香港新投资移民重启后房产政策有哪些变化?一文看懂香港投资入境计划(NCIES)新政、申请要求、3000万架构、续签到永居!
- 2026-03-29 01:31:25
香港新投资移民重启后房产政策有哪些变化？一文看懂香港投资入境计划（NCIES）房产新政、申请要求、3000万架构、续签到永居！
香港投资入境计划在2024年3月重启后，一直在不断优化，9月份香港《施政报告》也有较明显的政策变化，最新政策调整是放宽了房地产投资项目的门槛，房地产总投资额上限从1000万涨到1500万港元，住宅类房产成交额从5000万港币下调到3000万港币。
你知道香港新旧版投资移民计划跟房地产相关的投资政策是如何变化的吗？如果你考虑去香港买房投资，可以通过这篇文章来了解香港投资入境计划（CIES）跟房产相关的投资政策变化，以及2025年最新版香港投资移民申请攻略（含申请要求、投资项目分配、续签到永居流程）。
一、香港新旧版投资移民政策变化历程
香港旧版投资移民计划和新版投资移民计划区别较大，旧版投资门槛是1000万港元，新版投资门槛上涨到3000万港元，而房地产的投资政策也在不断变化。
1.香港2010年前后对房产投资的政策变化
在2010年10月之前，港府允许投资者将部分或全部资金投资于香港的房地产（包括住宅和非住宅），这项政策实施后，香港楼市爆发。
2010年10月之后鉴于楼市过热，香港政府宣布暂停将住宅房地产列为合资格投资类别，从此直至2015年计划完全关停，投资者只能投资金融资产，不能再通过购买住宅物业来申请移民。
注：即使在允许投资房地产的时期，旧版计划也从未允许投资“二手房”，仅限于“一手”住宅物业。
2.2023年12月重启投资移民框架：明确排除住宅
2023年李家超上任后首份《施政报告》发布，明确了2024年3月份重启香港投资入境计划，透露投资门槛从1000万大幅提升至3000万港元。最初公布的合资格投资范围只包括金融资产和非住宅房地产（如写字楼、商铺、工业楼宇），明确将住宅物业排除在外，非住宅房地产的投资上限为1000万港元。
3.2024年10月施政报告：允许投资住宅物业
2024年10月新一份《施政报告》发布，港府决定放宽投资门槛，重新启动住宅投资项目，允许申请人将部分金额投资到住宅类房地产项目上，但是投资于房地产（包括住宅和非住宅）可计入投资总额的上限为1000万港元，并且限制了住宅类房产的成交价，所投资的住宅物业的成交价须为5000万港元或以上。
这一调整意味着阔别14年后，通过购买住宅物业获取投资移民资格的方式再度重启，不过即使全款购买5000万港元的住宅，也只有1000万港元能计入投资额度，且通过贷款支付的部分。
4.2025年9月施政报告：优化房地产投资比例
2025年9月新一份《施政报告》中，港府再次宣布降低新投资入境门槛，优化了房地产投资内的部分规则，非住宅物业二号住宅物业都有所调整：
非住宅物业：可计入投资额的上限由1000万港元大幅提升至1500万港元，这显示了政府鼓励资金支持商业、工业等经济活动的明确导向。
住宅物业：可计入额维持1000万港元不变，但符合条件的住宅物业成交价门槛由5000万港元显著下调至3000万港元，大大增加了可选物业的范围，降低了利用住宅投资的资金压力。
除了在房产投资上的政策调整，2025年3月港府也宣布放宽香港投资移民的申请门槛与投资方式，此次优化主要着眼于降低申请难度和适应家族办公室的需求，主要有以下几个政策调整：
①净资产审查期缩短：申请人证明拥有不少于3000万港元净资产的时段，从原来的“申请前两年”大幅缩短至“申请前6个月”。
②承认家庭共有资产：计算净资产时，申请人与其家庭成员共同拥有的资产中，由申请人实际拥有的份额也可被考虑。
③新增投资载体：允许申请人透过其全资拥有的合资格私人公司进行投资，该投资可计入合资格投资金额内。这为设立家族办公室的投资者提供了更大便利。
香港投资移民政策在房地产投资上的演变，清晰地反映了政府在不同经济环境下的考量：
①从“堵”到“疏”：旧版因楼市过热而“一刀切”禁止住宅投资；新版则在更高的总投资门槛下，有条件、有引导地重新开放。
②精准引导资金：通过提高非住宅投资上限（1500万） 和降低住宅投资门槛（3000万） 的差异化政策，政府既希望吸引资金提振商业地产市场，又为避免刺激住宅楼市设置了必要的“防火墙”。
③灵活性增加：新版计划为高净值投资者提供了更多元的资产配置选择，特别是对于有实际商业投资或高端自住需求的申请人来说，吸引力大增。
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二、香港新投资入境计划最新申请条件解读
如果你考虑在港投资，可以来了解下香港新资本投资者入境计划（CIES）最新的申请准则、续签条件、转永居要求。
1.香港新投资入境计划申请准则
香港新投资入境计划对申请人的净资产、身份、投资项目等都有明确要求。
