重点城市二手房稳步增长,2026年楼市回稳基础逐步夯实

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2026年以来，国内房地产市场在经历了较长周期的深度调整之后，逐步进入阶段性修复阶段。从整体市场节奏来看，年初1月到2月仍然属于传统的淡季休整期，市场交易活跃度尚未完全恢复，整体情绪也偏向理性与谨慎。但在整体平淡的大背景之下，二手房市场尤其是重点城市的二手房交易，却呈现出明显的韧性特征，成为观察市场回暖的重要窗口。

根据克而瑞研究中心监测数据显示，2026年1到2月，全国重点15个城市二手房累计成交面积达到1509万平方米，同比实现2%的小幅增长。单看2%的数字，似乎并不起眼，甚至可以说是微增。但如果结合2025年同期的市场基数来看，这一数据所释放的信号意义，已经远超数字本身。2025年一季度，房地产市场提前启动小阳春行情，春节之后多个重点城市成交量快速回升，使得2025年同期的成交基数明显高于常年水平。在高基数之上，2026年同期依然能够实现正增长，充分说明当前房地产市场的真实需求并未消失，只是在等待更加合适的入市时机，市场整体修复具备扎实的需求基础。

从具体城市表现来看，重点城市之间出现明显的结构性分化，部分核心城市二手房交易热度持续走高，成为拉动整体市场回升的主要力量。2026年前2个月，成都市二手房成交面积达到323.6万平方米，在重点城市中位居第一位，同比增幅达到18%，无论是成交规模还是增长速度，都表现亮眼。北京、天津、武汉、佛山等城市，前2个月二手房成交面积均超过100万平方米，市场交易保持稳定。其中佛山表现尤为突出，不管是2月单月数据，还是1到2月累计数据，均实现明显增长，显示出当地市场需求持续释放。宁波前2个月二手房成交面积为92.8万平方米，同样保持稳步增长态势，与佛山一起成为二线城市中市场复苏的典型代表。

回顾2025年春节期间的市场表现，更能看出二手房市场的韧性。2025年2月5日到16日，重点23个城市二手房总成交规模达到274万平方米，较2025年春节前日均水平下降34%，但较2024年同期增长6%。从城市能级来看，一线和二线城市的市场韧性显著好于三四线城市。同期3个一线城市二手房成交较2025年春节前日均下跌37%，较2024年同期增长24%。6个二线城市二手房成交较2025年春节前日均下跌30%，较2024年同期增长17%。北京、杭州、苏州、东莞等城市，较2024年同期增幅均超过20%，杭州市涨幅更是达到59%。高基数下的持续增长，充分证明二手房市场对政策、对预期、对价格的敏感度更高，需求恢复速度更快，稳定性也更强。

与新房市场相比，二手房市场的复苏节奏和表现特征存在明显差异。新房市场高度依赖房企投资意愿、项目推盘节奏、定价策略以及融资环境，容易受到企业资金状况和市场预期波动的影响。而二手房市场直接连接买卖双方，更加贴近真实居住需求，交易决策更多取决于家庭结构变化、收入预期、居住改善需求以及政策环境。在市场调整周期中，二手房往往率先反应，价格和成交量先行企稳，随后再逐步传导至新房市场。2026年重点城市二手房成交同比增长，意味着居住类需求正在有序释放，市场自我修复能力正在增强，这对于稳定整个房地产市场预期具有十分重要的意义。

推动二手房市场逐步回暖的核心动力，来自于持续优化的政策环境。2026年以来，从中央到地方，围绕稳定房地产市场、支持合理住房需求，密集出台多项利好政策，形成了协同发力的政策组合。中央层面持续聚焦货币信贷环境优化，中国人民银行明确推动保障性住房再贷款等金融政策落地见效，不断完善房地产金融基础性制度，为市场提供稳定的金融支持。多部门联合出台相关意见，支持有条件的易地搬迁集中安置区用好保障性住房金融支持政策，按照以需定建的原则筹集保障房源，进一步丰富住房供给体系。中央财办强调从供需两端协同发力，依托货币信贷工具，支持各地因城施策，控制新增项目、消化存量房源、优化住房结构。中央层面的定调，持续释放出支持房地产市场平稳健康发展的积极信号，有效稳定了市场主体的长期预期。

