以案释法| 以爱之名过户的房产,情断后归谁?

旧同事重逢相恋

假买卖，真过户

没想到共度余生的约定

如此脆弱……

周阿姨与钱大爷以前系同事，自2002年钱大爷离职后，两人便不再联系。直至2021年，一次偶然的机遇，60多岁的两人再次取得联系。恢复单身的两人经过一段时间的接触交往后，渐生情愫，逐步发展成恋人关系。周阿姨因名下房子被大哥一家占用，为让大哥一家尽早搬出，自己能和钱大爷在房子里安度余生，周阿姨跟钱大爷商量，以买卖的形式将房屋过户到钱大爷名下。一来让大哥一家搬离房屋，二来也将房屋作为两人日后的婚房使用。2021年10月，周阿姨与钱大爷签署了一份房屋买卖合同，合同约定将房屋以150万元的价格卖给钱大爷。10月19日，周阿姨将房屋过户到钱大爷名下，而钱大爷实际并未向周阿姨支付房屋价款。过户过程中，钱大爷支付了土地出让金及过户税费共计6万余元。

钱大爷入住房子后，二人多次就房屋权属问题进行沟通。钱大爷屡次向周阿姨表示，自己虽为登记权利人，但内心始终视房屋为周阿姨所有，可以随时过户返还；周阿姨则坚称房屋既已赠与，便不再变更。几番推让，房屋最终仍登记于钱大爷名下。然而，随着深入接触，两人因为生活琐事产生嫌隙，双方出现信任危机，周阿姨对钱大爷的人品产生怀疑。2023年3月起，周阿姨开始找钱大爷要回房子，钱大爷称若想将房屋变更登记回周阿姨名下，可以等满两年房屋税费降低后双方再通过房屋买卖方式进行过户。周阿姨的行为也让钱大爷认为，周阿姨与他交往系为了利用他帮忙拿回房子，钱大爷心生怨怼。等到10月，周阿姨几次找钱大爷要求办理房屋过户手续，钱大爷却不予回复。一怒之下，周阿姨将钱大爷起诉至北京市东城区人民法院，要求确认房屋买卖合同无效，钱大爷将房屋过户至周阿姨名下。

庭审中，周阿姨一方表示，2021年10月，双方签署房屋买卖合同的真实意思并非为了买卖房屋，且当时双方约定两年后再将房屋过户给周阿姨，但钱大爷并未遵守约定，拒绝返还房屋。此外，周阿姨认为，即便是赠与房屋，自己的目的也是为了结婚共同生活。现双方感情已破裂，无结婚可能，钱大爷应当将房屋返还给周阿姨。

钱大爷辩称，自己无意占用周阿姨房屋，也没有趁机将房屋过户到自己名下，房屋系周阿姨为解决与大哥争夺房屋的问题赠与自己的。现赠与已完成，房屋已经归自己所有，周阿姨无权要回。即便自己同意将房屋再过户给周阿姨，周阿姨也要赔偿自己此前缴纳的房屋过户税费和土地出让金。

法院经审理认为，以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，但是该行为隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。依据查明的事实以及双方在庭上的陈述，可以确认原告周阿姨、被告钱大爷并无买卖涉案房屋的真实意思，双方亦无买卖涉案房屋的真实交易，双方签订的买卖合同系通谋虚伪的意思表示，该买卖合同应为无效。该买卖合同下隐藏的真实法律行为及其效力是本案的争议焦点。纵观双方的沟通过程，法院认为原、被告在聊天记录中对于房屋归属的承诺系恋爱过程中双方的情感表达，不能仅以此确定房屋归属。依据双方于庭上的陈述，法院认为周阿姨、钱大爷买卖合同下的真实法律关系系将涉案房屋作为双方共同财产以便婚后使用，同时为了协助周阿姨让其兄长一家腾出涉案房屋，遂将房屋仅登记于钱大爷一人名下。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第五条第二款规定，婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。本案中，原告周阿姨在恋爱关系期间为了婚后生活将登记在其名下的房屋转移登记至被告钱大爷名下。现双方恋爱两年左右，并未缔结婚姻关系，钱大爷实际居住使用了涉案房屋、周阿姨在恋爱过程中亦无重大过错，故周阿姨要求将房屋登记至其名下的诉讼请求，法院予以支持。但需指出的是因房屋过户产生的税费应由原告周阿姨承担。

最终，法院判决确认双方房屋买卖合同无效，钱大爷配合周阿姨将房屋返还登记给周阿姨并从该房屋中腾退，周阿姨于房屋过户当日支付钱大爷6万余元补偿费用。判决作出后，双方均未上诉，判决已生效且当事人已经自动履行。

法官提醒，老年人也有情感需求，黄昏恋应当成为老有所伴的温暖风景，老年人在决定相伴余生时，应就财产状况、养老安排等充分沟通，通过签署书面协议等，明确婚前财产尤其是房产、大额存款等的归属，避免因约定不明引发争议。在赠与对方房产等大额财物时，务必谨慎。在充分考虑的基础上作出选择，切勿因一时冲动造成后续不必要的麻烦。同时，若希望能给对方一个稳定的居所，可以根据法律规定，为无房产但有居住需求的一方设立“居住权”，以减少因房产带来的冲突。