年龄要求：年满18周岁，无上限年龄限制。
身份要求：外国国民（阿富汗、古巴、朝鲜除外）、中国籍但已取得外国永久居民身份的人士、澳门特别行政区居民、台湾华籍居民，内地居民需先获得第三国永久居留权（如瓦努阿图、几内亚比绍等绿卡）才能申请。
资产要求：在提交申请前的整段6个月内，持续绝对实益拥有净值不少于3000万港元（或等值外币）的净资产。
投资要求：获原则批准后，须在6个月内完成不少于3000万港元的获许投资配置，内地居民需要将资产置换为境外资产才能进行投资。
品行要求：申请人需无犯罪记录，且无不良入境记录。
2.香港新投资入境计划续签要求
香港投资移民逗留签证的获批年限是2+3+3，不要求申请人在香港工作或开公司，不要求申请人在香港居住，只要维持投资即可续签。
投资满7年后，申请人如不满足转永居的申请要求，可申请专属的无条件逗留签证，无需再续签，申请通过后即可撤出投资款，自由处置。
2.香港新投资入境拿永居身份要求
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三、香港新投资入境计划投资金额比例分析
根据规定，3000万港元的投资必须分配至以下 “获许金融资产” 和 “有利于香港长远发展的产业” 中，其中包括灵活配置的金融资产和房地产，以及强制投资的资本投资者入境计划投资组合。
1.主要投资部分：2700万港元
香港新投资入境计划的申请人，在选择投资项目的时候，必须包含获得推广署认可的金融资产，可以自由组合。
01.获许金融资产（至少1200万港币）
获得香港推广署认可的可投资金融资产有股票、债券、存款证、后偿债项、合资集体投资计划、有限合伙基金等，投资金额自由分配。
股票：以港元交易的香港证券交易所上市公司股票
债务证券：包括在联交所上市的债券（如中国国债、地方政府债券），以及由香港政府、外汇基金、公营机构（如铁路公司）发行的债券。
存款证：须为由认可机构发行、期限不短于1年的大额存单或存款证。此类投资剩余期限不少于12个月，以最低投资门槛的10%（即300万港元）为上限。
后偿债项：指由香港商业银行发行的次级债券（如AT1债券），其风险与回报通常高于普通债券。
合资格的集体投资计划 (CIS)：涵盖证监会认可的单位信托及互惠基金（公募基金）、交易所买卖基金（ETF）、杠杆及反向产品、封闭式基金、房地产投资信托基金（REITs）以及投资相连保险计划等。
有限合伙基金：指在香港根据《有限合伙基金条例》注册的私募基金。此类投资计入总额的上限为1000万港元。
02.房地产项目（上限1500万港元）
香港新投资入境计划申请，计算在达到最低投资门槛的房地产投资总额上限为1500万港元，其中住宅房地产投资上限为1000万港元。
①非住宅房地产：香港的非住宅物业，不论是商业及/或工业物业（包括写字楼、商业物业、零售物业及工厂的落成前物业，不包括部分作住宅用途的土地及多用途物业），上限为1500万港元。
②住宅房地产：香港住宅物业（包括落成前物业及部分作住宅用途的多用途物业）而言，投资必须投资于一个交易价达3,000万港元或以上的单一物业，上限为1000万港元。
备注：为此目的的房地产不包括非法或非法使用或占用土地、船屋、拖车、大篷车、非法建筑物和阁楼，无论是否评级、连接到自来水或电源，或永久或固定的系泊或地基，视情况而定，非住宅类房产+住宅类房产投资总金额不超过1500万港币。
2. 强制性投资部分：300万港元
香港新投资入境计划的投资项目除了金融资产和房地产外，还有必须投资的资本投资者入境计划投资组合部分，这部分港府要求了必须投资，不得拒绝。
投资金额是300万港元，这部分金额是强制性的，不能用于其他获许金融资产。
该投资组合设有7年的锁定期（由2025年1月1日起计），7年锁定期结束后，无论申请人是否获得永久居留权或无条件逗留签证，均可退出该投资组合，退出金额将根据退出时的资产净值决定。
四、香港新投资移民物业投资相关问题
银河君mily给大家整理了几个申请新投资入境计划过程中跟香港房地产投资相关的问题，如果你有意向在香港买房投资，可以看看是否能解答你的疑虑。
问题一：申请人可以投资混合用途房地产吗？
根据港府的投资规则，就投资非住宅房地产而言，申请人可购买的商业、工业或工商业混合用途物业。
然而，如申请人于2025年9月17日起收购的物业为住宅物业，或为多用途物业，部分作住宅用途，则须投资于一处成交价达3,000万港元或以上的物业。
应注意的是，由2025年9月17日起，计入最低投资门槛的房地产投资总额（所有非住宅及住宅物业的总和）的总额上限为1,500万港元，其中住宅房地产投资上限为1,000万港元。
问题二：申请人能不能投资多个房产（买多个房子）？
可以，港府对于申请人在香港可购买的物业数量没有限制，但是房产物业投资金额上限为1500万（非住宅和住宅物业总和），且用于投资的房子成交价不低于3000万港币/套。
