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案情介绍
原告周泽宇因不具备北京购房资质，无法直接购买房产，经亲属介绍，与具备北京购房资质的被告赵凯相识。2012年，双方口头达成借名买房协议，约定周泽宇全额出资，以赵凯的名义购买一号房屋及配套二号车位，房屋、车位的实际产权归周泽宇所有；若周泽宇需处分房产或过户，赵凯需无偿配合，赵凯仅无偿出借购房资质，不承担任何费用，也不享有任何权益。
协议达成后，周泽宇开始全额支付购房、购车位相关费用：2012年8月至11月，先后通过本人及委托案外人转账、刷卡等方式，向开发商甲公司（原东湖公司）支付一号房屋定金、房款、契税、公共维修基金、产权证代办费等全部款项；2013年11月至12月，全额支付二号车位的购买款、契税、公共维修基金及代办费。所有购房、购车位合同均以赵凯名义签订，2014年3月，一号房屋登记至赵凯名下，2015年12月，二号车位登记至赵凯名下（车位仅小区业主可购买，依附于一号房屋）。
房屋交付后，周泽宇出资对一号房屋进行装修，装修期间委托赵凯协助打理，装修款项均由周泽宇支付。房屋装修完成后，周泽宇实际占有使用该房屋及车位，委托亲属代为管理，房屋的水电、物业费、供暖费等日常维护费用均由周泽宇承担，相关购房票据、产权证也由周泽宇持有。
后周泽宇始终未能取得北京购房资质，计划处分一号房屋及二号车位，遂要求赵凯配合办理相关手续，但赵凯却索要巨额好处费，双方协商未果，赵凯拒绝配合，还于2020年擅自更换房屋门锁、抢占房屋，阻止周泽宇行使权利。
为维护自身合法权益，周泽宇诉至法院，提出以下诉讼请求：1. 解除双方之间的借名买房、借名买车位合同；2. 判令赵凯返还购房款、契税、公共维修基金、产权证代办费等全部出资；3. 判令赵凯赔偿房屋装修损失、房屋及车位增值损失；4. 判令赵凯赔偿保全保险费；5. 判令赵凯承担保全费、评估费、案件受理费。
庭审中，赵凯辩称：双方不存在借名买房、买车位的合意，其才是房屋和车位的合法所有权人；购房款系案外人出资，仅借用周泽宇账户刷卡，车位款系其用家庭储蓄现金支付；房屋装修系其自行出资，房屋日常维护费用也由其承担，周泽宇从未实际占有使用房屋；其拒绝配合是合理行使所有权，不同意周泽宇的全部诉讼请求。
为证明借名关系成立，周泽宇申请5名亲属、案外人出庭作证，证人证言均能佐证双方口头借名协议的内容、周泽宇全额出资的事实，以及周泽宇实际占有使用房屋、委托亲属管理的情况；同时提交银行转账记录、刷卡凭证、购房票据、房屋维护费用单据等证据，形成完整证据链。甲公司（开发商）述称，本案与公司无利害关系，提交相关收款证据佐证购房款支付事实，不发表其他答辩意见。
案件审理中，周泽宇申请对一号房屋、二号车位的市场现值及房屋装修现值进行评估，但赵凯无正当理由拒绝配合现场勘验，经法院释明法律后果后仍不配合，周泽宇无奈放弃装修评估。后评估机构第二次踏勘并完成评估，出具报告确认：一号房屋现值1819.34万元，二号车位现值50万元，评估报告已考虑房屋装修现状。周泽宇支付评估费40540元。
裁判结果
一、解除原告周泽宇与被告赵凯之间的借名买房、借名买车位合同；
二、被告赵凯于本判决生效之日起十日内，返还原告周泽宇一号房屋购房款6510369元、契税195311.07元、公共维修基金35886元、产权证代办费680元，返还二号车位购买款273125元、契税8193.75元、公共维修基金6752元、产权证代办费580元；
三、被告赵凯于本判决生效之日起十日内，赔偿原告周泽宇房屋及车位增值损失900万元；
四、评估费40540元、保全费由被告赵凯负担；
该判决生效后，周泽宇的全部出资得以追回，同时获得巨额增值损失赔偿，合法权益得到充分保障；赵凯需承担返还出资、赔偿损失及相关诉讼费用的责任，其否认借名关系、拒绝配合的抗辩全部未被支持，擅自抢占房屋的行为被认定为违约。
法院说理
法院认为，本案的核心争议焦点为：1. 周泽宇与赵凯之间是否成立借名买房、借名买车位关系；2. 周泽宇主张解除合同是否具有法律依据；3. 赵凯应承担的返还出资及赔偿损失范围如何确定。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：
第一，双方之间成立合法有效的借名买房、借名买车位关系。虽双方未签订书面借名合同，但借名买房关系的认定应以实际出资、借名合意、实际占有使用等事实为核心。本案中，其一，周泽宇提交的银行转账记录、刷卡凭证、开发商收款证据等，能够充分证明一号房屋、二号车位的全部购房款、相关税费及代办费均由其实际出资，赵凯未能提交任何证据证明其自身出资，亦无法佐证“案外人出资”的抗辩主张；其二，5名证人的证言能够相互印证，形成完整证据链，证明双方口头达成借名合意，约定赵凯无偿出借购房资质，房屋、车位实际归周泽宇所有，赵凯需配合周泽宇处分房产；其三，周泽宇出资装修房屋、委托亲属管理房屋、承担日常维护费用，且持有购房票据及产权证，实际占有使用房屋及车位多年，赵凯仅能提交少量日常费用单据，无法证明其长期管理、使用房屋，其主张“自行装修、实际占有”无事实依据。综上，法院认定双方借名关系成立，周泽宇系一号房屋、二号车位的实际权利人。
