一、🇺🇸 美国篇:历史性崩盘,卖家还在做梦
核心数据:买家已经集体失踪
2026年1月,美国二手房销量暴跌8%,买家需求比疫情峰值下降42%,比2008年金融危机时还要低,创下历史新低。这是美国史上持续时间最长的“买方罢工”——已经进入第四年。
致命根源: affordability彻底崩了
典型月供(含税+保险)已达2700美元,占美国人平均收入的37%,接近2006年泡沫顶峰水平[citation:待补充]。美联储7次降息(5.5%→3.7%)毫无作用,AI牛市、股市新高也带不动楼市——因为问题根本不是利率,是房价太贵。
卖家的幻觉:还在等“奇迹”
房子挂出去没人买,卖家不降价,撤下房源,过半年再挂——发现还是没人买。REALTOR.com数据显示2025年底“撤牌潮”爆发。他们不知道:买家已经失踪4年了。
历史对比:这次真的不一样
“现有房屋周转率”(卖了房子/总房主数)正常水平6.1%,2023-2025年平均仅4.7%。2008年还有5.4-5.5%,1982年虽到3.7%但很快反弹。这是美国史上持续时间最长的买方罢工[
负资产:第一滴血已经流了
ICE 2026年2月数据:完全负资产(欠的钱>房子值)110万房主,佛州Lakeland高达11%房主负资产,坦帕、奥斯汀、丹佛5-10%。接近负资产(权益<10%)还有320万。历史教训:2005-2006年专家也说“负资产率低,别担心”——然后呢?
已经有“烈士”出现
佛州Ocala案例:2022年7月新建成交36.4万美元,2025年8月再次成交22.4万美元,血亏14万美元,跌幅40%[。这房子现在被投资者收走出租——下跌真的在发生。
区域分化:西海岸崩,东北还在撑
西部:丹佛-3.1%、凤凰城-3.1%、西雅图转负;中西部微涨2.3%;东北还在涨5.8%,但问题是越来越overvalued:水牛城overvalued 30%,曼彻斯特24%,哈特福德15%。
人口迁徙:南方的“人潮”在退潮
佛州净迁入2.2万人,看着还行?对比2022年峰值31万人:暴跌90%。德州6.7万人,比2022年下降70%,20年最低。Sun Belt还在加人,但加的人数是最低水平——建商却按2022年的节奏盖房,供需失衡必跌。
二、🇨🇳 篇:触底信号出现,但复苏分化
1月数据:坏消息“没那么坏”
CPI仅涨0.2%(预期0.4%),比12月的0.8%回落。核心CPI涨0.8%,近6个月最快。PPI跌1.4%,但连续第4个月环比上涨——工业通缩阴影未散。
房价:跌幅收窄,二手房率先企稳
1月百城二手住宅均价环比跌0.85%,跌幅收窄0.12个百分点。一线城市二手房环比跌0.5%,降幅收窄0.4个百分点。北京二手房网签连续三月超1.4万套,上海二手房成交2.28万套创近五年同期新高。
关键指标:租金回报率质变
30个重点城市住宅租金回报率中位数2.06%,超过55%的小区回报率逾2%。当租金回报率开始高于银行存款利率时,资产的金融属性发生逆转——长期投资者正在回流。
调整深度:泡沫被大幅挤压
二手房价格较最高点已回撤约39%,超过美国次贷危机期间的27%。新开工面积较巅峰期下降74%,回落至2004年水平,供给端“休克”正强制推动供求关系回归平衡。
政策大招:国资下场“收旧换新”
2月2日,上海正式开启收购二手住房用于保障性租赁住房试点,浦东、静安、徐汇首批试点。杭州富阳、济南起步区、福建全省跟进。这是从“帮卖”到“直接收购”的模式升级,为长期挂牌难成交的老旧二手房打开官方退出通道。
专家判断:2026年或是“底部确认”之年
苏鑫(高和资本)认为,所谓底部并非V形反弹,而是成交企稳+跌幅收窄。丁祖昱给出六个支撑信号:供求关系向好、库存企稳、“好房子”创造需求、调整幅度超国际水平等。张波表示,1月核心城市二手房率先企稳,是政策托底与市场信心修复共同作用的结果。
但复苏分化:只有核心城市核心地段
弱二线及三线城市、房龄较老、位置较差的房源,价格支撑力度仍然不足。李宇嘉预计,2026年开年楼市迎来探底和企稳的良好开局,这种局面或延续到三四月份。
三、🎯 核心结论
美国:需求崩了42%,卖家还在死扛——但负资产开始蔓延,人口流入骤降90%,西海岸已经开始跌。最大的风险不是跌不跌,而是卖家什么时候认输。
CN:房价跌了39%,租金回报率开始超过存款利率,国资下场收房打开退出通道——最坏的时候可能已经过去,但复苏只属于核心城市核心地段。
一句话总结:
美国楼市在“需求消失”中死扛,我们楼市在“深度回调”中触底——2026年,谁先迎来真正的转机,取决于卖家愿不愿意面对现实。