点的明确信号，此乃基于成交量层面的深入分析。

在价格层面，近期亦显现出明确信号：

二手房价格跌幅正逐步收窄。去年11月，房价下跌速度达到峰值，周环比跌幅约0.3%至0.4%，月跌幅约1.5%。然而，近期数周跌幅持续收窄，上周全国指数环比跌幅为0.17%，本周更是降至0.11%。值得注意的是，这仅为全国范围内的平均数据。若聚焦于特定城市，上周杭州与上海的二手房价格已实现环比转正，标志着这两个城市的二手房价已触底回升。

市场反转往往始于优势区域，随后逐步扩散至全局。基于当前市场态势，本人有充分理由认为，尽管全国指数尚未转正，但市场拐点已基本确认。预计在未来两个季度内，全国范围内的房价指数有望企稳。

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