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案情介绍
林晓燕与赵春芳曾为甲物业公司同事。2006年5月21日，赵春芳与甲物业公司签订《职工集资建房认购协议书》，认购该公司集资建设的一号房屋一套。
2006年10月18日，林晓燕与赵春芳签订《房屋购买权转让协议》，约定赵春芳将一号房屋的购买权自愿转让给林晓燕，房屋产权归林晓燕所有；林晓燕支付赵春芳预交款155000元，后续全部房款及税费由林晓燕承担，房屋取得房产证后，赵春芳协助林晓燕办理过户手续。
协议签订后，林晓燕先后支付了全部房款及税费，2006年11月，赵春芳出具全款收条，并将相关购房手续原件移交林晓燕。2007年3月，开发商将一号房屋交付林晓燕，此后12年间，林晓燕一直占有、使用该房屋，并将房屋出租，承担全部相关费用。2009年，双方另行约定，一号房屋由林晓燕全权占有控制，赵春芳未经林晓燕书面同意不得出卖该房屋。
2019年4月，赵春芳突然联系林晓燕，要求其支付160万元补偿款，遭到林晓燕拒绝。2019年5月31日，周淑芬之子孙浩前来一号房屋撬锁欲抢占，林晓燕配偶报警后得知，赵春芳与其配偶孙伟明，已于2019年5月14日与周淑芬签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于5月22日将一号房屋过户至周淑芬名下。
经查，赵春芳与周淑芬曾为街坊，双方子女存在合作关系，周淑芬购房前未实地查看房屋，无法提供合理付款凭证及真实交易依据。林晓燕为维护自身权益，委托律师提起诉讼，请求确认该房屋买卖合同无效，并要求三被告承担本案诉讼费。
裁判结果
确认赵春芳、孙伟明与周淑芬于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；本案诉讼费由赵春芳、孙伟明、周淑芬共同承担。
法院说理
法院生效裁判认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案争议焦点为三被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通、损害林晓燕利益的情形，结合案件事实及证据，法院作出如下认定：
1. 林晓燕与赵春芳签订的《房屋购买权转让协议》合法有效，林晓燕已支付全部购房款项，并实际占有、使用一号房屋长达12年，系房屋实际所有权人，享有合法权益；
2. 赵春芳、孙伟明与周淑芬就一号房屋买卖未签订书面合同，无充分证据佐证双方主张的330万元真实交易价格，亦无证据证明双方就付款方式、违约责任等核心条款达成明确约定；
3. 即使按三被告主张的真实交易价格330万元计算，周淑芬提供的转账凭证仅319.5万元，剩余10.5万元仅有收条无其他佐证，且大部分购房款系在房屋过户后支付，与合同约定及交易常理相悖；
4. 经鉴定，一号房屋在交易时市场价值为481.3万元，无论按网签合同150万元，还是三被告主张的实际支出332.9万余元计算，成交价格均明显低于市场价格，不符合合理交易原则；
5. 周淑芬主张购房前实地看房，但结合相关证据，无法确认房屋租户已全部腾退，其未充分尽到审慎核实义务；且三被告系多年街坊，房屋买卖作为重大财产交易，双方未签订书面合同、交易流程过于随意，不符合常理。
综上，法院认定赵春芳、孙伟明与周淑芬签订的房屋买卖合同存在恶意串通，损害了第三人林晓燕的合法权益，依法判决该合同无效。
胜诉办案心得
结合本案借名买房、一房二卖、恶意串通等核心冲突点，总结以下办案心得，同时为遭遇同类房产纠纷的当事人提供维权指引：
1. 借名买房需留存完整证据，筑牢维权基础。本案中，当事人林晓燕全程留存了《房屋购买权转让协议》、房款及税费支付凭证、收条、购房手续原件、房屋租赁协议、相关费用缴纳凭证等，完整证明了“借名买房”的事实、自身实际出资及长期占有使用房屋的状态，这是胜诉的核心关键。实践中，很多借名买房纠纷因证据不全（如无书面协议、出资凭证缺失）导致维权困难，在此提醒当事人，借名买房时务必签订书面协议，明确双方权利义务，同时妥善留存全部出资、交接、使用相关证据。
2. 恶意串通的认定需紧扣法定要件，精准举证。本案中，我们重点从“交易价格明显低于市场价格”“交易流程不符合常理”“当事人存在特殊关系”“买受人未尽审慎义务”四个角度，梳理举证思路，提交鉴定报告、派出所出警记录、相关证人证言等证据，精准佐证三被告恶意串通的事实，最终获得法院支持。作为房地产律师，办理此类案件时，需精准把握恶意串通的法定要件，针对性挖掘证据，直击案件要害。
3. 一房二卖情形下，实际权利人应及时维权。本案中，赵春芳作为名义房主，擅自处分实际权利人林晓燕的房屋，构成一房二卖，且与周淑芬存在恶意串通。在此提醒，借名买房中，实际权利人发现房屋被擅自出售、过户后，应第一时间委托专业律师介入，及时提起诉讼，申请财产保全，防止房屋被进一步处置，最大限度维护自身合法权益，切勿拖延导致维权被动。
4. 警惕熟人之间的房产交易陷阱，坚守交易底线。本案中，三被告系街坊关系，以“信任”为由未签订书面房屋买卖合同，实则存在恶意串通、低价交易、规避税费等违规情形，最终导致合同无效。在此提醒，房屋买卖属于重大财产交易，无论是否为熟人，均应签订书面合同，明确交易价格、付款方式、过户时间、违约责任等核心条款，同时核实房屋产权状态、实际使用情况，避免因“信任”遭受财产损失。
5. 借名买房存在法律风险，需提前规避。借名买房因产权登记与实际权利分离，容易出现名义房主擅自卖房、抵押、索要补偿等纠纷，建议当事人尽量避免借名买房；若确有必要，除留存完整证据外，可在条件具备时，及时办理房屋过户手续，消除权利隐患。
作为长期办理房地产纠纷的律师，我们深耕借名买房、一房二卖、房屋买卖合同无效、房产过户等各类房产纠纷案件，始终以当事人权益为核心，精准梳理案件思路、深挖关键证据、优化辩论策略。若你正遭遇借名买房、一房二卖、恶意串通卖房等房产纠纷，可联系我们，将为你提供专业的法律分析、维权指引，全程护航你的合法房产权益。
北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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