当2026年的钟声敲响，商业地产行业站在了结构性调整的关键节点。回望过去几年，行业经历了疫情冲击、存量过剩、消费迭代的多重考验，曾经依赖土地增值、规模扩张的“黄金时代”彻底落幕，取而代之的是一场以效率优化、价值深耕、模式创新为核心的深度变革。深耕行业一线的商业地产从业者，见证着行业的起伏与迭代，也清晰感知到2026年行业的微妙转向——告别“野蛮生长”，迈入“精耕细作”的高质量发展新阶段，每一个从业者都需在变局中找准方向，在不确定性中把握确定性。

2026年，商业地产的底层逻辑已发生根本性重构：从“增量扩张”到“存量挖潜”，从“空间租赁”到“价值共生”，从“经验驱动”到“数据赋能”，政策、市场、技术、消费四大力量相互交织，共同勾勒出行业发展的新蓝图。本文飙马将结合行业现状、政策导向、市场需求及标杆案例，深度剖析2026年商业地产的核心走向，为行业从业者提供参考与思考。

存量承压与机遇并存，政策红利持续释放

2026年，商业地产行业的首要特征的是“存量主导，增量收缩”，供需结构的失衡与优化成为贯穿全年的主线。从全球视角看，建造成本高企抑制了新增供应，优质办公、物流空间短缺问题凸显，推动市场普遍从“增量扩张”转向“存量挖潜”；而中国市场则呈现出“全球共性+本土特色”的双重特征，一方面，多数城市商业地产新增供应仍处高位，库存压力持续存在，部分二三线城市商业综合体空置率仍维持在15%以上，同质化竞争的困境尚未根本改变；另一方面，城市更新政策驱动下，大量老旧物业因无法满足现代消费与办公需求，亟需焕新改造，据行业测算，节能改造类项目最高可实现55%的资产价值提升，存量市场蕴藏着巨大的挖掘空间。

仲量联行调研显示，全球72%的企业房地产负责人将“成本控制与预算效率”列为首要任务，而中国市场则更聚焦“存量优化”与“内容创新”，这一差异背后，是政策导向的精准发力。2026年国内商业地产政策以“稳市场、去库存、促转型”为核心，形成了“信贷支持+城市更新+绿色合规”的政策组合拳，为行业发展提供了明确的导向与支撑。

信贷政策的优化成为盘活存量的重要抓手。2026年1月17日，央行与金融监管总局联合发文，将商业用房（含商住两用房）贷款最低首付款比例从50%降至30%，并实行“因城施策”弹性机制，地方可结合市场情况调整下限。这一政策直接降低了商业地产购置的资金门槛，既释放了投资与经营需求，加速了存量资产出清，也缓解了房企资金回笼压力，尤其利好库存高企的二三线城市。与此同时，政策鼓励金融机构加大对存量改造项目的信贷支持，为企业参与老旧物业焕新提供了资金保障。

城市更新与存量改造政策的落地，进一步拓宽了行业发展空间。多地明确“商改住”“商改办”支持政策，以上海为代表的核心城市鼓励老旧商业项目功能重塑，将节能改造、绿色升级纳入城市更新重点方向，政策层面明确了存量改造的规划、财税支持，为企业参与存量项目提供了便利，推动行业从“增量开发”向“存量优化”深度转型。据联商网统计，2025年全国拟开业的378家购物中心中，至少有40家商场为城市更新和存量改造重开项目，这一趋势在2026年将持续强化。

绿色与ESG合规要求的升级，则推动行业进入“绿色转型”的强制周期。“双碳”目标持续推进，商业地产被纳入ESG信息披露重点领域，分布式能源、绿色建筑标准成为资产估值的重要指标。政策要求新建与改造项目优先采用光伏、储能等能源解决方案，推动建筑与能源系统深度融合，绿色标签已成为资产核心竞争力。对于商业地产企业而言，绿色转型不再是“可选动作”，而是关乎合规经营、资产增值的“必选动作”。

此外，REITs市场的持续发育与长钱流入，为行业注入了新的活力。根据Wind数据，截至2025年10月底REITs市场规模超过2200亿元，成为不动产资产高估值的重要退出路径。2026年，随着政策的持续支持，Pre-REITs市场有望快速壮大，险资等长期资本参与度将持续提升——目前保险公司对不动产的配置仍然偏低，未来还有明显增配空间，长租公寓和购物中心或将成为险资最为青睐的不动产类型。长钱的流入，不仅缓解了企业资金压力，更推动行业从“短期逐利”向“长期价值”转型，资产运营能力的重要性愈发凸显。

