杭州二手房交易全流程及每个环节注意的问题
买房是人生大事，流程一多起来，很容易让人头晕眼花。别担心，今天我就把这套二手房交易流程，掰开了揉碎了讲给你听。咱们不整虚的，就讲你最关心的：每一步该干嘛，以及怎么避免掉坑里！
这就像是打游戏过副本，咱们一步步来，稳扎稳打，最后顺利“收房”！
第一阶段：准备与锁定（1-4步）
1. 看房，选房
这一步不光是看房子新不新、大不大，更要“看邻居、看环境”。建议你大清早和晚高峰去看看，听听有没有施工噪音，看看交通堵不堵。甚至可以和小区里的大爷大妈聊两句，他们最清楚小区的底细了（比如有没有“奇葩”邻居、物业靠不靠谱）。
2. 交意向金，锁定房源
看中了房子，想跟房东谈价格，中介通常会让你交一笔“意向金”。这里要注意：
* 白纸黑字：一定要签《购房意向书》，写清楚如果谈不拢价格，意向金是无条件全额退还的！别不好意思，保护自己天经地义。
3. 查个人征信，流水
这一步千万别偷懒！去打一份征信报告，看看有没有信用卡逾期之类的问题。同时算算自己的月收入流水，能不能覆盖月供的两倍。如果征信有瑕疵，现在补救还来得及，千万别等到签了合同再发现贷不了款，那定金就打水漂了！
4. 做产调，签合同，交定金
这是最关键的一步！签合同前，必须做“产权调查”（简称产调）。
* 查什么：房子有没有被抵押、有没有被法院查封、有没有“居住权”（这个很隐蔽，一定要查！）。如果这些没查清，你钱交了，房子却过户不了，那就惨了。
* 定金陷阱：定金一般不超过总房款的20%。记住，“定金”和“订金”法律意义完全不同，必须写“定金”，这样如果房东反悔不卖，你才能拿到双倍赔偿。
第二阶段：签约与贷款（5-8步）
5. 合同网签备案
签完合同，必须去房管局系统里做个“网签备案”。
* 防什么：这一步是给房子“上锁”，防止房东搞“一房二卖”。网签后，这套房在官方系统里状态就变了，房东想再卖给别人，系统会直接拦截，你的权益就受保护了。
6. 银行面签
带着身份证、户口本、收入证明等材料，去银行当面签贷款合同。这时候要和银行确认好贷款金额、利率、还款方式。注意听利率是固定还是浮动的，这关系到你以后每个月还多少钱。
7. 等银行审批通过后准备过户资料（过户当天需要支付首付款）
银行审批通过（也就是“批贷函”到手）之前，千万别急着去过户！ 这是大忌。
* 资金安全：最重要的一点！你的首付款，必须走“资金监管”！就是把钱打到银行或政府指定的监管账户里，而不是直接给房东。等房产证过户到你名下，银行确认无误后，钱才会打给房东。这样能彻底杜绝房东拿了钱不配合过户、或者中介卷款跑路的风险。
8. 过完户拿到全部手续资料
去过户那天，带上所有证件，和房东一起把手续办了。办完后，你会拿到一堆回执单，一定要保管好，这是你下一步领新房产证的凭证。
第三阶段：拿证与交房（9-14步）
9. 缴纳契税（办理房产证）
房子过户后，你需要缴纳契税。税率根据你买的是首套房还是二套房、面积多大来定，一般是1%-3%。交完税，新房产证（不动产权证）就快出来了。
10. 等房产证出来后去银行做抵押贷款
拿到新房产证，你得配合银行，把房子抵押给银行。这是银行放款的最后一步手续。
11. 银行放款后，协商交房时间
银行把贷款打给房东后，你就可以和房东商量什么时候交房了。这时候，你已经是房子真正的主人了！
12. 买方验房，收房
交房那天，一定要仔细验房！对照合同里写的，看看墙有没有裂缝、水管漏不漏水、门窗好不好用。当初谈好的赠送家具家电，也要一一核对，最好拍照留证。
13. 水，电，物业，暖气，天然气，维修基金过户，物业交割
这是最后的收尾工作，但非常重要！
* 结清费用：和房东一起去查水、电、燃气、物业费有没有欠费，有的话让他结清。
* 户口迁移：合同里一定要约定好房东户口迁出的时间，并预留一笔“户口保证金”（比如2万-5万），等他户口真的一一迁走了，你再把这笔钱给他。这能有效防止房东赖着不迁户口，影响你以后孩子上学。
我是你的房产顾问，希望这个通俗版的流程能帮到你。买房路上有任何疑问，随时来问我！
