【澳洲房产】中产消失遗产错配! 从政府到选民再到银行, 没人想降房价! 7大铁证揭穿真相! 人口学从底层预测未来10年的澳洲! 【澳房策414】

【澳洲房产】中产消失遗产错配! 从政府到选民再到银行, 没人想降房价! 7大铁证揭穿真相! 人口学从底层逻辑预测未来10年的澳洲! 【澳房策414】

澳洲政府花了205亿帮年轻人买房。结果呢？房价涨了18.8%。你没听错。纳税人掏了205亿，买不起房的人——更买不起了。你以为这是政策失误吗？不是。我花了1周时间把所有跟房价有关的利益方数了一遍——选民、银行、州政府、联邦政府、房东、开发商、建筑业。7大力量。想让房价降的，一个都没有。

为什么澳洲中产正在消失，而且会通过遗产锁死下一代的财富等级？有钱人的孩子继续有钱，没钱的永远追不上。这7股力量是怎么形成一个谁都不想打破的闭环的，这部分你看完可能会后背发凉，打破你原有的认知。其实，人口结构已经替未来二十年的澳洲写好了剧本，只是大多数人还不知道。"等房价降再买"，可能是你这辈子最贵的一个决定。

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澳洲中产去哪了

你有没有观察到一个现象。悉尼内城的房子越来越贵，住的人越来越光鲜。但你往西开四五十公里，画风完全不一样，穿的开的车住的房子行为举止，完全不是一个世界的人。好像两者之间的中间层越来越少了。

OECD有对中产有个定义，就是收入在中位数75%到200%之间的那群人。1980年代，这个群体占总人口64%。你猜现在呢？澳洲只剩58%。

什么概念？每100个家庭里面，少了6个中产家庭。这6个家庭去哪了？大部分不是往上走，而是是往下滑，变成社会底层。说实话，我第一次看到这组数据的时候也挺意外。但接下来这几个数字更扎心。

墨尔本大学2025年3月发的HILDA调查报告显示，澳洲的收入基尼系数（Gini Coefficient）升到了0.321，创下22年来的新高。这是这个调查做了22年以来的最高值。贫困率也到了13.3%，创纪录。ACOSS（澳洲社会服务委员会）和UNSW（新南威尔士大学）2024年的联合报告讲得就更直白了——过去20年，最富的10%家庭拿走了全社会45%的财富增长。平均家庭财富从280万涨到520万。而最底层60%的家庭呢？从22万涨到34万。你算算这个差距。一边涨了快九成，一边才涨了五成多，要是算上通胀，涨得就更少了。

这个差距不光是数字上的，空间上也有体现。悉尼大学（University of Sydney）有个研究团队在AHURI（澳洲住房与城市研究所）发了一份报告——五大首府城市的社会经济隔离在加剧。有钱人越来越扎堆，穷人也越来越扎堆。而悉尼最严重。

到这你可能想问——那这种差距以后会不会缩小？不好意思。大概率会越来越大。为什么？因为接下来将要发生的，是一波史上最大规模的财富转移——遗产浪潮。

KPMG（毕马威）今年1月的报告显示，婴儿潮一代（Baby Boomers）平均每户净资产246万澳元。其中房产占了136万，是大头。未来二三十年，预计有3.5万亿到5.4万亿的资产会通过遗产传给下一代。听着挺好？有钱传下来了。问题是——钱来得太晚了。澳洲继承遗产最常见的年龄是50多岁到60出头。但你30岁就需要首付买房了。最穷的20%家庭平均继承3500块。最富的20%呢？平均继承12万1千澳币。

你看，有钱人的后代继承更多的钱，买更多的房。没钱的后代继承几乎为零，还是买不起。这个循环会一直持续下去，有房的房子越来越多，没房的永远买不起。你可能说了，那让房价降一降不就解决问题了吗？但问题是在澳洲的社会体系里面，到底有没有有影响力的势力，比如政府或者选民想让房价降呢？我仔细数了一圈。一个都没有。