问题三：投资申请人能不能转换他/她的不动产？
就投资组合维持规定阶段的准许投资而言，申请人亦可从一个不动产转为另一个不动产，或从不动产转为其他获准金融资产（例如股票、债务证券），反之亦然。
问题四：申请人能不能向银行申请贷款用来购买房产？
根据港府要求，申请人可使用该物业作为抵押品，向香港持牌银行或金融机构申请按揭或为按揭贷款再融资，但只有以净资产（即申请人出资的部分）形式投资于非住宅及住宅物业，才会被视为新投资计划下的合资格投资。
问题五：申请人所投资的物业中，商业楼宇内用来出租的停车场算不算非住宅物业？
只要该停车场是商业楼宇不可分割的一部分，并在地契上注明为非住宅用途，那么它就是一个合资格的“非住宅物业”投资，投资额将计入1500万港元的非住宅物业投资上限内。
判断一个物业是住宅还是非住宅，最根本的依据是政府批地时的《政府租契》，也就是我们常说的“地契”。
用途条款：地契中会明确注明该地块及其上建筑的批准用途。例如，会写明“非住宅”、“商业”、“工业”或“住宅”等。
商业楼宇的整体性：一栋商业楼宇（如写字楼、商场）的地契，其批准的整个用途就是“商业”或“非住宅”。因此，在这栋楼宇内的所有组成部分，包括办公室、商铺、公共区域以及配套的停车场，在法律上都属于非住宅用途的一部分。
独立性：即使这个停车场有独立的出入口并且单独出租，只要它属于该商业楼宇的产权范围之内，其性质就跟随主物业，属于非住宅物业。
当然了，还是建议申请人在购买前，通过律师核查地契和相关文件，100%确认物业的批准用途是“非住宅”或“商业”再进行投资。
四、香港新投资入境计划申请一般程序？
香港投资推广署辖下新成立的专责小组新成立的投资计划办事处将负责评估新投资计划申请人/来访者的金融资产和投资，并监察他们持续遵守相关规定，而入境事务处则负责评估根据计划申请签证/进入许可、延长逗留期限和无条件逗留申请，一般程序如下：
1.香港新投资入境第1步：净资产评估
申请人在向入境事务处处长递交入境申请前，须先向新入境事务处查询其是否符合净资产要求。在新入境事务处办事处核实申请人已符合净资产要求后，新申请人会向申请人发出相关证明文件，并将结果通知入境事务处处长。
2.香港新投资入境第2步：申请入境-原则上获批
在核实申请人已符合净资产要求后，新移民局将向申请人发出证明，并将结果通知入境事务处。申请人须在证明有效期内向入境事务处提交入境申请。如申请人经从入境角度评估后获原则上批准，入境事务处会向申请人发出签证/进入许可，以访客身份来港，为期不超过180天（6个月内），以在期限内作出承诺投资。
3.香港新投资入境第3步：投资项目评估
申请人在指定投资期限内完成承诺投资后，申请人须向新投资计划办事处核实其是否符合投资要求。新移民计划办事处在核实申请人已符合投资要求后，会向申请人发出相关证明文件，并将结果通知入境事务处处长
4.香港新投资入境第4步：入境申请-正式获批
在核实申请人已符合投资要求后，新投资计划办公室将向申请人发出证明，并将结果通知入境事务处。申请人须在有效期内向入境事务处提交证明文件，入境事务处会恢复对申请人的入境申请进行评审。入境事务处在对入境事务的满意后，可正式批准入境申请。申请人/入境者及其受养人（如有）一般会获准逗留，但须在期间继续符合计划的要求，只可获准逗留不超过24个月（2年）。
5.香港新投资入境第5步：投资组合维护要求评估
在首24个月（2年）期限届满后，入境者在向入境事务处处长提交延长逗留期限申请前，须在逗留期限届满前3个月内先到新入境计划办事处，以核实其持续遵守「投资组合维持规定」。新入境计划办事处在核实入境者已符合投资组合维护要求后，会向入境者发出相关证明文件，并将结果通知入境事务处处长
6.香港新投资入境第6步：延长逗留期限
来港人士及其受养人（如有）须在逗留期限届满前向入境事务处处长提交延长逗留期限申请，但有关证明文件可能尚未从新入境事务处办事处取得。入境事务处处长会视乎来港人士其后是否递交证明文件，就延长逗留期限的申请作出决定（申请续签）。入境事务处处长如从入境事务角度信纳来访者及其受养人（如有）仍符合计划的资格，一般会获准延长逗留期限不超过3年，进一步申请延长逗留期限不超过3年，即续签模式是2+3+3。
7.香港新投资入境第7步：香港永久居留申请
来港人士及其受养人（如有）在连续在香港普通居留不少于七年，并符合香港永居申请相关规定，可依法向入境事务处处长申请成为香港永久性居民。
8.香港新投资入境第8步：无条件逗留申请
如申请人在连续符合计划下的「维持物资规定」的同时，未能符合连续普通居留规定不少于7年（即未满足永居申请要求），则来港人及其受养人（如有）可在第7年完结后向入境事务处处长申请无条件逗留（准许进入香港并逗留，而不受任何条件或逗留限制所规限）。
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