之前跟各位分享了如何区分共同共有与按份共有。明确共有关系，是处分财产的重要基础。
今天，我就来为大家讲解在不同共有关系下，房产该如何处置。本文阅读时间大约5分钟，分为以下五部分内容：
一、出售、改装、拆迁等情况
二、分家分产情况
三、处分房产中属于自己的份额
四、各按份共有人都有对共有物管理、利用的权利
五、共有人对共有房屋出租或使用的意思表示不一致时的处理
根据《民法典》第301条的规定，出售、改装、拆迁等情况（不包括出租），属于处分共有物、重大修缮和性质、用途变更。共有人事先有约定的，按约定。
没有约定的，按份共有的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。
共同共有的，应当经全体共同共有人同意。
分家分产情况，属于分割共有物，共有人约定不得分割共有的房产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。
没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。
共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时才可以请求分割。共有基础丧失是指共有关系难以延续，例如离婚、死亡等情形。重大理由是指共有关系对抗其他重要利益或公序良俗，例如《民法典》第1066条规定的情形。
按份共有，按份共有人可以转让其享有的共有房产中自己的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
共同共有，共同共有关系存续期间，无法直接确定各共同共有人的份额，单个共同共有人理论上无法向第三人转让。
按份共有中的份额并不局限于共有物的特定部分、并非分别所有，各共有人依据其份额享受权利并承担义务，但各共有人的权利不是局限于共有财产的某一具体部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是及于该财产的全部。就共有物的管理和利用，共有人应就相关问题达成协议，没有约定的，各共有人都有管理、利用的权利。
共有人对共有房屋出租或使用的意思表示不一致时的处理
对共同共有或按份共有的共有物的利用和管理，应由共有人自行协商完成，在协商不成有分歧时，各共有人不得诉之法院。对共有房屋出租并收取租金，是共有物的使用和收益的方法，实为共有物的管理问题，应由共有人共同为之。如共有人之间不能就共有物的使用达成一致，各共有人可在条件满足时分割共有物，结束共有关系。【案例：(2019)京02民终5268号、(2022)京02民终326号、(2022)京02民终13755号】。
简言之，按份共有中，房产的出售、修缮需经三分之二份额持有人同意，出租则需全体持有人同意。
今天的分享就到这里，我是你们戴着口罩眼镜起雾的小林律师，我们下期再见，拜了个拜！
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