2026年1月森兰社区二手房成交解析！

在刚过去的2026年1月份，上海全市二手房网签成交约22843套（含非住宅数据）。或许有人会说，这个数据同比12月份还是下跌的，硬要这么说，确实毛病，毕竟2025年12月上海全市二手网签成交22961套（含非住宅数据）。

如果我们仔细来看看的话，其实1月份二手房完网签成交要比比上月成交数据高的。12月份日均网签741套，而1月份日均网签737套，日均相差4套，也就是124套。但是别忘了，1月份有3天因为是元旦假期，如果按照日均737套计算，那1-4号实际网签量为2948套，而如上表1-4号网签仅有1567套，两者相差了1381套，所以1月份的网签数据22834套+1381套的话，那就相当于24215套。另外如果算上周末天数的话，相当于1月份仅有3个半周末，而12月份为4个周末，假设按照缺少的周日1000套来计算，最后1月份二手网签数据为：22834+1381+1000=25215套，实际等于就是1月份相比12月份的二手房网签成交量上涨9%，实现3连涨。

2026年1月份的森兰社区二手房成交也迎来大丰收，据不完全统计，成交量再次迈上了两位数。基本上处于处于一个全面开花的状态，仅森兰星河湾、森兰壹公馆（但2月份已有成交了，待下期再为大家呈上）和高海家苑三个小区无成交外，其它小区都各有收获。下附1月森兰二手房成交数据如下图所示：

温馨提示下：以上个别成交数据价格上下浮动2%以内，仅供参考！从上面成交数据图表来看，其中千万总价住宅成交仅有7套（分别为：绿城上海御园、森兰名轩、仁恒森兰雅苑以及新城碧翠四个小区），占比总成交量的33%，而其它成交总价千万以下的二手房住房占比达到了67%，所以综合来看森兰社区二手成交主力依旧刚需为主。

大家可能关心的是1月份森兰社区二手房房价是涨了还是跌了？因为森兰核心区内的二手房成交量不高，所以没有办法最直观地感受到价格变化？下面我就摘取几个小区1月份二手房成交数据来对比下，例如下面这套森兰名轩2期洋房：

以上两套森兰名轩的成交价均带一个产权车位（价值约26万元左右），第1套136平4楼洋房的挂牌价到最后的成交价，议价率达到10%，这个议价率也是小探寻房之前一直采取的议价参考值。目前小区同户型136㎡挂牌1438万在售，7.6米左右的横厅设计，采光无死角，这套装修达到百万级别，比成交简装的要好。如果喜欢装修风格的话，能省事很多，当然前提是你得喜欢（毕竟二手房里的装修，其实就是要找品位与卖家相近）。对于那些挂牌时长较长且想卖的二手房来讲，10%议价率参考值还是比较接近最后的成交价。综合来看，这两套房源之所以比其它在售同户型成交快，最大的原因：挂牌时间较长导致卖家心态上调整快，降价果断，拉开与在售同户型价格才能快速成交！成交最怕的就是犹犹豫豫而不够果断。

再看看森兰刚需盘小区的价格，我就摘取2025年12月份与1月份相同户型成交价对比，以便大家能够更直观地判断房价走势：

以上对比数据仅供参考，虽然小区一样、面积也一样、房型也一样，但是二手房的特性就是一房一价，它无法集中同时间、同楼层、位置、装修、税费不同以及卖家心态不一致，故而成交价格是有差距的。如果说把1月份成交价与2025年10月份的价格对比，那是有不同程度的上涨，这也就是年底‘翘尾’行情，量价小幅齐升。这就是近期一直关注森兰社区的你，会看到一些上面几个刚需小区二手房库存处于‘卖空’现状，按照历年的行情，一般都会持续到每年的4-5月份，主要是这个时间点正好是两会时间点，大家也都会比较关注高层对楼市的定调。

