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这两天看到一个图，让我还挺惊讶的。
整个2025年，如果按照片区的二手房成交量来看，静安的「大宁功能片区」里2个小版块，分别位列上海二手成交的第一第三。
而且更有趣的是「大宁」单一板块，以绝大多数都是08年以后开发的商品房为基底，居然也获得了巨量的成交量。
这样一个上海北部的片区，为什么能成为全上海成交最活跃的区域？
结论其实也很简单，正如很多人所说的那样：
大宁天生就是一个六边形战士。
一个片区能否获得大家的青睐，主要就看几个点
开车与轨交交通强不强，决定了区域的交通上下限。
教育资源强不强，决定了能不能长期留住重视教育的中产家庭。
商业与配套强不强，决定了业主在这里生活的便利度。
最后很重要的是，周围方便交通的地方有没有强有力的产业，决定了是否能持续吸引高收入人群流入。
从这几项来说，大宁都太强了。
这张图没有什么杂音，我把最重要的配套信息都先放在上面了。
从交通来说，开车有中环和南北高架，纵向横向都能覆盖，而地铁则有南北向最重要的上海大动脉「1号线」，5站就到人民广场，这个便利程度很难让人拒绝。
商业与配套这里有大宁久光，大宁国际商业广场，也有第十人民医院，足以满足日常生活所需。
而教育资源，大宁片区一直以学校著称，这里不管民办公办都有不少强校区。
最后则是产业，也是很多人忽视的部分。
根据最新消息，大宁核心区域已经有15幢「亿元税收楼」，非常恐怖的产业办公实力。
而作为大宁产业发展重要推动力的市北高新园区经过三十多年的发展，实力更是有目共睹。我从官网上搜集了一些数据，大家可以看看市北高新的实力有多恐怖。
作为全市首个云计算产业基地、大数据产业基地，市北高新在快速发展的同时，更是吸引了相当一批高素质、高收入产业人口，并成为当地置业的核心力量之一。
整个大宁片区为什么如此火热，说白了就是「综合性能强」，几乎作为一个家庭所需的都可以在片区内达成。
而且也因为交易的活跃，其实带来了一个非常良好的内部循环机制。
在片区内因为产业得益的家庭需要成长，需要置换，又因为片区内本身足够强的属性，内部置换的动力大大增强。
而最终片区内的置换一定会有一个终点。
这个终点曾经的名字叫「大宁金茂府」，而现如今，这个名字已经是「中建玖上琅宸」了。
中建玖上琅宸在本周，开始了他第四批次的推售。
这个批次的加推有一个非常大的看点。
因为加推的是3号楼和6号楼，也就意味着这是128㎡的最后一次加推了。
作为小区的入门户型，128㎡是进入这个豪宅社区的最低门槛，足够舒适的起步面积段加上很出色的户型一直都被人追捧。
整个户型最大的亮点来自于客厅的大面宽和边套的270度景观飘窗。
而且千万别小看这次的128㎡转角飘窗，在其他很多盘可能没什么实际作用，在这里的优势会非常大。
因为这次的6号楼本身就是我在小区里可能最喜欢的一栋128㎡楼栋，既是在小区的中央位置，非常安静，又西侧直接面对代建公园。
特别是17单元的房源，作为小户型在其他社区基本是没有类似的景观资源的。
但中建玖上琅宸从一开始的设计就在考虑「全栋楼公园景观资源」这个概念，也正因为地块先天的优势，在西侧的这个代建公园可以成为128㎡的景观资源。
于是户型上的转角飘窗就不再只是单纯扩展空间的工具，而是真正可以看到景观的窗口。
另一个3号楼的210㎡产品同样也是最后供货的一个批次。
这栋楼同样在景观设计上非常有技巧性。
3号楼南侧可以从1/2号楼的两个楼王中间视野穿过可以看到大宁公园景观。
南侧楼下则是下沉庭院的景观，这栋楼也是小区里唯一能在楼内俯瞰下沉庭院的选择。
北侧则是中轴的水院景观，同样是社区里最核心的景观资源之一。
210㎡还利用这个景观排布的情况，特殊设计并供应了两类产品。
从景观资源的角度，最核心的是这个中间套，特地安排了南向超大横厅的设计。
这么安排的核心也是因为中间套的客厅可以直面公园，把整个客厅空间的景观资源用到极致。
而且样板间里现场看这个客餐厅空间在样板间实地看非常舒适。
