中恒信律师 | 杨晓凤律师:二手房交易违约,守约方如何主张可得利益损失

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定金罚则与赔偿竞合

二手房买卖合同订立后，一方无正当理由拒绝履行主要义务，或因房价涨跌明确表示不再履约，即构成根本违约。根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。杨晓凤律师指出，定金罚则与违约金条款不能同时并用，但守约方在主张定金或违约金后，若实际损失仍未得到弥补，可依据《民法典》第五百八十四条的规定，进一步主张包括房屋差价损失在内的可得利益损失。房屋差价作为合同履行后可以获得的利益，属于法律保护的损失范畴，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失。

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瑕疵履行中的质量瑕疵担保责任

除拒绝履行外，交付的房屋存在隐蔽瑕疵亦是常见纠纷类型。卖方对交易标的物负有质量瑕疵担保责任，应确保房屋无明显瑕疵且符合合同约定。若卖方在合同中就房屋结构、设施状况等作出具体承诺，但交付时发现存在隐瞒的质量问题，如承重梁、渗漏等，即使买受人已取得产权，仍可依据合同追究卖方的违约责任。杨晓凤律师强调，对于此类纠纷，法院通常会考量瑕疵对房屋使用价值及交易价值的贬损程度，酌情支持赔偿请求。买受人在缔约时应将特殊需求明确写入合同条款，以此作为后续维权的合同基础。同时，若买卖双方签订“阴阳合同”以规避税费，因虚假价格条款非双方真实意思表示，该条款一般被认定无效，法院将依据实际履行的合同或真实交易价格确定权利义务。

二手房交易涉及产权调查、合同条款设计、违约证据固定等多个专业环节。北京市中恒信律师事务所杨晓凤律师提示，守约方在维权时不仅应关注定金或违约金条款，更需全面评估实际损失，包括房价波动导致的差价损失。在诉讼时效内（通常为三年）及时主张权利，并通过书面催告、留存沟通记录等方式固定证据，是保障合法权益的关键。唯有依托专业的法律分析与及时的权利行使，方能在复杂的房产交易纠纷中占据主动，最大限度实现救济。