这几年的经济体感偏冷，房产市场更是雪上加霜，好多人都不看好房产投资，但是我个人一直最偏爱房产投资，喜欢它的金融属性，更喜欢它的现金牛优势。
喜欢房产的现金牛优势决定了我从来不是喜欢通过买卖获得投资收益的人，我更喜欢出租，慢慢的但是细水长流的收益是我最喜欢的，因此我之前也提过在做其它投资的时候我也偏爱这种形式，大盘高分红少涨幅的国资股和持续现金分红的分红险。不过我虽然喜欢却也一直在思考在这项投资中我应该如何设立自己的退出机制，我虽不喜欢频繁的买卖房产，每一次入手的时候都恨不得跟它厮守终生，但是一项资产有时要在合适的时间退出才算收益落袋为安。如果一项投资计划，没有退出的规划，总该觉得不像规划。
什么时候是应该退出的时间呢？有的朋友很厉害，在这轮房市下降周期之前抛掉，过了这个周期再买回来，一出一进轻松净赚几百万。但是有的朋友高位入场，担心市值继续下降，打折出售，一进一出亏掉几百万。
谁的操作更高明呢？但从买卖差额上看，换成价值较大的房产就感觉这个投资难了很多，其实换到股票市场可以是类似的情况，每轮牛市总会赶上有人赚的盆满钵满，有人回头拍大腿曾经赚了几番没有及时出手最后还倒亏本金。选择不同罢了。
我偏爱房产的房租收入，所以短期的涨跌我并不关心。但是我还是需要设定一个退出线。举个三两句能说完的例子，我有个做投资的朋友，他说他的一套房子这两年总价掉了三分之一，不过没关系因为它的租金基本维持，所以现在的租售比实际上升了超过百分之五十，从持有收益上讲其实更优。有的人会觉得他这种算法自欺欺人，因为自己明明是原价买入的，又不是现在入场，怎么能算投资收益更好了？其实这就是投资思维和固有思维的明显区别之一，固有思维用自己的买入价去计算投资收益，投资思维会考虑资金使用的机会成本。他的确是原价买入的，但是如果现在离场，他也只能拿走投入金额的三分之二，而按照这个三分之二的本金再投入来计算，现在这套房产的投资收益比他当时买入的时候已经要香很多了，如果他现在在别的产品中拿不到更好的收益，那保持不动就是最好的投资。
但是按照资金使用的机会成本来说，最重要的是最后的这句，如果他在别的产品中拿不到更好的收益，这才是最好的投资，如果可以选择到更好的产品，那就要考虑退出了。
所以是不是合适的投资，是不是合适的退出时间，不看涨跌，可以看租售比，或者说投资收益率。这个数据很简单，核心只看两个数据，分子是租金，分母是资产现总价，但是他们俩互相间的变化关系，都会影响最终的比率。
比如说我的想法，稳定收租的房产租金收益相对来讲是比较安全的收益，但是安全性肯定还是低于银行定期利率的，那如果它的收益率低于银行的三年定期，应该就是该退出的时间了。到达这个数据可能是因为租金下降也有可能是因为房价上涨。银行利率是经济热度的晴雨表，所以对比数据也是在持续变化的很具参考意义。