四大趋势重构行业生态，价值深耕成为核心

在政策引导与市场倒逼下，2026年商业地产行业将呈现出四大清晰走向，每一种走向都对应着行业的深层变革，也蕴藏着新的市场机遇。这些趋势不再是“概念炒作”，而是已经落地生根、持续发酵的实际变革，深刻改变着商业地产的开发、运营与盈利模式。

走向一：存量焕新常态化，从“物理改造”到“价值重构”

2026年，存量改造将从“零星试点”走向“全面铺开”，成为商业地产行业的核心增长引擎，但改造逻辑已发生根本性转变——不再是简单的建筑翻新、动线优化，而是围绕“客群需求”的全维度价值重构，实现“旧空间、新体验、高价值”的转型。

过去，很多存量改造项目陷入“重形式、轻内容”的误区，盲目跟风装修升级，却忽视了客群需求与业态适配，最终导致改造后空置率居高不下。而2026年的存量改造，将呈现出“精准定位、业态焕新、场景升级”三大核心特征。以上海广州太古汇汇坊为例，作为2026年重点改造项目，其并未局限于建筑外观的翻新，而是结合周边客群以年轻白领、潮流人士为主的特点，优化业态配比，引入小众设计师品牌、沉浸式体验业态与网红餐饮，同时打造开放式社交空间，预计下半年改造重开后，将实现租金与客流的双重提升。

除了城市核心区域的老旧商业体，社区商业、老旧写字楼的改造也将成为重点。社区商业依托“最后一公里”的优势，通过改造适配居民高频消费需求，引入生鲜超市、便民服务、养老护理、亲子教育等业态，打造“便民生活圈”；老旧写字楼则聚焦“办公体验升级”，改造灵活工位、健康空间、共享会议室等，适配远程办公、混合办公的新趋势——仲量联行数据显示，84%的员工对优质办公体验持积极到岗态度，灵活工位、健康空间已成为企业吸引人才的核心要素。

对于商业地产企业而言，存量改造不再是“被动应对”，而是“主动布局”的战略选择。通过存量改造，不仅可以盘活闲置资产，降低库存压力，还可以通过精准定位与运营升级，提升资产回报率，实现“从资产持有到价值运营”的转型。

走向二：体验升级深化，从“卖货”到“卖生活方式”

消费升级与消费观念的转变，是推动商业地产体验升级的核心动力。2026年，消费者的消费需求已从“物质满足”转向“精神愉悦”，购物不再是商业空间的核心功能，社交、体验、娱乐、文化成为吸引消费者的关键——商业空间正在从“交易场所”转变为“生活方式载体”，“体验为王”的理念将进一步深化。

这种体验升级，首先体现在“场景化打造”的精细化。过去，商业体的场景打造多以“网红打卡”为核心，缺乏持续性与关联性；而2026年，场景打造将更加注重“沉浸式、主题化、常态化”，结合客群定位打造具有独特调性的场景，实现“一步一景、一景一体验”。南京金陵中寰JLC在高商业密度的新街口另辟蹊径，通过Open Garden游园、屋顶花园、下沉广场等空间节点，打造出松弛感商业场景，让消费者在购物之余，能够获得放松、社交的体验，成为区域内的热门目的地；苏州万象天地则依托古城文化底蕴，以“一街一巷四广场”为立体格局，将城市潮流与苏州街巷灵感相结合，营造移步异景的社交氛围，重新定义姑苏潮流生活方式。

其次，业态配比的“体验化倾斜”成为常态。2026年，商业体将进一步压缩传统零售业态的占比，增加体验式业态、文化业态、娱乐业态的配比，餐饮、亲子、运动、策展、沉浸式娱乐等业态将成为核心引流载体。东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村以“悠享自然美好的时尚度假地”为定位，入驻超200家品牌，覆盖从重奢、潮流运动到亲子娱乐的全业态，打造“精品购物+微度假+生活体验”三合一目的地，被网友盛赞为“东莞版阿那亚”，其成功背后，正是对体验式消费需求的精准把握。