第二，周泽宇主张解除借名合同于法有据。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，有权解除合同；以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同。本案中，周泽宇至今未能取得北京购房资质，双方借名合同的核心目的（待周泽宇取得资质后过户或处分房产）已无法实现；同时，赵凯索要巨额好处费、拒绝配合处分房产、擅自抢占房屋，以自身行为表明不履行合同主要义务，构成根本违约。因此，周泽宇主张解除借名合同，符合法律规定，法院予以支持。
第三，赵凯应依法返还出资并赔偿损失。合同解除后，已经履行的，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。其一，赵凯未对房屋、车位出资，周泽宇支付的全部购房款、税费、代办费等，赵凯应全额返还；其二，房屋及车位的增值损失，系周泽宇作为实际权利人应享有的权益，赵凯作为出名人，仅出借购房资质，对增值无任何贡献，且其违约行为导致周泽宇无法行使处分权，应承担增值损失赔偿责任。法院结合评估报告确定的现值、房屋购买价，同时考量赵凯出借资质对房产取得的一定贡献，酌情确定增值损失赔偿金额为900万元；其三，评估费系为确定增值损失产生的必要支出，保全费系降低执行风险的必要支出，结合判决结果，该两项费用应由赵凯负担。
此外，赵凯无正当理由拒绝配合评估，经法院释明后仍不履行配合义务，应承担相应不利后果，评估报告的结论具有法律效力，法院予以采信。
胜诉办案心得
结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“无书面借名协议+出名人违约+增值损失索赔”的借名买房纠纷，总结核心胜诉要点、实务维权技巧及风险提示，为有类似需求的借名人提供参考。
1. 无书面借名协议，证据链是认定借名关系的核心关键。本案中，双方未签订书面借名合同，这是借名买房纠纷中最常见的风险点，也是赵凯否认借名关系的主要理由。我们在办案中，重点梳理了三大类核心证据：一是实际出资证据（银行转账、刷卡凭证、开发商收款记录），直接证明周泽宇全额出资；二是证人证言（亲属、案外人），佐证口头借名合意的存在；三是实际占有使用证据（装修出资痕迹、日常维护费用单据、委托管理记录），印证周泽宇的实际权利人身份。三类证据相互衔接、形成闭环，最终让法院认定借名关系成立，这是本案胜诉的核心前提。专业律师可协助当事人梳理证据、优化举证思路，破解“无书面协议”的维权困境。
2. 精准锁定出名人违约事实，为解除合同、索赔损失奠定基础。本案中，赵凯的违约行为十分明确：索要巨额好处费、拒绝配合处分房产、擅自抢占房屋、拒不配合评估，这些行为均构成根本违约，导致合同目的无法实现。我们在办案中，重点固定上述违约证据，同时援引合同解除的法律规定，不仅成功主张解除借名合同，更让法院认定赵凯承担全部违约责任，为增值损失索赔提供了法律依据。实践中，借名人遇到出名人违约时，应及时固定违约证据（聊天记录、录音、报警记录等），最大化维护自身权益。
3. 破解“评估难”困境，精准锁定增值损失金额。赵凯无正当理由拒绝配合评估，试图通过阻碍评估逃避增值损失赔偿，这是借名买房纠纷中出名人的常见规避手段。我们在办案中，一方面及时向法院说明情况，申请法院释明法律后果，施压赵凯配合；另一方面，在赵凯仍不配合的情况下，协助周泽宇调整评估方案，最终推动评估机构完成勘验并出具报告，成功锁定房屋及车位的增值金额。同时，我们重点论证“增值损失系实际权利人应享权益”，让法院认可评估报告的效力，并酌情支持巨额增值赔偿。专业房地产律师可协助当事人应对评估阻碍，精准计算增值损失，保障索赔主张得到支持。
4. 警惕借名买房核心风险，提前规避维权隐患。本案虽最终胜诉，但也暴露了借名买房的两大核心风险：一是无书面协议，容易引发借名合意的争议；二是出名人违约风险，出名人可能因房价上涨、自身需求等原因，否认借名关系、索要好处费或抢占房产。我们在此提醒，借名买房（尤其是无购房资质借名）风险极高，若确需借名，务必签订书面借名合同，明确双方权利义务、房产归属、违约后果等核心条款；同时，全程留存出资凭证、占有使用证据，避免后续维权无据可依。
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北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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