『数·观』70城房产价格指数·26年1月
- 2026-02-28 00:30:05
『数·观』70城房产价格指数·26年1月#数观 【前边的话，以后不再赘言】 此为『数·观』系列的第一篇。『数』，乃数据之意，取的是“客观”信息；『观』，系观点之意，发的是“主观”认识。『数·观』仿效刑法分析原理，先客观后主观，不以结论找依据，而从现象掘本质；“客观”，是唯一的，你我他看到的皆同；“主观”，仁者见仁智者见智。分而列之，不误人不欺己。水平有限，边学边练，从头悟起，迭代完善。 【数据】 2026年02月13日，国家统计局公布2026年1月份，70个大中城市商品住宅销售价格数据。 下图，依据Choice数据，格式化为价格变动指数，每月随官方发布时间动态更新。 
图1：中国70城房价指数·26年1月 图中，标记了“最大值”、“最新值”，分别标出了发生时点和具体读数；“一线二手”，意为一线城市二手房住宅价格序列数据；“一线新建”，意为一线城市新建商品房住宅价格序列数据；“二线二手”，意为二线城市二手住宅价格序列数据，以此类推。数据起自，2006年1月，其设为基期100，后续读数皆以该基期为基准变动得来。 【观点】 一、图中呈现如下特征： 1、同城“新建”价格高于“二手”：一二三线城市皆呈现出新建住宅价格高于二手住宅价格的特征。原因分析：一来是旧房折旧高于新房；二来是新建系BtoC模式（开发商向自然人为主、法人为辅的购房者销售），二手大多是CtoC模式（自然人之间交易），开发商因持仓量（商品房存货）、持仓成本（土地、开发、资金）显著低于业主（已购房者，下称“散户”），控盘能力较“散户”强。逻辑推论：同城新建就会比二手贵，别指望等到新建比二手还便宜的时候。 2、“新建”“二手”趋势方向一致：一二三线城市皆呈现出新建住宅与二手住宅同涨同跌，只有幅度不同，没有方向区别。原因分析：新建与二手，两者有替代关系，受共同的供求关系支配，故而会价格互锁。逻辑推论：二者要么同涨要么同跌，别指望买新建来抗跌。 3、“一线”的波动率显著高于“二三线”：一线涨的时候涨幅更大，跌的时候跌得更猛。原因分析：一线城市房价绝对值高，托起这么高房价的是高于二三线城市的杠杆（即，银行贷款。关于这点笔者没有抓具体数据，纯属逻辑推测），所以，在房产下行期，解杠杆导致资产价格下跌的烈度也更高。逻辑推论：未来房产上行期，重新加杠杆会导致一线房产的升值幅度高于二三线。 4、“三线新建”价格高于“二线二手”：三线新建住宅价格高于二线二手住宅价格，三线新建价格超过二线二手的时点是2018年8月至9月。现象分析：这个现象，从逻辑上说不通，从基础设施、人口流动、资源配置等方面看，二线城市显著优于三线城市，除了个别新兴崛起的三线城市以外，从平均水平而言，二线未来的发展都要优于三线（此为笔者主观臆断），若此假设成立，则是否说明现在的三线新房房价水分超过二线二手？逻辑推论：未来的房价下行期，三线新建的房价下跌速度会超过二线二手。 5、房价见顶时点“新建”略晚于“二手”、“一线”远晚于“二三线”：从房价见顶的时点看，一二三线城市二手房价格见顶的时间均早于同城新建房一到两个月，同时，三线房价见顶时间略微早于二线，二者基本一致，但均显著早于一线。原因分析：从交易资金（即买房资金）充裕度角度看，也是流动性深浅角度，一线显著高于二三线，三线受政策扰动（2015年6月起2018年至棚改货币化安置政策）阶段性比肩二线，在流动性枯竭以后，先枯竭的先见顶，故一线见顶时间最晚。新建受主力（即开发商）控盘力影响明显大于二手，但新建无法不跟随趋势，所以，即便主力硬抗，也就晚个把月就会随趋势而动，故新建见顶时间略晚于二手。