北京二手房市场回暖信号?六大行政区最新走势解析

2023年1月至2026年2月，北京二手房市场经历了深度调整。

近期，部分区域出现企稳迹象，尤其是东城区连续三个月上涨，引发市场关注。

本文基于最新数据，为您详细解析海淀、丰台、朝阳、石景山、东城、西城六大行政区的房价趋势，并给出回稳指数评分，助您把握购房时机。

整体概览

从2023年初至今，北京二手房价格整体呈现先稳后跌、近期分化反弹的态势。

2024年下半年开始，多数区域进入下行通道，2025年底至2026年初，东城区率先企稳回升，西城区、海淀区、朝阳区也出现短期反弹，但丰台、石景山仍在探底。

我们通过回稳指数（综合近期涨跌、趋势持续性、价格位置三个维度，满分100）量化各区回稳力度，为您呈现清晰的市场格局。

各区详细分析

东城区 —— 强劲反弹，趋势明确

东城区房价在2025年11月触及低点85592元/㎡后，连续三个月上涨：12月微涨至85602元，2026年1月大涨至88734元，2月进一步升至91964元，累计涨幅达7.4%。

当前价格已突破前期震荡区间上沿，距离近一年高点（96119元）仅差-。4.3%，回升通道稳固。

点评：东城区作为核心区，教育资源与地段优势凸显，率先吸引抄底资金，是当前最明确的企稳区域。

西城区 —— 高位震荡，略有反弹

西城区房价长期位居六区之首，2023年底一度冲上13.1万。

2025年波动加大，7月低点116167元后反弹至11月的12.1万，随后再次回落。

近三个月累计上涨3.5%（118582→122769），但涨势不连续（12月跌、1月涨、2月涨），稳定性稍逊。当前价122769元，距近一年高点123871元仅差-0.8%，仍在高位区间。

点评：西城区价格坚挺，但受学区政策等影响，波动较大。

海淀区 —— 低位反弹，基础不牢

海淀区2024年初维持在10万左右，随后持续下滑，2025年跌速加快，11月低79361元。

近三个月累计上涨3.6%（79096→82040），但仅2月单月上涨，前两月仍下跌，反弹基础较弱。当前价82040元，距近一年高点87943元差-6.7%。

点评：海淀虽有科技产业支撑，但前期跌幅较深，短期反弹能否持续仍需观察。

 朝阳区 —— 微弱反弹，需观察

朝阳区房价从2023年初的7.6万震荡下行，2025年跌破6万，11月低点60200元。

近三个月累计上涨2.9%（59896→61611），连续两个月小幅回升，但涨幅微弱。当前价61611元，距近一年高点69495元差-11.3%，仍处低位。

点评：朝阳区供应量大，反弹动力不足，适合长期持有、追求性价比的购房者。

 石景山区 —— 跌势放缓，仍处底部

石景山区2023年稳定在5.1-5.3万，2025年跌破4.5万，2026年1-2月在3.86-3.88万低位徘徊。

近三个月累计下跌4.9%（40626→38879），2月微涨0.5%，但整体疲弱。当前价38879元，距近一年高点44746元差13.1%。

点评：石景山价格已处洼地，但缺乏上涨催化剂，适合极长线投资者。

丰台区 —— 持续下跌，未见底

丰台区为六区中最弱，房价从2023年初6.4万一路下行，2025年跌破5万，2026年2月创43093元新低。

近三个月累计下跌2.6%，连续三个月收阴，未见止跌信号。当前价43093元，距近一年高点51435元差-16.2%。

点评：丰台区供应充足，需求不足，短期难言企稳，建议观望。

每个区的房产如何选，可以加三顺sanshunJF

北京二手房市场正处在分化加剧的关键节点。东城区的率先回暖，可能成为市场筑底的先行信号，但其他区域尚未跟上。

但是每个区中各个板块表现仍然充满差异，比如丰台区部分板块的价格表现也很亮眼。买房既要分区看也要分版块看。

对于购房者而言，既要看到机会，也要警惕风险。我们将持续跟踪数据，为您提供最新解读。

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