此外，“情绪价值”成为商业体竞争的新赛道。在生活压力普遍增大的社会背景下，消费者越来越愿意为情绪满足与精神补偿付费，潮玩经济、演出市场、宠物友好商业、疗愈经济等业态蓬勃发展，本质上都是情绪价值的商业化呈现。2026年，越来越多的商业体将引入宠物友好区域、疗愈空间、小型演出场地等，打造“情绪充电站”，通过情感共鸣提升消费者的粘性与复购率。

值得注意的是，体验升级并非“盲目堆砌”，而是要与客群定位高度匹配。高端商业体侧重“品质体验、文化体验”，引入高端餐饮、艺术展览、私人定制等业态；社区商业侧重“便民体验、烟火气体验”，打造邻里社交空间；年轻客群聚集的商业体则侧重“潮流体验、互动体验”，引入剧本杀、密室逃脱、潮流市集等业态，精准匹配不同客群的需求，才能实现体验价值的最大化。

走向三：数字化赋能提速，从“工具应用”到“全流程渗透”

数字化转型是商业地产行业的“必答题”，经过几年的探索，2026年的数字化赋能将告别“单点试点”“形式主义”，进入“全流程渗透、规模化应用”的新阶段，成为优化运营效率、提升体验质量、降低运营成本的核心支撑。仲量联行调研显示，90%的企业已启动AI试点，但仅5%达成核心目标，这一现状在2026年将得到显著改变，数字化转型将从“技术试点”走向“业务融合”。

数字化赋能的核心，首先体现在“运营效率的优化”。商业地产企业将通过大数据、人工智能、物联网等技术，实现对商业体的精细化运营——通过物联网设备实时监控商场的人流、车流、能耗，优化空调、照明的运行模式，降低运营成本；通过大数据分析消费者的消费习惯、偏好，精准推送优惠信息、活动通知，提升营销效率；通过人工智能实现智能招商，基于企业画像匹配办公需求，基于消费者画像匹配品牌业态，提升招商效率30%以上。例如，华润万象生活已搭建专属的数字化运营平台，实现对旗下所有商业体的统一管控，通过数据驱动优化业态配比、调整租金策略，有效提升了商业体的出租率与租金回报率。

其次，数字化赋能也能让消费者体验更好。线上线下打通已经是常态，消费者用小程序、APP就能线上预约、线下体验、线上付款，不用再受线上线下分离的麻烦；智能导航、智能导购能帮消费者解决在商场里找店难、排队久的问题；虚拟试衣、虚拟看房这些功能，也能让购物、找办公场地更省心。比如，一些高端写字楼装了智能访客系统，访客线上预约后，刷脸就能快速进入，同时还能对办公空间进行智能管理，既方便又安全。

除此之外，数字化还能帮企业更好地管理资产。商业地产企业通过数字化平台，能全程掌握资产的情况，实时查看出租率、租金多少、运营成本高低，准确判断资产值多少钱，为资产处置、并购重组提供参考。同时，数字化技术还能让商业地产和金融结合得更紧密，通过REITs数字化、资产证券化数字化，让资产更容易流通，吸引更多长期资金进来。

这里要注意，2026年做数字化转型，不能只看重技术、忽略人才，而是要技术和人才一起抓。企业会更重视培养和引进既懂商业运营、又懂数字化技术的复合型人才，这类人才在行业里会很紧缺；另外，数字化转型也不用追求“大而全”，中小企业不用盲目搭建复杂的数字化平台，依托第三方数字化服务，结合自己的实际需求针对性赋能，就能降低转型成本。

走向四：业态创新多元化，摆脱同质化，走差异化竞争路子

一直以来，同质化竞争都是商业地产行业的大难题——购物中心长得都一样、里面的业态差不多、营销活动也雷同，不仅让消费者看腻了，也让商业体陷入了打价格战的困境。2026年，随着市场竞争越来越激烈，消费者需求也越来越多样，业态创新成了商业体突围的关键，走差异化竞争路子，会成为行业常态。

业态创新的第一个方向，是非标商业的兴起。那种千篇一律的“盒子式”购物中心，吸引力越来越弱，结合本地文化、地形特点和客群需求打造的非标准化项目，越来越受欢迎。比如用历史建筑改造的特色街区、用工业遗址改成的文化商业综合体、结合地形高低打造的立体商业空间，这些项目因为有自己的特色和故事，吸引力是标准模板比不了的。苏州万象天地、上海新天地这些项目的成功，就证明了非标商业的潜力——它们不只是用来做生意的地方，还能展示城市文化，既实现了商业价值，也体现了文化价值。

