一、2026沈阳房产税费核心变化（必看）
- 增值税大降：不满2年按3%（原5%）；满2年全国统一免征（沈阳同）
- 换房退税延续：2026–2027，卖房1年内再买房，个税可全额/比例退税
- 契税统一：按套数+面积，无普通/非普通区分
- 年限认定：按房产证/契税完税日期孰先算满2/满5
二、买方税费（新房/二手房一致）
🔹 契税（必缴，按家庭套数+面积）
- 首套
- ≤140㎡：1%
- ＞140㎡：1.5%
- 二套
- ≤140㎡：1%
- ＞140㎡：2%
- 三套及以上：3%（统一）
- 计税基数：不含增值税的成交价/评估价孰高
🔹 其他费用
- 住宅登记费：80元/套
- 印花税：个人住宅免征
- 维修基金：新房按沈阳标准（约50–100元/㎡）
三、卖方税费（二手房为主）
🔹 增值税及附加（2026新规）
- 不满2年：全额3%+附加约0.18%≈3.18%
- 满2年（含）：免征（全国统一）
🔹 个人所得税（个税）
- 两种计税方式（选低）
- 核定征收：全额1%
- 查实征收：差额20%（差额=成交价−原值−合理税费）
- 免征条件：满5年+家庭唯一住房（满五唯一）
- 换房退税：2026–2027，卖房1年内再买房，个税可退（新购≥现售：全退；新购＜现售：按比例退）
🔹 其他
- 印花税：个人住宅免征
四、常见场景速算（沈阳，100万成交价）
1. 满五唯一
- 买方：契税1%/1.5% + 80元
- 卖方：0税费（增值税+个税全免）
2. 满2年不唯一
- 买方：契税1%/1.5%/2%/3% + 80元
- 卖方：增值税免；个税1%（1万）
3. 不满2年
- 买方：契税1%/1.5%/2%/3% + 80元
- 卖方：增值税及附加3.18%（3.18万）；个税1%（1万）
五、非住宅（商铺/写字楼/车位）简要
- 增值税及附加：差额3.18%
- 个税：差额20%
- 土地增值税：差额30%–60%
- 契税：3%
- 印花税：万分之五减半
