财富自由课第21讲：房地产趋势与实战方法
房产投资中最重要的三件事：位置！位置！位置！
买房的两种属性：消费与投资。
它既是消费，同时也是投资。但随着大环境的变化，两种属性越来越分离。不同的资产阶层，不同的年龄，需求不同，优先级也不同。年轻的时候投资分量占80%，40岁以后逐渐稳定下来，有一个舒适安稳的居所更重要。
买房是普通人一生中最重要的投资。
a，买房是被动的长期持有，流动性差；
b，本金规模大，绝对回报高；
c，低成本杠杆（贷款），放大收益。
房价的三驾马车：经济增长、城市化、通化膨胀
中国房地产正在从“黄金时代”过渡到“白银时代”。
政策：住房不炒
房产税
中国城市化正在加剧，大城市会越来越大，核心城市会吸引更多的人口。农村会向城市靠近，小城市里的会往大城市里走。
“中国下一步增长点在大都市圈。”——刘世锦
大城市里的就业、创业机会更多，基础设施、服务等很完善，更能承载人们对美好生活的向往。
财富自由课第22讲：环境大变——未来买房的关键策略
1，买房之前，降低投资收益预期；
这个条件只符合在核心城市的中心区域的房子，至于其他小城市，完全没有投资的必要。
2，刚需要早买——你的人生至少需要一套房。
a，房产是家庭资产配置的压舱石；
b，买房子代表能力，代表稳定；
c，买房的过程中会加速你的心智成熟：看房，对比，分析，判断，沟通，借钱等等技能。
3，多房慎重，降低房产在资产中的比例。
做资产优化，把不住的、增长慢的房子卖掉。
4，居民资产大转移，从房地产到金融资产。
5，投、住分离。
投资的房子趁早买，在大城市的核心地段买。自住房，为了住得舒服，可以选择租房住。
极低的租售比，让租房比购房更划算。
财富自由客第23讲：选择城市决定家庭的财富未来
如何选对城市？
1，首选国内城市
2，分析城市的基本面：
a，产业：科技、信息、生物医药等；
b，人口：外来人口的数量和速度；
c，土地：土地供应量。
选择一座城市，就是选择一种命运。
选城市的六大指标：
1，城市规模及成长速度；
2，城市人口的流入；
3，城市的人均收入；
4，城市的财政收入。
收入好资源才好，公共设施、便民服务这些配套都很完善。
还要看城市财政收入的结构，是靠卖地，还是靠企业税收。
5，上市公司的数量；
6，土地的供应量（关系到城市的规模以及房产的价格。）
首选前十城市：深圳，北京，上海，广州，杭州，重庆，成都，武汉，南京，天津
建议：
把家安在你能力范围内最大的城市；
小城市里有多余的房子尽快卖掉；
如果你有雄心壮志，那就去大城市吧。
财富自由课第24讲：抓住地段，“多快好省”高效买房
一，如何选择好地段？
1，靠近新兴产业
只有蓬勃发展的产业，才会诞生大量赚钱的机会，才会产生高消费人群，才会带动该区域房价的上涨。
2，商业发达便捷
快速辨别该区域商业发达程度的方法：标志性品牌
a，星巴克：金领地段代表
b，优衣库：白领地段代表
c，肯德基、麦当劳：蓝领地段代表
d，沙县小吃：平民地段代表
3，交通四通八达，附近必须得有地铁，或者已规划好地铁路线
4，教育资源优秀
5，小区品质良好。
二，该怎样选好房子？
1，户型，包括房间数，格局是否方正，规划是否合理；
2，物业，物业保养水平，小区保养的好，房子是可以增值的；
3，楼龄，楼龄越高越影响流动性；
4，环境，小区内环境是否有绿化，儿童游乐场；周边环境是否有垃圾焚烧厂，发电厂，加油站等。
一定要明确自己的需求，给中介发需求清单，指定要某个区域的房子，几居室，楼龄，预算范围要求附近有商超、地铁站，越详细越好。
尽管如此，在预算有限的范围内，很难找到完全符合要求的房子，这个时候需要自己做出取舍。
多看房：至少看50套房子再决定，让中介安排好，集中看房，省时快捷；
快决策：决策周期不超过半年；
好说话：跟中介好好沟通，跟房东好好聊，赞美，肯定，示弱，人心都是肉长的；
省大钱：别捡了芝麻丢了西瓜，不要为了一两万而错失好房子。
财富自由课第25讲：避开大坑，搞定买房关键疑点
三大烫手山芋：商铺、别墅、办公楼
“一个商铺养三代”的时代已经过去了，现在的商铺已没有了投资价值。
别墅：价格高，转手难，不好租，保养成本高；
写字楼、办公楼：税费高，贬值快；
一定要买纯粹的商品房。
买房的常见问题：
1，房贷交多少年合适？
越长越好，房贷利率低，现金流压力小。
2，选等额本金还是等额本息？
等额本金：前期月供多，往后越来越少；
等额本息：月供每个月都一样
从长期来看，选等额本息要还的总额要比等额本金高。等额本金前期还款压力大，后面逐渐减少。如果现金流充裕，又没有做其他投资，那选等额本金就比较合适。如果资金不充足，或者有其他的投资理财方式，那建议选等额本息。
3，要不要买学位房？
如果近期用得上就可以买。3～5年内用不上，建议不买。因为有可能受不确定性因素影响而产生风险，如政策因素或者个人原因发生变数。
4，买新房要注意什么？
1，调查开发商的资金流是否充足，确保不会烂尾，交不了房；
2，看开发商的口碑，看他之前开发的楼盘，看业主的评价，多看，多打听。
二手房也是不错的选择。因为是现房，看得出质量好坏，物业的服务怎么样也都看得出来，配套设施也相对比较完善了。
祝大家都能买到心仪的好房子。