第二个方向，是业态跨界融合越来越深入。商业体不再只做商业生意，而是把商业、文化、旅游、办公、居住结合起来，打造一站式生活场景。比如，有些商业综合体里既有写字楼、公寓，还有酒店，让人们工作、生活、消费不用跑远路；有些文旅商业项目结合当地旅游资源，引入民俗文化、非遗体验、特色演出等，打造成旅游目的地；德基、华润万象生活这些大企业，还在尝试“购物中心+奥莱”的混合模式，扬州德基推出的奥莱模式，既有高端品牌，又有折扣零售，开辟了新的市场；东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村，更是打造了“精品购物+微度假+生活体验”的综合目的地，在业态融合上做出了新突破。

第三个方向，是深耕细分赛道。随着消费者需求越来越多样，商业体不再追求“大而全”，而是转向“小而美”，聚焦某一类特定客群，打造专属的商业空间。比如，针对年轻潮流人群的潮流商业，引入小众设计师品牌、潮流文创、互动体验等业态；针对亲子家庭的亲子商业，打造沉浸式亲子乐园、亲子教育、亲子餐饮等；针对老年群体的养老商业，引入养老护理、健康体检、老年文娱、便民服务等；针对高端人群的高端商业，注重品质和私密性，引入高端品牌、私人定制、高端餐饮等。

另外，品牌业态的创新也很重要。2026年，“首店经济”“网红品牌”“本土品牌”会成为商业体招商的重点。首店品牌能带来稀缺性和话题度，网红品牌能吸引年轻消费者，本土品牌更贴合当地人的消费习惯，把这三类品牌结合起来，能有效提升商业体的吸引力，增强差异化竞争力。同时，品牌快闪店也会越来越普遍，通过短期租赁的方式，丰富商业体的业态，吸引消费者打卡，带动商场人气。

企业如何跟上趋势，实现高质量发展？

2026年，商业地产行业的变革，既是挑战也是机遇。对于商业地产开发商、运营商、策划机构来说，只有主动适应趋势、打破传统思维，才能在变革中突围，实现高质量发展。结合行业实际情况和一线经验，总结出以下四个破局方法，供行业里的人参考。

路径一：转变发展思路，从“重开发”转向“重运营”

过去，商业地产企业的核心竞争力，主要集中在拿地、开发、销售上，追求规模扩张和短期利润；到了2026年，行业的核心竞争力会转向运营、服务和价值创造，企业必须彻底转变发展思路，从“重开发”转向“重运营”，把重点放在资产运营和价值提升上。

对开发商来说，要减少盲目拿地和新增开发，重点放在盘活和优化存量资产上，把开发和运营结合起来，打造能长期盈利、持续增值的资产；对运营商来说，要提升精细化运营能力，聚焦消费者需求，优化业态搭配，提高服务质量，通过精准运营，提高出租率、租金回报率和消费者的复购意愿；对策划机构来说，要跳出传统的规划设计思维，结合市场趋势和客群需求，为项目提供从定位、策划到运营的全流程服务，帮助项目走出差异化路子。

同时，企业要树立长期价值思维，不能只追求短期利益，要重视资产的长期运营和增值。随着长期资金的流入和REITs市场的完善，长期持有优质资产、通过运营提升资产价值，会成为行业主流的盈利模式。

路径二：做好精准定位，打造差异化核心竞争力

差异化是商业地产突围的关键，而精准定位是做好差异化的前提。2026年，商业体的定位不能再凭感觉决定，而是要通过大数据分析、实地市场调研，清楚掌握区域市场情况、消费者需求特点，打造有自己特色、有核心竞争力的定位。

精准定位的核心，就是找准目标客群、找准自身特色。企业要通过大数据分析、实地走访等方式，明确项目的核心消费者是谁、他们的消费习惯是什么、有哪些需求痛点，再结合区域特色、文化特色，打造专属的定位和场景。比如，建在古城里的商业项目，可以结合古城文化，定位为文化商业；在年轻人聚集的区域，就可以定位为潮流商业；在社区周边，就主打便民商业，满足居民日常消费需求。