对于刚过去的1月份，森兰社区二手房成交所取得成绩是喜忧参半的，为什么会这么说？喜的是因为刚需盘小区基本都处于‘卖空状态’，多以金地未未来、中冶尚城、高海家苑以及高弘家苑这四个小区为主，并且我在前期的笔记当中也写过。这四个小区二手房之所以能被‘卖空’（是指一些楼层、位置以及价格适中的二手房），它们赶上了每年节前的‘学区’置业潮，当然也要加上12月底频发的‘降息以及减税’等利好政策，再加上由于2025年上海二手房房价动荡起伏，尤其是在9月份之后的加速下跌，让原本打算金九银十钻十一上车的购房者又往后推迟了2个月，集中到了12中下旬开始集中入市，导致行情‘翘尾’，尤其这3年更为明显。所以对于卖家来讲，有资金需求或者不看好后续楼市的，节前往往更容易被成交且价格还能卖高些。至于节后行情如何走？政策因素有很大关键因素，毕竟每年楼市小阳春基本都会有利好政策加持开启新的一年。对于森兰社区来讲，在5月份报完名后，森兰的刚需盘小区挂牌量会陆续开启，倘若每个小区月成交量能一直稳定在2-5套的体量，房价不排除向上反弹的可能性，但前提是要有利好政策的情况下。

忧的是什么？忧的是森兰总价千万级别以上住宅2026年春节过后的走势。春节过后，3年没有新房供应的森兰社区也将迎来越秀森兰地块的登场，多少对于总价千万级的二手房成交速度会减缓。对于森兰社区来讲，目前总价超千万的二手房住宅多以：森兰名轩126㎡以上3房、绿城上海御园132㎡以上3房、仁恒森兰雅苑148㎡以上3房、森兰星河湾所有房型、新城碧翠155㎡以上房型、森兰壹公馆164㎡房型、中冶尚城155㎡4房房型以及金地未未来145㎡以上花园洋房产品为主。在1月份森兰千万级以上总价套数成交占比仅33%，为何这么低是因为：一是它们当前挂牌量少；二是目前愿意降价的更少导致成交也就少了。这里具有代表性的小区当属森兰星河湾和仁恒森兰雅苑这两个小区，小区多数卖家挂牌持续半年甚至1年以上都不愿意降价。不愿意降价的主因是：经历过房价高峰，不愿降价；自己对资金需求不是特别急，挂出来能卖就卖。而目前市场上主动愿意降价的：一是部分对后期市场不看好，出售果断；二是自己对资金有需求，降价也是毫不犹豫的；三是为了改善置业而降价出售，毕竟对于以小换大还是划算的。在春节之后，若没有政策的加持，叠加新房入市影响，森兰千万级以上二手房成交将进一步会收到减缓。

最后我想说的是：房价上涨和下跌不以人的意识形态而左右，而是取决多方面因素：政治、经济、政策、经济等多方面因素，普通人是无法左右。事物都有两面性，有的人在房价高点买进去了，也有的人在高点时候卖出去；有的人选择在低点卖出离场，也有的人在房价低点上车；还有些人明明知道房价可能还会下跌，但也依旧毅然决然的上车。上车的原因很简单，每个人的需求点不一致：有的是因为家里小孩上学、有的是因为自己结婚而急需用房、还有的是因为家里实在住不下了而向上改善而购房的。每个人都在为自己的生活方式而奔波，有的人选择买房，也有的人选择租房，这也就更好地能说明：每个人对于自己的生活方式不只有买房这一条路。经济实力强的，你可以选择更好地生活而买房；经济能力弱点的（可以趁着年轻多攒一些资金，等待风来之时不被市场给落下），你暂时可以选择租房的生活方式。你要相信，经济再差也有人买房和卖房，毕竟在过去的2025年，上海全市二手房成交了近20万套左右的纯住宅，没人买房是投资的，更多的是刚性需求而买。以上就是个人对2026年1月森兰社区二手房成交的解析，下月同期再见。

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