买二手房后发现是“凶宅”,买方能否以“卖方构成欺诈,全额返还购房款”

买二手房后发现是“凶宅”，买方能否以“卖方构成欺诈，全额返还购房款”

一、到底什么算“凶宅”

首先，“凶宅”并非一个法律概念，它是传统习俗中追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理倾向的产物。这并非封建迷信的范畴，而是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。既然“凶宅”是一种社会风俗，那么对于“凶宅”的界定就应当符合普遍的公众心理认知。司法实务中发生过非正常死亡事件，给一般公众造成心理上的不适、公众普遍无法接受的房屋才可被认定为“凶宅”。如果老人因病去世在房屋内，算凶宅吗？ 在司法实践中认为不属于。

二、买到凶宅一定能撤销合同吗

并不一定，有司法观点认为“凶宅”本身并不构成合同撤销事由。但如果卖房者刻意隐瞒“凶宅”事实，对买房者构成欺诈的情况下，买方是可以要求撤销合同并要求赔偿损失的。司法实践中有争议的是出卖人是否应主动披露？什么算“刻意隐瞒”？存在两种观点：第一种观点认为出卖人应主动披露；第二种观点认为，买受人应对此先询问，只有在询问后出卖人未披露的，买受人才有权撤销。但目前很多法院认为出卖人没有主动披露、沉默也有可能构成欺诈。出卖人保持沉默的行为客观上使买受人未能及时了解相关事实而陷于错误认识，并基于该错误认识实施了签约行为，故买受人可以要求撤销该买卖合同。

三、案例分享

案例一、饶某龙诉冯某崇、第三人恩平市永诚房地产信息咨询中心房屋买卖合同纠

案号：（2022）粤0785民初3143号

广东省恩平市人民法院审理后认为，本案属房屋买卖合同纠纷。结合原、被告提供的证据和庭审陈述，本院对本案评判如下：首先，被告儿子冯某在案涉房屋“上吊”的事件是否属于与《屋买卖合同》有关的重要事实。根据原、被告提供的证据，案涉房屋确实发生了被告儿子冯某“上吊”的事件，虽然被告儿子冯某不是在案涉房屋内死亡，但被告儿子冯某的行为最终导致了其死亡的结果，即被告儿子冯某在案涉房屋内“上吊”的行为与结果存在连续性。而原告购买案涉房屋的目的是用于个人日常普通生活，并非用于转手赚取差价，原告购买案涉房屋的目的单纯，可以结合普通人的交易习惯和当地的公序良俗，认定被告儿子冯某在案涉房屋“上吊”的事件对于原告而言，属于重要事实。其次，被告有无告知原告上述重要事实的义务。庭审期间，被告明确表示在签订合同过程中没有告知原告上述重要事实，但也表示原告从来没有询问过案涉房屋是否发生过不正常事件。原告则称在签订合同过程中多次询问案涉房屋是否发生不正常或不吉利事件。本院认为，原告提供短信证据仅能证明其在签订合同后询问过被告，不能证明其在签订合同前有询问的行为。因本院已确定被告儿子冯某的事件属于重要事实。根据《中华人民共和国民法典》第五百条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为”。该规定属于缔约过失责任。缔约过失责任是一种先合同义务，属于在签订合同前负有的告知等附随义务。按照举轻以明重的原理，被告在原告咨询、看房时，就负有告知义务，那么在签订合同时更应履行告知义务。故本院确定被告有告知原告上述重要事实的义务。最后，被告没有履行告知原告上述重要事实义务是否构成欺诈。被告没有主动履行告知义务属于保持沉默的行为。被告基于有告知义务的前提下保持沉默，并与原告签订合同，导致原告基于没有充分了解案涉房屋重要事实的基础下作出了意思表示，可以判断原、被告的合意基础是不相同的。虽然被告儿子冯某的事件没有在案涉房屋质量上造成瑕疵或者损失，但被告保持沉默的行为会导致原告居住在案涉房屋时的精神损失或者在出售案涉房屋给他人时增加了原告的义务并降低了案涉房屋的利益而受到损失。故本院确认被告的行为构成欺诈。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，原告请求撤销双方于2022年1月12日签订的《屋买卖合同》的理据充分，本院予以支持

