摩根大通——香港商业地产:仲量联行2025年四季度数据显示,写字楼租金自2022年二季度以来首次上涨;零售租金跌幅小幅收窄(附下载)
- 2026-02-05 20:11:07
摩根大通——香港商业地产：仲量联行2025年四季度数据显示，写字楼租金自2022年二季度以来首次上涨；零售租金跌幅小幅收窄
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仲量联行（JLL）发布2025年四季度香港商业地产数据，写字楼市场呈现复苏信号，零售市场跌幅收窄但仍存压力。写字楼租金环比上涨0.7%，为2022年二季度以来首次转正，核心驱动力来自中环（+1.5%）和尖沙咀（+1.2%）的优质物业需求；零售租金环比跌幅收窄至2.6%，但高空置率与成本压力仍制约复苏节奏。
核心市场表现
• 写字楼市场：2025年四季度甲级写字楼平均租金达每平方英尺46.5港元，较2019年峰值仍低39%；全年租金同比下跌1.5%。分区表现分化，九龙东（-1.2%）和港岛东（-0.4%）仍录得下跌，但港岛东跌幅为2022年一季度以来最窄，显示非核心区域逐步企稳。资产价值环比下跌0.8%，全年下跌6.7%；资本化率微升至3.23%。大额交易推动成交量环比激增385%，典型案例包括京东以35亿港元收购建行大厦50%股权、阿里巴巴/蚂蚁集团以72亿港元收购铜锣湾One Causeway Bay顶层13层物业。仲量联行预测2026年写字楼租金仅微跌0.2%，中环（+2.7%）和尖沙咀（+0.3%）将引领复苏，但摩根大通更为谨慎，预计整体现货租金将下跌2%-3%，2027年有望全面企稳。
• 零售市场：2025年四季度优质零售租金环比下跌2.6%（三季度为-3.3%），平均每平方英尺90港元，较峰值低46%；空置率环比上升0.2个百分点至9.9%。股市活跃带动银行及证券行业租赁需求扩张，但仲量联行对2026年展望谨慎，预测租金将再跌7%，主要受生活必需品零售拖累（跨境电商渗透加剧竞争），非必需品零售跌幅相对温和，营业额分成租金或部分抵消固定租金下滑影响。摩根大通预计，2026年生活必需品零售租金将下跌5%-10%，非必需品零售租金跌幅较浅。
投资评级与标的推荐
• 写字楼标的：看好香港置地（HKL）作为市场企稳的核心受益标的（增持评级），但其估值已不便宜；太古地产（Swire Prop）凭借超过5%的股息收益率及太平洋大厦（Pacific Place）受益于中环复苏的优势，具备更高上涨潜力（增持评级）。
• 零售标的：对领展房产基金（Link REIT）维持中性评级；若九龙仓置业（Wharf REIC）管理层在业绩发布会中释放更积极信号，有望成为黑马标的（增持评级）。
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