地方层面的政策更加具体，更具针对性，也更能直接影响购房者行为。2026年2月25日，上海市出台的房地产新政策成为全国关注的焦点。此次上海从放松限购条件、优化公积金贷款、完善房产税征收三个维度，全面打出政策组合拳。政策明确，非本市户籍居民家庭购买外环内住房，社保或个税缴纳年限缩短至1年。符合条件的非本市户籍居民家庭，可以在外环内增购1套住房。持有居住证满5年的非本市户籍人员购房，无需提供社保或个税证明。在公积金支持方面，首套住房公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元，叠加相关政策后最高可以达到324万元。同时，政策进一步优化贷款套数认定标准，扩大多子女家庭公积金支持范围至二套房，并明确本市户籍成年子女购买家庭唯一住房可暂免征收房产税。

上海此次政策调整，精准覆盖新市民、青年人、多子女家庭以及改善型住房需求群体，既降低了购房门槛，又减轻了购房资金压力，同时兼顾了刚需和改善两类核心需求。作为全国房地产市场的风向标城市，上海政策的优化调整，不仅对本地市场产生直接拉动作用，也对全国其他城市起到强烈的示范效应，进一步强化了市场对政策持续优化的预期。除上海之外，全国多个城市也在持续优化限购、限贷、公积金、税收等相关政策，降低交易成本，缩短交易流程，支持刚需和改善性住房需求有序释放。

进入2026年3月，随着各地政策效果逐步显现，叠加传统销售旺季的到来，房地产市场小阳春行情值得期待。从历史规律来看，每年3月到4月都是住房需求集中释放的阶段，学校周边房源、婚房需求、改善换房需求都会集中入场。2026年在前期政策持续发力、市场预期逐步好转、二手房率先企稳的背景下，市场交易规模大概率会出现明显的环比回升。重点城市二手房成交有望继续保持增长势头，进而带动新房市场交易活跃度提升，形成一二手房市场协同回暖的格局。

除了二手房市场数据向好之外，其他领域也同步释放出积极信号，共同印证房地产市场正在进入回稳阶段。从房企端来看，2026年2月，典型上市房企中，有29家企业实现销售业绩同比增长，房企业绩出现结构性回暖，部分稳健经营的房企率先走出调整周期。从土地市场来看，土地溢价水平明显回升，重点城市土地溢价率时隔9个月重新回到9%以上。广州等地出现多轮激烈竞拍的地块，单次土拍竞拍轮次达到243轮，耗时超过9小时，房企参与土地市场的积极性明显提高。土地市场回暖，意味着房企对未来市场预期好转，愿意增加优质土地储备，为后续发展蓄力。二手房成交增长、房企业绩回暖、土地市场复苏，三个维度的数据相互印证，共同构成了房地产市场逐步修复的坚实基础。

当前房地产市场仍然存在一些不容忽视的问题。不同城市之间、不同区域之间的分化现象依然突出，三四线城市市场恢复速度慢于重点二线和一线城市，部分供应过量、人口流出压力较大的城市，去库存压力仍然较大。二手房市场虽然整体回升，但不同板块、不同品质房源成交差异明显，优质学区、配套成熟、物业良好的房源流通更快，而老旧小区、远郊房源流动性仍然偏弱。购房者心态整体偏向理性，观望情绪尚未完全消除，价格预期趋于平稳，大规模集中入市的现象难以出现。

但从长期趋势来看，2026年将是房地产市场从深度调整逐步转向平稳回稳的关键一年。市场修复不会一蹴而就，而是呈现出波浪式发展、结构性回暖的特征。重点城市二手房成交稳步增长，本质上是合理居住需求在政策支持和预期改善下的正常释放，是市场内在修复能力的体现。随着各项支持政策持续落地见效，市场供给结构不断优化，房企经营状况逐步改善，房地产市场将逐步摆脱前期调整带来的影响，走向更加平稳健康的发展轨道。

对于普通购房者而言，当前市场环境更加理性，选择空间更大，政策支持力度更强，无论是刚需首次置业，还是改善型换房，都具备更加友好的入市条件。对于房企而言，需要继续坚持稳健经营，聚焦产品和服务，顺应市场需求变化，优化产品结构，提升交付能力和品质保障水平。对于城市管理者而言，继续坚持因城施策，用好各类政策工具，在支持合理需求、化解存量风险、优化市场环境方面持续发力。

房地产市场关系经济发展、民生保障和社会稳定。经历深度调整之后，市场正在加速出清，逐步回归居住属性，回归平稳发展轨道。重点城市二手房成交同比增长，看似一个微小的数据变化，实则是市场信心修复、需求有序释放、预期逐步好转的集中体现。随着市场修复行情不断深入，2026年房地产市场有望实现企稳回升，为经济持续健康发展提供有力支撑。

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