七个不想降价的人

你想想。如果你是个政客，你面对的选民里面67%的家庭有自住房——这是上次人口普查的数据。前总理霍华德（John Howard）说过一句大实话，大意是："我从来没遇到过一个选民跑来抱怨自己家房价涨了。"你是政客，你敢得罪三分之二的选民吗？好，这是第一股力量。

第二股——个人房东。ATO（税务局）的数据，澳洲大约有227万个人房东，手里超过330万套投资房。71%的人只有一套，不是什么大资本家，就是普通上班族多买了一套。但加起来——又是一股不可忽视的选民力量。到这你可能觉得——有人不想降价也正常，人之常情嘛。但光靠个人想法推不动市场。真正的推手在后面。

第三股——银行。澳洲四大银行的命根子就是房贷，占信贷总量大约65%。四家加起来的房贷总额是1.73万亿。房价涨，贷款额涨，利息收入涨。你说银行会想让房价降吗？

第四股——州政府。维州议会预算办公室（PBO）今年2月的数据，光印花税（Stamp Duty）加土地税（Land Tax），就占了维州全部税收的42%。将近一半的钱跟房子有关。房价一跌，钱袋子直接缩水。这也是为什么印花税改革喊了几十年，没一个州真正动过刀子。动了就是割自己的肉。

第五股——联邦政府。HGS（Home Guarantee Scheme/住房担保计划）去年10月大幅扩展了——名额不限、收入上限取消、悉尼房价上限直接提到150万。说白了就是政府给你的房贷做担保。你帮人做了担保，你希不希望那套房子升值？当然希望。到这你可能想说——那供给端呢？盖房子的人总该想多盖便宜房子吧？

第六股——开发商。行业标准利润率15%到20%。房价越高，利润的绝对值越大。在建筑成本涨了这么多的背景下，开发商宁可少建几套、建贵的，也不愿意薄利多销。

第七股——建筑行业。132万从业人员，全澳9%的就业。市场越活跃，活儿越多，饭碗越稳。这些人也不希望房价下降。

好。7个数完了。选民、房东、银行、州政府、联邦政府、开发商、建筑业。你给我找一个想让房价降的。有人说了，那买不起房子的年轻人和租房的人呢？不好意思——他们恰好是这个系统里面最没有话语权的群体。

这不是阴谋论。每个参与者都在理性追求自身利益。但合在一起，就变成了一个房价只涨不跌的闭环。整个系统，都站在房价上涨这一边。没有例外。

你可能会说——政府不是出了一堆"帮助首购者"的政策吗？首购补贴、养老金买房、5%首付担保。这不是正在帮助年轻人买房吗？确实是，但真正效果，恰好相反。越帮房价越贵。

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越帮越贵

还记得开头那个数字吗？205亿，涨了18.8%。这不是我编的。Deakin大学（迪肯大学）做过一个研究——首购补贴（First Home Buyer Grant）直接把中位房价推高了大约5万7千块。AHURI的数据更吓人——2010到2021年，纳税人一共掏了超过205亿去补贴首购者。

政府给了买家一笔钱，卖家直接把价格提了同样的数。最后谁赚了？卖家。谁亏了？纳税人。用你交的税，推高你买不起的房。

Lateral Economics在2025年做的研究，HGS扩展后可能推高房价3.5%到9.9%。去年12月Help to Buy（帮买计划）也开放了。你看——推高房价的力度不是在减弱，是在加码。

经济学家Saul Eslake（索尔·埃斯雷克）有句话说得特别到位。他研究住房政策30年了，核心观点就一句话——光给买家塞钱，供给不增加，那就只会推高房价。他给首购补贴重新起了个名字，叫"Existing Home Vendors' Grants"，翻译过来就是"现有房东补贴"。因为钱最后全流进了卖家口袋。

