在今年两会期间，政府工作报告明确提到，“要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。同时，住建部也表示正在组织编制“好房子”建设指南、修订《住宅项目规范》，其中一项就是未来的住宅层高不得低于3米。表面上看，“好房子”新规将助力未来房屋品质的提升，但很多人还没意识到，这是对市面上老旧二手房的一次“致命”打击。
“好房子”背后，是多少人的“饭碗”今年两会期间，“好房子”这一概念被首次写入政府工作报告。其实，这并非官方第一次提出“好房子”的概念。
早在2023年1月的住建部全国住房城乡建设工作会议上，就明确提出了“努力提升品质、建设‘好房子’，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房”。随后“好房子”的相关政策被不断推出，尤其是在2023年12月和2024年3月，分别发布了4次和5次相关政策。而据不完全统计，这两年间官方发布的“好房子”政策前后近50次。官方为何在近两年如此重视“好房子”的落地推进？这背后其实有着双重考量。最直接的因素，当然是呼应民生需求，改善住房环境。一方面，如今我国城镇化率虽已超过了65%，但市场上真正符合民生需求的“好房子”并不多，民众对于住房品质提升的需求需要得到呼应。另一方面，各地现在都在进行大规模城镇老旧小区的改造。这些老旧小区怎么改？改成什么样？需要一个标准。除了民生之外，还有一个重要的考量因素，就是“拯救”房地产。众所周知，目前房地产已经陷入低迷。而房地产事关的可不是单单一个行业，这其中牵涉到钢材、建材、家电、装修等上下游产业链50多个行业。例如在家装市场，受房地产市场降温影响，2024年家装行业前三季度企业营收降幅达15%~20%，全年产值同比下降约6.49%，总规模缩至2.59万亿元，行业平均利润下降8.49%。这一组数据的背后，是多少打工人的饭碗？可以说，“救”房地产，就是在“救”这上下50多个行业。更何况，长期以来不少地方早已形成了对“土地财政”的依赖。新房卖不出去不仅意味着开发商资金无法回笼，也意味当地政府也没办法卖出更多的地。
100平米实得120？换你会怎么选如此一看，“好房子”政策确实对购房者和房地产等相关行业是个利好消息。但对市场上的老旧二手房来说，就不是一个“好消息”了。
从硬件上看，1990~2010年间建成的住宅层高普遍不足2.8米，在“好房子”不低于3米的层高面前无疑是被降维打击。这其中的差距不仅是居住体验上的，更体现在实际面积的获得上。以一套100平米的住宅为例，不低于3米的层高让实际空间容积提升了约7%。如果再配合挑空设计设置双层空间，实际使用面积甚至可能达到120平米。这还没算“好房子”的封闭阳台仅按1/2面积计入容积率，开敞阳台按1/4计算，相当于“赠送”了购房者5%~10%的实用面积。从功能上看，老旧小区普遍缺乏人车分流、智能系统，隔音差、渗漏等问题突出，改造难度大、成本高。这些也与“好房子”形成鲜明代差。如果你是购房者，你会等着买“好房子”，还是会买老旧二手房？答案不言而喻。数据也印证了“好房子”对二手房市场的冲击。2025年2月，一线城市二手房均价同比下跌3.66%；老旧房跌幅更甚：以上海为例，房龄超20年的“老破小”挂牌价同比下跌8%，远超市场均值。
不仅是老破小，还有存量新房事实上，不仅是老旧二手房被降维打击，市场上的存量新房也受到了冲击，正在加速降价出清。
比如在北京，“特价房”的数量正在变多。在海淀、朝阳等区，不少2024年投入市场、原价1000万元左右的房源，现在降幅最多的已经达到100万元以上。而更早的一些项目，降价幅度甚至达到了500万元。在杭州，临安、富阳等地的存量新房价格较2024年高点下降了约10%~15%，部分项目推出“送车位+装修补贴”等变相降价措施，实际成交价较备案价折让8%~12%。在重庆，2024年12月份重庆新房价格环比下跌0.3%，同比下跌5.5%。截至2024年12月末，重庆新房住宅库存达到734万平方米，去化周期达到17.3个月，同比上涨8%。在山东，济南东部新城的新房在2024年均价1.8万元/平方米，2025年部分项目因未达标新规，均价降至1.5万元/平方米，降幅16.7%，部分房企通过“赠送精装修+车位”变相降价。青岛胶州板块的存量新房均价也从1.2万元/平方米降至9500元/平方米，降幅20.8%，去化周期超24个月。以上这些，都是已经出台了“好房子”落地标准的城市，“好房子”对存量新房的冲击可见一斑。简而言之，“好房子”确实对购房者来说是一件好事，同时也正在冲击现有的存量新房和老旧二手房市场。对存量新房来说，当然可以让开发商自己去头疼。而对二手房房东来说，可能就要尽早做打算了。政策的传导通常会有一定的延迟性，如果真到“好房子”在全国各省市全面铺开的时候，可能你手上的二手房就真的卖不掉了。