逻辑推论：一是二手房价见底时间会略早于新建；二是一线见底时间会远早于二三线。 6、“新建”与“二手”的间距在房价上行末期与下行初期明显走扩：价格趋势上行末期与下行期，一二三线城市新建住宅与二手住宅价格差距均呈现明显走扩的特征。原因分析：直接原因是二手的上行速度慢于新建，下行速度快于新建；深层原因是新建属于一级发行市场，受主力控盘引导，二手属于二级交易市场，跟随主力引导的趋势而动，但更反映真实的供需状况，故对需求强弱表现得更加灵敏，需求减弱时先现滞涨后现快跌。逻辑推论：在房价下行末期与上行初期“新建”与“二手”间距会出现明显收窄。 二、房价见底了吗？ 以日本作为参照系，虽然中日政经结构区别显著，且目前中国面临的世界环境与挑战也与日本当年有着本质区别，但单纯从金融资产“狂热→崩盘→修复”这个循环角度看，日本作为东亚文化圈的经济体，其房价走势于中国而言仍颇具借鉴意义。 从网上找到如下两个图，二者涨跌幅因统计口径有差异，故不完全一致，但共同特征值得细细推敲。 特征一：二者均呈现出“急跌→反弹→缓跌→走平”这样的走势特征，符合大多数经历过暴涨以后的金融资产下行期走势的普遍心理规律。 特征二：日本房价上行期时长约为15~19年（约1973~1992），下行期时长约为20年（约1990~2010）。 特征三：日本房价上行幅度，首都圈约为512.3%（基期1000，最高6123），近畿圈约为455.2%（基期1000，最高5552），全国平均约为348.8%（基期1000，最高4488）；下行幅度，首都圈约为-34.62%（最低4003），近畿圈约为-43.01%（最低3164），全国平均约为-22.22%（最低3491）。 
图2：日本房价指数1980~2026 
图3：日本首都圈、近畿圈、全国1973~2022历史走势图 中国的现况， 特征一：走势“急跌”； 特征二：房价上行期时长约为15~17年（约2006~2023），已下行时长约为2~4年（约2021~2026）； 特征三：房价上行幅度，一线约为172.86%（基期100，最高272.86），二线约为84.37%（基期100，最高184.37），三线约为41.86%（基期100，最高141.86）；下行幅度，一线约为-21.93%（最低223.79），二线约为-20.89%（最低145.85），三线约为-23.08%（最低109.12）。【看到这是不是感觉哪里不对了？中国房价的涨幅怎么才这么点儿？！本文的中国房价基础数据取自Choice，笔者查核了国家统计局的数据，结论是：没有本质区别，而且后者数据源头时间更晚（首笔数据起自2017年6月，数据量更少），但不论如何，二者在涨跌幅度方面没有数量级上的差异。推测出现畸变的原因：国人“聪明”，申报房产交易数据时，出于节税的目的，将房屋总价款分割为房价和其他价（比如装修、家具等），房价上税，计入统计数据，故而人为压低了统计数据的水平。但不管怎样，涨幅乘个2~3就差不多了，跌幅不用修正，因为，下跌时数据统计方法没变，而且，下跌是基于最高点算的，不存在数据畸变。】 结论：两相对照，刻舟求剑地简单推论虽然粗略，但从金融资产交易规律来说，26年房价见底的概率几乎没有，见底前会有反弹期（大概下跌8~10年时出现，即2030~2032年），真正见底会有极寒期（下跌15~20年时出现，即2037~2042年），那时的典型特征是基本没人把房子当投资品。 
图4：70城新建住宅价格环比结构图·26年1月 
图5：70城二手住宅价格环比结构图·26年1月 免责声明：以上纯属个人观点，投资请自行决策，不构成投资建议。
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