你看。连名义上"帮你买房"的政策，实际效果都在推升房价。想让房价下跌而且有改变趋势能力的人一个都没有。

好。到这里你可能觉得已经够扎心了。但接下来要聊的两个变量——政治和人口结构——才是决定你未来十年投资方向的关键。尤其是人口结构，因为是确定的。

人口结构已有定论

20年前每7个澳洲选民里只有1个投小党。现在呢？每3个人就有1个。2025年联邦大选创了个历史纪录——小党加上独立候选人的得票合计超过33%，第一次超过联盟党（Coalition）。两大党的合计得票也是第一次跌破三分之二。

更有意思的是——固定投同一个党的选民，从1967年的72%降到了现在的37%。Griffith大学（格里菲斯大学）有个调查说，47%的Z世代投票主要是因为不想被罚20块钱。你想想，将近一半的年轻人不是在"支持谁"，而是在"不想被罚"。这说明什么？说明传统的政治格局在松动。

但别指望明天就有什么颠覆性的房产税务改革出来。为什么？澳洲的偏好投票制度（Preferential Voting）对两大党有极强保护。工党（Labor）初选票只拿了34.56%，却拿到了150个席位里面的94个，超过63%。政治结构改变非常慢。

政治是慢变量，有不确定性。但有一个变量变化更快，而且是确定的——人口结构。

澳洲有大约540万千禧一代（Millennials），跟婴儿潮差不多大，是最大的世代之一。他们2026年的年龄是30到44岁，正在进入40到50岁这个人生阶段。RBA（澳洲储备银行）自己的数据，这个年龄段是收入最高、花钱也最多的——孩子在上学、房贷在还、生活品质不想降。540万人同时进入人生最花钱的阶段，消费需求不可能下来。

现在的现金利率3.85%，远高于2010年代平均的2.5%左右。但1990年到2025年的长期平均呢？3.87%。现在的利率其实回到了历史正常水平。RBA自己估计的中性利率（Neutral Rate）在3%到4.2%之间。也就是说——哪怕利率"正常化"了，也不会回到前些年那种超低水平。高利率就是新常态。高门槛就是新现实。人口结构已经写好了，没法改变故事发展和走向。

说到这里是不是感觉挺悲观的？别急。最后这部分可能让你松口气。即使现在的三大因素APRA（审慎监管局）DTI（债务收入比）规则，RBA加息，CGT（资本利得税）改革，都是指向打压房价，澳洲的底子，比你想的要扎实得多。

底子还在

先说移民。疫情前澳洲每年净海外移民大约24万。疫情后一度飙到53.8万——但ABS（统计局）说得很清楚，那是在补疫情期间的缺口，专业术语叫"追赶型移民"（Catch-up Migration）。现在已经回落到30万左右。关键是高移民不太可能大幅削减。为什么？85岁以上人口大概每25年翻一倍，老年护理严重依赖移民劳动力。留学生人均每年给经济贡献约9万澳元，国际教育是第四大出口产业。所以高移民不是"政策选择"，而是"现实需要"。这个底线在，住房需求就在。

再看看其他基本面。矿业——全球最大铁矿石生产国，光铁矿石出口就值1160亿。农业——去年冬季作物产量比十年均值高出27%。旅游——国际游客恢复到疫情前九成多。

你拿澳洲跟德国（Germany）比一下就知道什么叫"家底厚"。IMF（国际货币基金组织）的数据，德国过去五年经济只增长了0.1%。2000万工人马上要退休，但只有1250万年轻人补上来。就好比别人家房子快塌了要大修，咱们家顶多换个灯泡。

好。三件事说完了。核心就三句话。第一，澳洲在两极化。但系统里没人想改变。七股力量的闭环，短期内不会打破。第二，利率会高。但底子还在。不用恐慌。第三——在这个格局里面，越早行动的人，拿到的复利越大。

对普通人来说。第一，别等房价降了，系统结构决定了这不太可能发生。第二，能用"父母银行"就尽早用。30岁的10万块比60岁的10万块值钱一倍——这就是时间的力量。第三，在高利率环境里，选对策略比选对时机更重要。

不要等系统为你改变。先改变自己的思维和认知。如果你到这里还在看，说明你不满足于看个热闹。你想要的是一套能长期用的判断框架。

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