同时，定位要贯穿项目的整个生命周期，从策划、招商、运营到营销，都要围绕定位展开，不能让定位和实际运营脱节。比如，定位为亲子商业的项目，招商时要重点引进亲子类业态，运营时多举办亲子活动，营销时重点针对亲子家庭推广，形成“定位-运营-营销”的闭环。

路径三：加大数字化投入，让技术真正服务于业务

数字化赋能不是可选项，而是商业地产企业的必选项。2026年，商业地产企业要加大数字化投入，让数字化技术真正融入商业运营、招商、营销、资产管理等各个环节，避免出现“只上技术、不用技术”，技术和业务脱节的问题。

对中小企业来说，不用盲目搭建复杂的数字化平台，依托第三方数字化服务，针对自己的核心痛点发力就好——比如，用数字化营销工具提高营销效果，用大数据分析优化业态搭配，用智能运营工具降低运营成本；对大型企业来说，可以搭建自己的数字化运营平台，实现对旗下所有资产的统一管理和数据化决策，同时培养既懂商业运营、又懂数字化技术的复合型人才，为数字化转型提供人才支持。

另外，企业还要重视数据安全和隐私保护，在做数字化转型的过程中，规范数据收集、存储、使用的流程，避免数据泄露，保护好消费者和合作方的合法权益。

路径四：抓住政策红利，加强合作实现共赢

2026年，政策会持续为商业地产行业赋能，企业要主动抓住政策红利，结合政策导向调整发展战略，让企业发展和政策保持同频。比如，抓住信贷政策优化的机会，积极对接金融机构，利用降低首付比例的政策优化资金结构，优先推进核心区域存量物业的改造升级；紧跟城市更新规划，结合地方政策导向，聚焦人口密集、配套完善的区域，参与老旧商业、办公项目的改造，争取规划和财税支持；提前布局绿色合规，把绿色改造融入项目建设和运营的全过程，优先安装光伏、智能能源管理系统，拿到绿色建筑认证，提高资产的估值和流动性。

同时，行业竞争也不再是单打独斗，而是要合作共赢。商业地产企业要加强和金融机构、品牌方、策划机构、数字化服务提供商的合作，形成多方协同发展的格局。比如，和金融机构合作，解决资金压力，推动资产证券化；和品牌方合作，打造有特色的业态和品牌组合，提高商业体的吸引力；和策划机构合作，做好精准定位和策划，走出差异化路子；和数字化服务提供商合作，加快数字化转型，提高运营效率。

另外，地方政府也越来越重视优质商业项目的作用，这类项目能提升城市形象、拉动消费、促进就业，政府会通过土地供应、政策支持、国资合作等方式，积极引进头部商业品牌。企业要主动和地方政府、国资平台合作，借助“政府搭台、企业唱戏”的模式，为项目落地提供保障，同时也助力城市商业水平的整体提升。

坚守价值，稳步前行

2026年，商业地产行业的变革已经进入关键阶段，存量挖潜、体验升级、数字化赋能、业态创新，是行业发展的核心方向，政策红利和长期资金的流入，为行业发展注入了新活力。但与此同时，行业依然面临供需失衡、运营效率不高、技术落地困难、同质化竞争等问题，行业两极分化会越来越明显——优质资产会越来越稀缺，得到更多资本和市场的认可；而那些没有核心竞争力的劣质资产，终将被市场淘汰。

在行业内深耕的人都清楚，商业地产的本质，就是用空间服务于人，不管行业怎么变，“以消费者需求为核心，创造实际价值”的初心不能变。2026年，靠规模取胜的时代已经过去，靠价值取胜的时代已经来临；靠经验做事的时代已经过去，靠创新驱动的时代已经来临；靠单打独斗的时代已经过去，靠合作共赢的时代已经来临。

对商业地产企业来说，只有主动转变思维、做好精准定位、加大创新投入、抓住政策红利，才能在变革中抓住机遇，实现高质量发展；对行业从业者来说，只有不断学习、提升专业能力、紧跟行业趋势，才能适应行业变革，实现个人和行业的共同成长。

2026年商业地产的发展方向，从来不是由市场被动决定的，而是由每一个行业从业者的选择和行动决定的。让我们坚守价值初心，勇于创新突破，一起推动商业地产行业稳步前行，走向更高质量、更多元化、更有温度的未来。