案例二、程某银与程甲、程乙、程丙房屋买卖合同纠纷一案

案号：（2023）皖0202民初5098号、(2023)皖02民终2926号

安徽省芜湖市中级人民法院审理后认为，于案涉房屋买卖合同是否应予撤销问题。本案中，程某银以程甲等三人未告知其案涉房屋内存在非自然死亡事件为由，主张房屋出卖方构成欺诈，进而主张撤销案涉房屋买卖合同。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条的规定，如果一方当事人存在故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒虚假情况，诱使对方作出错误意思表示的欺诈行为的，受欺诈方享有撤销权。因而，认定案涉合同是否符合撤销条件的关键为：案涉房屋内是否存在非自然死亡事件，如有，是否属于足以影响买受人意思表示的事由；房屋出卖人程甲等人承担的告知义务的范畴。以下将逐一分析。根据芜湖市公安局镜湖分局弋矶山派出所《接待报警案件三联单》所载内容，可以认定案涉房屋中曾发生非自然死亡事件。房屋作为大宗交易品，影响其市场价值的因素并不局限于建筑本身的使用功能，往往还受交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素的制约。而广大社会群众对存在人员非自然死亡的房屋普遍带有抵触意识，这是长期以来形成的“趋吉避凶”的风俗习惯，并不违反公序良俗，理应得到尊重。在社会实践中，待售房屋中是否存在非自然死亡事件对房屋交易价格、难易程度均有重大影响，属于影响购房者选择权的重大事项。诚实信用原则是贯穿于民事活动中的一项基本原则。因而，在房产交易过程中，出售方对涉及房屋居住使用功能以及影响买受人知情权、选择权的重大事项，均负有如实、全面的披露义务。案涉买卖合同中载明“房屋里有年纪大的人突然死亡，属正常情况”，该项内容明显与实际情况不符。即程某银基于其知晓的错误信息而购买案涉房屋，且在得知房屋真实情况后即要求撤销案涉合同，足以认定程某银因程甲方告知了虚假信息而作出了错误的意思表示，程甲等人构成欺诈，程某银享有合同撤销权。

案例四、殷某因与曾某甲、曾某乙、第三人祝某、中国某某银行股份有限公司呈贡支行缔约过失责任纠纷一案。

案号：（2023）云0102民初18121号、（2024）云01民终3322号

云南省昆明市中级人民法院审理后认为，且在案证据能够显示，祝某向帮助上诉人办理购房事宜的经办人员明确告知了该房屋内曾有人死亡的情况，祝某在行使代理事项过程中没有隐瞒案涉房屋的重要情况，也没有证据证明其对上诉人有欺诈行为或欺诈故意，故不能认定被上诉人及其代理人对上诉人隐瞒案涉房屋重要情况。同时，按照一般购房人的注意义务，从房屋买卖及相应产权手续办理的全过程看，上诉人并非不能接触到房屋的相应文件材料，而相关文件材料中对案涉房屋内曾有人死亡的信息记载明确；上诉人对重要事项也并非没有机会向相关人员进行质询，而根据上诉人的自述，帮助其处理购房事宜的经办人员除了周某以外，至少还有其他两人，仅以周某一人声称“未告知”的陈述，无法得出上诉人在整个过程中对此毫不知情的结论。另，上诉人对于其在购买案涉房屋过程中存在重大误解的主张负有举证责任，在欺诈和隐瞒重要事实均不成立的情况下，上诉人没有提交其他证据证明还存在相应事实或情况足以引起其对案涉房屋产生重大误解，故该主张亦不能成立。

四、前事不忘，后事之师，建议买家在买房前多方向邻居、物业、社区工作人员核实房屋历史或过新闻检索、法院案件查询等确认房屋是否存在非正常死亡记录；二手房买卖合同条款细化明确约定“凶宅”范围（如自杀、他杀等）、违约责任及赔偿标准。