另一类是边套的4房产品，把LDKB空间完全连通在一起来提升空间尺度。
不论是128㎡，或是210㎡，它的价值核心都是建立在社区本身的品质上。
这也是这个盘与整个大宁打出差异化的地方。
买在「板块之王」里，每一种户型都有它的明确受众。
我每次称呼这个盘，都喜欢用这个词：「板块之王」。
这个名号可不是光靠别人喊一喊就有人会当真的。
而是是他凭本事自己打出来的。
判断标准也很简单，你只要看两件事就可以。
第一是土地
整个大宁核心片区，2020年之后仅仅只有这一块宅地供应。
后续大宁有没有地？当然还有。
汶水路中环线以北会有可能接近10块住宅用地。
但有没有核心区的了？不好意思，没了。
大家再来看看这张图，前面我们已经放过一次。
南向看公园本身就是非常稀缺的一件事，要知道全上海这样级别的公园本就不多，大多数的市区大面积公园北侧都是公建配套为主，有住宅的反而是异类。
哪怕有，大多数南向能看公园的社区也都已经比较老了。
所以这种既能看到公园，又距离地铁步行约400米，距离商业步行约600多米，都是既不嘈杂，又非常舒适步行轻松抵达配套的住宅，对于未来生活方式的改变是完全不同的。
另外要提到的一点是这个社区甚至还会造一座天桥直通公园。
从业主的实际体验来说，这样的设计直接把公园-小区串联到了一起。
别看只是一条马路的间隔，无需过马路直接可抵达公园，才是一体化的感受。
这样土地价值基本就能决定这个盘的底色，它天然出生在一个区域内最好的地块上，这是天赐的。
第二则是品质。
中建玖上琅宸在我这里，是2025年度上海最好的新房实景展示之一。
哪怕和比他单价贵很多的项目相比，都完全不落任何下风。
从进入社区开始你就会被CCD设计的公区给折服。
这次中建玖上琅宸不管是从「材料」还是「空间」上都给足了惊喜。
不夸张的说，几乎每一个空间都想让我停下来拍张照。
其中让我记忆最深的是他们对于「空间尺度」的把握。
下面这张图来自下沉会所的会客区，约13.55米的高低落差，3米宽的玻璃重达3吨，并且全部采用的超白玻，让整个空间感和视线穿透都几乎完美。
人在这样的巨大空间里是会产生完全不同的身心感受的。
再搭配巨大的架空层，整盘的「豪宅调性」被定的稳稳的。
除了空间以外，这个项目的外立面采用了「天青色」的色调和大面积陶板立面，非常具有辨识度。
再搭配3000㎡的会所空间，这次中建玖上琅宸也因此得到了许多不一样的功能分区。健身房和泳池都是标配了，泳池能看到下沉庭院的景观。运动区里设置了壁球馆，高尔夫球等空间，甚至还有高压氧舱供业主休憩使用。光看这些公区的品质你也应该很容易意识到，这样的社区，和整个大宁其他小区都拉开了「断档」的差距。在一个无法被超越的位置上，再搭配一个断档领先的社区品质。现在大家能看到的接近1.5万方的实景，也是因为开发商对于自己的施工质量与产品极度的自信。当下的市场里，其实又回到了曾经那个需要「贴身肉搏」的新房时代。
过去几年，大家都认为「日光=好盘」。
但回过头来看，其实别人的评判标准并不一定适合你，甚至单盘的售卖情况也非常和市场波动相关。哪怕目前上海最热销的新盘也跟我说：「想要日光不现实，开盘卖出去50%都是胜利」这样的话了。最近和一位业内的朋友聊天，聊到大家在买房上的选择的时候，他说非常庆幸自己当时没头脑发热，而是选择了一个「位置足够好」「周围没竞品」「投资客比较少」的盘。位置好代表底色足，周围没竞品代表不会被拖入无限的内卷价格中，投资客少代表社区内砸盘意愿度低。一个盘的好不好本身是个客观问题，在历史的长河里，好地段+好产品+适合自住这三件事叠加在一起，几乎没有让人失望过。如果是北区的大宁附近的购房者，一定要去肉眼看一下。这个盘的品质和价值说多少遍，都远不如看一眼来得真实。不管是几个月前，还是现在，我都能从这个项目，这个方案，这个土地里，看到这个盘未来非常有价值的明天。中建玖上琅宸全维实景示范区已开放预约参观，最新批次认筹中欢迎扫码↓，加入中建玖合大宁项目500人讨论群并预约体验
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