李柟
摘要：本文以“麦某诉横琴某项目开发商商品房预售合同纠纷”一案的二审改判为研究对象，旨在探讨在开发商出现逾期交房情形时，买受人合同解除权的行使边界。一审法院支持了买受人解除合同的诉求，但二审法院基于对合同目的实现可能性、不可抗力因素、格式条款效力以及程序性要件（如催告义务）的综合考量，最终驳回了买受人的诉讼请求，判决继续履行合同。立足于开发商应诉的视角，结合《民法典》及相关司法解释，本文主张在违约尚未根本影响合同目的且具备履行可行性时，司法应倾向于维护交易稳定、审慎认定合同解除，以合理平衡买卖双方权益，促进房地产市场平稳健康发展。
关键词：合同解除；不可抗力；违约责任
一、引言
近年来，受经济环境、政策调整及新冠疫情等多重因素影响，商品房逾期交付现象频发，由此引发的纠纷已成为房地产领域的诉讼热点。实践中，买受人常以“合同目的无法实现”为由主张解除合同并请求返还购房款，而开发商则多援引不可抗力条款进行抗辩，主张维持合同效力，继续履行。司法实践中，如何准确认定违约行为的严重程度、不可抗力的影响以及合同条款的效力，成为决定司法裁判中的核心争议点。“麦某诉横琴某项目开发商商品房预售合同纠纷”案件的一审与二审判决出现显著分歧，集中体现了该类案件在事实认定与法律适用中的复杂性与争议性。本文将以该案为研究对象，通过深入分析其裁判逻辑与法理依据，为开发商应对相关诉讼提供理论支撑和实务参考。
二、案例分析
在“麦某诉横琴某项目开发商有限公司商品房预售合同纠纷”一案中，一、二审法院就开发商逾期交房是否足以支持买受人解除合同的问题作出了截然不同的认定，其裁判理由充分反映了司法实践中对合同解除权行使要件的不同理解。一审横琴粤澳深度合作区人民法院认为，横琴某项目开发商未能按约交付房屋，且其援引的不可抗力事由不足以支持顺延全部逾期时间，故买受人麦某有权解除合同。一审法院特别指出，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。但是《补充协议》中关于交付条件的规定仅是取得《建设工程竣工验收报告》，其明显低于法定标准，应属无效。
然而，珠海市中级人民法院在二审中扭转了一审判决，其裁判理由更为深入且体现出了对商品房买卖合同履行中复杂现实的充分考量。二审法院首先对合同中第十二条约定的“合同继续履行且买受人不得退房”格式条款效力作出了重新认定。尽管认可了“不得退房”条款属于格式条款，但二审法院并未简单适用《民法典》第四百九十七条认定其无效，而是从条款的实质内容出发，认为该约定不能排除买受人的合法解除权。
其次，二审法院对买受人行使解除权的程序要件进行了严格审查。麦某方发出的律师函虽提及逾期交付，但其核心意思是要求直接解除合同并追究责任，而非催告对方在合理期限内履行交房义务。根据《民法典》第五百六十三条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，对方必须进行催告并在合理期限届满仍未履行时方可解除合同。二审法院认定，麦某未履行这一关键的催告程序，因此其径直主张解除合同的行为不具备程序正当性，不能产生合同解除的法律效果。
更为重要的是，二审法院对“合同目的能否实现”这一解除合同的实质性要件作出了有利于开发商的解释。法院认为，商品房买卖合同的主要目的在于转移房屋所有权，而案涉房屋在诉讼过程中已实际取得竣工验收备案表并达到法定交付条件，合同的主要目的并非不能实现。法院特别指出，违约行为的严重性应结合履行时间对合同目的的影响进行判断。在投资性购房中，买受人通常更关注房屋的增值收益或租金回报，而非严格意义上的即时居住使用。因此，在逾期交付的情况下，通过支付违约金补偿买受人的损失通常足以弥补其时间利益损失，除非买受人能够证明时间的迟延对其具有特殊重大意义，如其购买房屋的目的是出租、转售或其他用途，并对案涉房屋不于一定期限内交付就不能实现其购房目的予以证明。但本案中，麦某并未就此进行充分举证。
此外，对于开发商主张的不可抗力抗辩，二审法院表现出了更具弹性的认定态度。尽管一审法院以相关政策在合同签订前已出台为由未予采纳，但二审法院则认为，新冠疫情的持续发展及其防控措施对人员、物资流动造成的干扰具有持续性和不可预见性，难以在订立合同时完全预判。加之台风等恶劣天气的客观存在，二审法院认可了这些因素共同导致的施工困难，认为可据此适当顺延交房期限，这同时体现了司法机关在特殊时期对实体经济困难的理解。
综观该案二审判决，其裁判理由折射出清晰的司法倾向：在处理商品房逾期交房纠纷时，法院应审慎适用合同解除这一严厉的救济措施，充分尊重合同严守原则，着重考察违约的严重程度、合同目的是否落空以及继续履行的可能性。对于开发商而言，该判决重申了完善合同设计、规范履约过程的重要性；而对于购房人，则提示了在签订合同时需充分理解条款内容，在履行中注意遵循法定程序，并理性看待房地产市场的投资风险。
