2026年马年新春伊始，地中海投资移民市场迎来“寒冬式”洗牌。塞浦路斯议会正加快推进终结“代理购房”的统一立法，希腊则在大幅提高移民门槛后，推出“严禁短租”与“引导创业投资”的双重政策。对于投资者而言，单纯依靠买房获取欧洲永居身份的黄金时代正快速落幕。
塞浦路斯议会内政委员会目前正审议一项代号为“Cap. 109”修正案的统一立法框架，该法案被多位议员称作涉及“国家安全”的紧急立法，计划于2026年5月议会解散前正式通过。
1. 终结“壳公司”绕道：实施穿透式监管
当前，大量非欧盟买家通过在塞浦路斯或欧盟注册公司，并借助“代理股东”持股的方式规避内阁审批。
- 重定义“外资公司”：拟议新规将扩大“外国控制公司”的定义范围，未来任何实益拥有人为非欧盟国民的实体，无论注册地何处，均将被认定为外国实体，需与个人一样接受严格审批。
- 严禁间接收购：法案明确取消通过设立本地中介机构或转让合同绕过内阁监管的途径。
2. 划定精准的“面积与数量”红线
为平抑高企的房价、保障本地年轻人的购房权益，法案对非欧盟买家的购房规模设定硬性指标：
- 单套限制：AKEL党提交的草案建议，非欧盟个人或仅可购买一套住宅，且面积上限严格限定在200平方米以内。
- 办公空间：商业办公空间的购买上限拟定为300平方米。
- 土地总量：雇主与工业家联合会建议，将个人持地限制在两块土地或两个单位以内，且总面积不得超过4000平方米。
- 引入“冷却期”：内政部正研究在两次购房申请之间设置强制性时间间隔，防范通过分拆交易进行程序性滥用的行为。
3. 划定国家安全“绝对禁区”
基于地缘政治考量，法案计划在特定敏感区域对非欧盟买家实施“禁买令”：
- 地理红线：明确禁止购买停火线（绿线）附近、军事设施周边、机场及港口枢纽、海岸线核心地带的任何不动产。
- 自然资源保护：严禁外籍买家收购森林地块、农业用地或高产耕地，以此保护本国自然资源与农村经济。
希腊媒体《每日报》及相关官方渠道信息显示，希腊政府正面临主要反对党PASOK的巨大压力，该党一直呼吁彻底废除黄金签证政策以解决国内住房危机。尽管希腊政府尚未宣布全面终止黄金签证，但2026年的新政已显现出明显的“去房产化”趋势。
1. 禁止短租：断绝购房者的“以房养贷”途径
2024年实施、2026年进一步强化的新政规定，通过黄金签证获取的房产严禁用于短租，包括在Airbnb、Booking等平台进行短租经营。
- 严厉处罚：违规者不仅将面临巨额罚款，其居留许可还可能被撤销。
- 政策导向：政府要求此类房产必须进入长租市场，缓解本地居民的租房压力。
2. 投资重心转向：从“买房”到“创新”
希腊正推出全新的“创业通道”，以此稀释房产投资在黄金签证中的占比：
- 25万欧元专项投资：该档位投资仅限两类用途，即将商办建筑（如废弃工厂、仓库）改造为住宅，或修复受保护的历史建筑。
市场反应：高价交易继续集中利马索
帕福斯房产市场逆势上扬
新房市场冲上€25亿：公寓占比超八成
Landbank Analytics显示，2025年新建住宅成交7,819套，总值超€2.5bn。
公寓占81.6%（6,382套）且总值€1.77bn，高价交易继续集中在利马索尔。
尽管监管政策持续收紧，塞浦路斯2026年1月的房产市场仍呈现出显著的“地域分化”特征：
- 投资重心西移：帕福斯1月房产成交量激增25%，当地豪宅平均单价已攀升至64.6万欧元，在奢侈品房产细分市场中，正式超越传统金融中心利马索尔。
- 国际买家韧性凸显：1月完成的1411份房产交易合同中，约30%的买家为非欧盟国民。这一数据反映出，在黎巴嫩、以色列及东欧地区局势不稳的背景下，塞浦路斯仍是国际避险资本的重要选择地。
