1月30日，这家曾经的地产龙头交出了一份刷新A股房企亏损纪录的成绩单——预计2025年归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，较2024年494.78亿元的亏损大幅扩大，两年累计亏损超1300亿元，亏损额甚至超过了公司当前总市值，彻底击碎了市场对行业复苏的微弱期待。
作为穿越多轮行业周期的“稳健派”代表，万科的巨亏绝非个体经营失当那么简单，更像是中国房地产行业从高杠杆扩张向存量治理转型的一次集中阵痛暴露，其涟漪效应正沿着产业链上下游持续蔓延，改写着整个行业的生存逻辑。
万科在业绩预告中明确了亏损的四大核心原因，每一点都直指行业转型期的深层矛盾，也揭开了房企普遍面临的生存困境。
首当其冲的是开发业务的盈利崩塌。2025年万科房地产开发项目结算规模显著下降，而结算的项目多为此前高地价拿地的库存，叠加行业毛利率持续处于低位，直接导致结算毛利总额大幅缩水。过去多年，房企依赖“拿地-开发-销售”的高周转模式狂奔，高价储备的土地在行业下行期成为沉重包袱，当销售增速放缓、结算价承压，盈利空间便被彻底挤压。
其次是大规模减值计提的“雪上加霜”。随着行业风险敞口扩大，万科新增计提了大额信用减值和资产减值，这既包括潜在坏账的计提，也涵盖了项目可实现价值下降、对外投资估值下调带来的损失。资深投行人士指出，这种账面亏损某种程度上是企业“轻装上阵”的主动调整，但千亿级减值对利润表的冲击，仍让市场对其资产质量产生担忧。
非主业与经营性业务的拖累同样不容忽视。部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，叠加非主业财务投资受市场波动影响出现亏损，再加上部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，多重亏损叠加让万科的盈利状况雪上加霜。这也印证了此前房企多元化扩张的盲目性——在核心开发业务承压时，非主业不仅未能形成支撑，反而成为业绩负担。
归根结底，正如财税审专家刘志耕所言，万科的巨亏是战略误判与行业周期错配的必然结果，高价拿地、激进收并购及多元化业务拖累，再叠加资产减值与处置损失，多重压力最终导致亏损失控。
面对千亿巨亏与流动性压力，万科早已启动自救模式，核心围绕“保交付、稳债务、促转型”三大方向发力，但前路依旧坎坷。
保交付是万科守住的核心底线。2025年全年，万科保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套实现提前30天交付，目前已完成近两年需交付量的70%，后续交付压力将显著下降[1][2]。同时，公司持续推进开发业务降本增效，实现开发业务管理费用连续两年下降，试图通过精细化运营压缩成本[1]。
债务化解方面，万科近期接连取得突破：1月27日，旗下两笔中期票据的展期方案获得100%表决通过，首批寻求展期的三笔债券合计68亿元全部闯关成功。大股东深铁集团的支持更是关键，截至2025年三季度末，深铁已累计向万科提供超300亿元股东借款，且借款条件优于市场水平，近期还宣布将再提供不超过23.6亿元借款。
但这份支持更像是“饮鸩止渴”。刘志耕直言，深铁的支持已远超一般股东义务，更多是战略绑定下的无奈之举，面对万科千亿级亏损与债务压力，现有支持仅是杯水车薪，难解根本困境[2]。更关键的是，2026年万科有超百亿境内债券到期，叠加低现金短债比，销售回款与资产处置进度将直接决定其生死。
转型层面，万科明确将通过战略聚焦、科技赋能优化业务布局，发力物业、物流等经营服务业务。但目前这些业务虽规模领先，仍不足以支撑公司庞大体量，如何在脱离房地产高毛利率支撑后实现可持续盈利，成为万科亟待破解的难题。南开金融发展学院院长田利辉建议，万科需断臂求生，剥离重资产转向轻资产运营，这一过程注定伴随阵痛与估值重构。
万科的巨亏从来不是一家企业的危机，而是整个地产产业链的“地震预警”。作为行业标杆，万科的业绩公告放大了市场恐慌情绪，引发债券、股价与上下游的连锁反应。
对上游而言，建材、建筑、工程机械等行业将迎来更残酷的洗牌。房企拿地减少、开发放缓，直接导致上游需求萎缩，此前依赖万科等龙头房企的供应商，可能面临订单锐减、回款困难的问题，中小供应商的淘汰速度将进一步加快。
对下游而言，中介、家居、装修等行业同样承压。楼市成交低迷叠加房企交付不确定性，消费者购房与装修意愿持续低迷，下游行业的盈利空间将持续被压缩。而对金融机构来说，万科的减值与债务展期，意味着地产行业的信贷风险上升，银行等债权人需计提更多拨备，后续对房企的融资审批也将更加审慎。
更深远的影响在于，万科的困境为行业划下了明确分水岭。田利辉指出，行业估值逻辑已从“看土地储备”转向“看经营现金流”，发展模式从“规模杠杆”转向“聚焦协同”，风险控制从“依赖政策”转向“构建韧性”。未来，行业将进一步分化，头部企业若能稳住现金流、完成转型，将获得更大市场空间，而中小房企与高杠杆企业，要么被并购重组，要么彻底退出市场。
万科820亿的亏损，不是中国房地产行业的终点，而是行业彻底告别高增长、进入高质量发展阶段的起点。这场阵痛，本质上是对过去高杠杆、高周转模式的清算，也是行业向理性、稳健转型的必经之路。
对房企而言，单纯依赖规模扩张与债务驱动的时代已经落幕，守住现金流、做好精细化运营、找到可持续的盈利模式，才是生存之道。对整个产业链而言，需要适应行业增速放缓的新常态，摆脱对地产开发的过度依赖，挖掘新的增长亮点。对政策端而言，需在市场化出清与防范系统性风险之间找到平衡，出台更精细化的支持政策，助力行业平稳转型。
万科的自救之路，仍在继续。而中国房地产行业的寒冬，尚未结束。但唯有经历过深度调整，行业才能摆脱泡沫，回归居住属性的本质，迎来真正可持续的发展。
注：文中数据均来自万科2025年度业绩预告及公开报道，具体财务数据以正式年报为准。
