一、🇺🇸 美国篇：历史性崩盘，卖家还在做梦
核心数据：买家已经集体失踪
2026年1月，美国二手房销量暴跌8%，买家需求比疫情峰值下降42%，比2008年金融危机时还要低，创下历史新低。这是美国史上持续时间最长的“买方罢工”——已经进入第四年。
致命根源： affordability彻底崩了
典型月供（含税+保险）已达2700美元，占美国人平均收入的37%，接近2006年泡沫顶峰水平[citation:待补充]。美联储7次降息（5.5%→3.7%）毫无作用，AI牛市、股市新高也带不动楼市——因为问题根本不是利率，是房价太贵。
卖家的幻觉：还在等“奇迹”
房子挂出去没人买，卖家不降价，撤下房源，过半年再挂——发现还是没人买。REALTOR.com数据显示2025年底“撤牌潮”爆发。他们不知道：买家已经失踪4年了。
历史对比：这次真的不一样
“现有房屋周转率”（卖了房子/总房主数）正常水平6.1%，2023-2025年平均仅4.7%。2008年还有5.4-5.5%，1982年虽到3.7%但很快反弹。这是美国史上持续时间最长的买方罢工[
负资产：第一滴血已经流了
ICE 2026年2月数据：完全负资产（欠的钱>房子值）110万房主，佛州Lakeland高达11%房主负资产，坦帕、奥斯汀、丹佛5-10%。接近负资产（权益<10%）还有320万。历史教训：2005-2006年专家也说“负资产率低，别担心”——然后呢？
已经有“烈士”出现
佛州Ocala案例：2022年7月新建成交36.4万美元，2025年8月再次成交22.4万美元，血亏14万美元，跌幅40%[。这房子现在被投资者收走出租——下跌真的在发生。
区域分化：西海岸崩，东北还在撑
西部：丹佛-3.1%、凤凰城-3.1%、西雅图转负；中西部微涨2.3%；东北还在涨5.8%，但问题是越来越overvalued：水牛城overvalued 30%，曼彻斯特24%，哈特福德15%。
人口迁徙：南方的“人潮”在退潮
佛州净迁入2.2万人，看着还行？对比2022年峰值31万人：暴跌90%。德州6.7万人，比2022年下降70%，20年最低。Sun Belt还在加人，但加的人数是最低水平——建商却按2022年的节奏盖房，供需失衡必跌。
二、🇨🇳 篇：触底信号出现，但复苏分化
1月数据：坏消息“没那么坏”
CPI仅涨0.2%（预期0.4%），比12月的0.8%回落。核心CPI涨0.8%，近6个月最快。PPI跌1.4%，但连续第4个月环比上涨——工业通缩阴影未散。
房价：跌幅收窄，二手房率先企稳
1月百城二手住宅均价环比跌0.85%，跌幅收窄0.12个百分点。一线城市二手房环比跌0.5%，降幅收窄0.4个百分点。北京二手房网签连续三月超1.4万套，上海二手房成交2.28万套创近五年同期新高。
关键指标：租金回报率质变
30个重点城市住宅租金回报率中位数2.06%，超过55%的小区回报率逾2%。当租金回报率开始高于银行存款利率时，资产的金融属性发生逆转——长期投资者正在回流。
调整深度：泡沫被大幅挤压
二手房价格较最高点已回撤约39%，超过美国次贷危机期间的27%。新开工面积较巅峰期下降74%，回落至2004年水平，供给端“休克”正强制推动供求关系回归平衡。
政策大招：国资下场“收旧换新”
2月2日，上海正式开启收购二手住房用于保障性租赁住房试点，浦东、静安、徐汇首批试点。杭州富阳、济南起步区、福建全省跟进。这是从“帮卖”到“直接收购”的模式升级，为长期挂牌难成交的老旧二手房打开官方退出通道。
专家判断：2026年或是“底部确认”之年
苏鑫（高和资本）认为，所谓底部并非V形反弹，而是成交企稳+跌幅收窄。丁祖昱给出六个支撑信号：供求关系向好、库存企稳、“好房子”创造需求、调整幅度超国际水平等。张波表示，1月核心城市二手房率先企稳，是政策托底与市场信心修复共同作用的结果。
但复苏分化：只有核心城市核心地段
弱二线及三线城市、房龄较老、位置较差的房源，价格支撑力度仍然不足。李宇嘉预计，2026年开年楼市迎来探底和企稳的良好开局，这种局面或延续到三四月份。
三、🎯 核心结论
美国：需求崩了42%，卖家还在死扛——但负资产开始蔓延，人口流入骤降90%，西海岸已经开始跌。最大的风险不是跌不跌，而是卖家什么时候认输。
CN：房价跌了39%，租金回报率开始超过存款利率，国资下场收房打开退出通道——最坏的时候可能已经过去，但复苏只属于核心城市核心地段。
一句话总结：
美国楼市在“需求消失”中死扛，我们楼市在“深度回调”中触底——2026年，谁先迎来真正的转机，取决于卖家愿不愿意面对现实。
