近日，澳大利亚税务局（ATO）发现超过3万名海外房屋业主未按规定申报其房产的空置状态，他们可能面临人均最高82,500澳元的罚款。在目前澳大利亚住房危机加剧的背景下，此事引发了公众对政府执法不力的批评。
空置税（Vacancy Fee）是澳大利亚政府自2017年起对海外投资者实施的一项政策，旨在鼓励将房产投入使用，缓解住房紧张问题。根据Foreign Acquisitions and Takeovers Act (1975) 第6A部分的规定，如相关住宅物业在一个空置年度（Vacancy Year）内空置超过183天，海外投资者可能需缴纳相应的空置税。
所有通过外国投资审查委员会（FIRB）批准购买澳洲住宅物业的海外投资者，每年都必须向ATO提交空置费申报表，说明房产的使用情况。需要注意的是，即使该房产已出租或自住，海外投资者仍需履行申报义务。若未在30天窗口期内递交申报表（Vacancy Fee Return），ATO在法律上有权直接推定该房产处于空置状态，从而强制要求缴纳空置费。
ATO将在提交空置费申报表后通知需要支付的具体金额。空置费金额通常为：
申报应在每个空置年结束后的30天内完成。“空置年”指从海外投资者首次拥有该住宅物业的“占有日”（通常是物业交割日或获得入住许可的日期）起，每连续12个月为一个“空置年”。例如，如果房产在2025年1月1日完成交易，则需要在2026年1月30日之前提交申报。
未按时申报或虚假申报，均可导致被ATO视为房产空置并被要求征收年度空置费，房屋业主还可能面临额外的行政处罚。ATO有权采取多种税务追缴措施，包括指令银行账户扣划款项；计收利息（GIC）；向第三方发出扣押通知（Garnishee Notice），要求租客、雇主或其他付款方将应付资金直接支付至ATO；或通过法院程序进行债务追缴，在严重情况下可能涉及破产程序。
及时申报：海外投资者应确保在规定期限内向ATO提交准确的申报表。
了解豁免条件：如房产因维修、法律限制或其他合理原因无法使用，可能符合豁免条件。但即使符合豁免条件，仍需在规定期限内提交空置税申报表，并提供相关证明文件。
定期审查房产使用情况：定期核查房产出租、居住及空置情况，确保持续符合相关监管要求。
妥善保留证明文件：如租赁合同、入住记录、维修记录等，以备审查。
咨询专业人士：包括向注册会计师或税务代理人获取关于申报流程和豁免条件的专业指导。在涉及FIRB审批条件、持有结构、身份认定或监管调查等情形时，建议同时咨询法律专业人士。
妥善应对并及时响应ATO的通知：如房屋业主收到ATO通知或短信，应及时咨询专业顾问协助沟通和回复，以降低合规处罚风险。
炜衡澳大利亚业务团队负责人
业务领域：企业合规、跨境投资、涉外民商事争议解决
罗重律师拥有中国和澳大利亚新南威尔士州律师执业资格，罗律师非常熟悉中澳两国的法律制度及其差异，善于为客户处理与澳大利亚相关的法律事务和跨国争议案件，罗律师于2018年入选上海市涉外律师人才库。