三、实务建议
在商品房买卖尤其是预售关系中，合同及《补充协议》的条款设计是防范法律风险的第一道防线。开发企业应在《补充协议》中对可能发生的履行障碍作出清晰、合理且具有可操作性的约定，以避免履行争议或至少为争议解决提供明确依据。
首先，就交付顺延的情形，建议在协议中以“列举+概括”方式明确可豁免或部分豁免责任的事由，除不可抗力外，还可包括政府政策行为、社会公共事件以及极端天气等。值得注意的是，并非所有恶劣天气均可主张免责，法院通常要求该事件必须“不能预见、不能避免且不能克服”，且与工期延误有直接因果关系。此外，建议约定开发商应在事发后一定期限内书面通知买受人，并提供相应证明。
其次，合同解除权的限制条款设计。开发商可通过约定“除合同目的无法实现外，逾期交房未超过一定期限的，买受人不得解除合同”，或设置解除前必须履行的前置催告程序，从而减少因轻微违约导致合同被任意解除的风险。但需注意，该类限制条款不得排除对方主要权利或免除己方主要责任，否则可能因违反《民法典》第497条被认定为无效格式条款。
最后，根据《民法典》第496条，提供格式条款的一方应尽到合理的提示与说明义务，否则对方可主张该条款不成为合同内容。建议开发商对上述重要条款采用加粗、下划线等醒目方式标注，并在签约时请买受人签署《条款知悉声明》，以证明其已充分理解并同意相关内容，从而增强相关条款的法律效力。
合同履行过程中，开发商应高度重视证据的固定与收集工作，做到事前防范、事中控制、事后溯源，最大限度避免争议发生或在争议中占据主动。对于各类可能影响工期的事件，如疫情防控、恶劣天气、政策性停工等，开发商应系统性地收集和保存三类证据：一是官方发布的公告、通知、管控文件等；二是施工日志、监理记录、专项会议纪要、项目进度报告等内部过程文件；三是第三方出具的证明或报告，如气象证明、新闻媒体报道等。所有证据最好具备原始载体、形成时间记录及相关人员的签章，以增强其证明力。
另一方面，及时履行告知义务也是减少纠纷的重要环节。如发生交付顺延，开发商应在知悉后合理期限内向买受人发出《延期交付告知书》，书面说明延期原因、预计顺延期限及当前履约进展，并附上部分证明材料显示合理依据。该告知行为不仅是合同义务的履行，也可起到稳定客户预期、避免误解激化矛盾的作用。送达时建议采用买受人签约预留地址，通过邮政快递等可追踪方式寄送，并保留好邮寄凭证，以证明已履行通知义务。
一旦买受人提出解除合同，开发商应迅速响应，多路径采取应对措施，力争维护合同关系的稳定性。首先，在收到解约通知后，应在合理期限内书面回函提出异议，明确表示不同意解除，并阐述理由，如工期延误具备正当事由、合同目的仍可实现、买方未先行催告等。此举不仅是行使抗辩权，也可在一定程度上阻断对方以默认为由主张解除生效。其次进入诉讼阶段后，应着重从多个法律角度组织抗辩：第一，主张逾期交房并未导致合同目的不能实现，尤其是房屋已接近竣工或完成验收，买受人仍可取得产权；第二，指出买受人未按《民法典》第565条规定履行催告前置程序，或催告期限设置不合理；第三，援引不可抗力或情势变更相关规定，论证延期交房源于不能预见、不能避免且不能克服的客观事件；第四，若争议涉及格式条款，则主张相关条款内容具有合理性且已履行提示说明义务，应为有效。同时，应秉持积极沟通的态度，争取通过调解或和解化解纠纷。可主动提出替代解决方案，如酌情提高违约金支付比例、减免一定期限物业费、提供车位购买或租赁优惠等，使买受人在经济上得到补偿，降低其解除合同的动机。在多个司法案例中，法院也倾向于鼓励当事人通过附加补偿继续履行合同，而非简单解除导致交易失败、资源浪费。这一做法既符合民法典鼓励交易的原则，也有助于维护商誉和社会稳定。
四、结论
麦某案的二审判决重申了鼓励交易的基本原则，司法权不应过度干预当事人的意思自治，在违约方愿意且能够继续履行、守约方合同目的仍能实现的情况下，司法权应审慎介入，不宜过度干预当事人的意思自治；解除合同作为终止交易关系的极端救济手段，仅应适用于根本违约情形，而非轻微或一般违约的首选处置方式。
对于开发商而言，一步凸显了完善合同设计、规范履约管理与构建积极应诉策略的必要性。具体而言，应在《补充协议》中科学设置交付顺延、违约金计算及解除权限制等条款，切实履行提示说明义务；在履约过程中强化对不可抗力、政策调整等免责事据的固定与保存，并及时履行告知义务；在争议发生后，需果断采取异议回应、多角度抗辩和替代补偿方案协商相结合的策略，以最大程度维持合同效力、避免交易失败。
对于买受人而言，该判决也提示了商品房买卖中存在的天然市场风险与合同约束力。购房作为一种投资行为，其本身附随交付时间、政策环境与不可抗力等因素带来的不确定性；解除权的行使并非任意，须满足《民法典》规定的实质性要件与程序性要求，特别是催告前置、期限合理及违约严重至合同目的落空等条件，否则难以得到司法支持。
