随着人口结构变化、房地产进入深度调整周期，土地规则也发生了根本性转变。近期，官方发文明确将严控房地产开发用地。福建省也已发文提及优化市场供给，福州、厦门、泉州等重点城市需按国家调控要求执行。
落点到厦门，楼市呈现出明显的“岛内外分化”特征。 截至3月11日，厦门新房存量去化周期为25.6个月，处于高位；全市有效二手房存量总数达39780套，其中岛内（思明+湖里）库存占比超过50%，是市场供应的绝对主力。
在此背景下，厦门2026年计划出让12幅商住地块，与2025年的21幅相比，下调了42.85%。更值得关注的是，岛内仅计划供应4幅地块，相比岛外8幅，供应量大幅缩减。这意味着未来岛内核心板块的新增土地将极为有限，稀缺性会进一步凸显。
01 土地供应的规则，变了！
近日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》。文件涵盖13个方面，其中最重要的两点信息如下：
1. 建立新增与存量挂钩机制：年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地的面积。
2. 土地指标有轻重缓急：新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发。
这意味着，未来房地产开发用地的新增供给将受到严格限制，行业将更依赖存量盘活、城市更新等路径获取开发资源。
02 福建政策：以需定供
今年2月，福建省住建厅发布《关于进一步促进房地产市场稳定发展的若干意见》，提出“以需定供”。其中，福州、厦门、泉州按国家调控要求开展；其他市、县（市、区）若商品住房库存去化周期超过24个月，应暂停商品住宅用地供应。
03 厦门现状：岛内稀缺，岛外承压
新房方面，截至3月11日，厦门在售住宅套数有22740套，可售住宅面积约270万㎡。目前成交相对低位运行，去化周期达25.6个月。
二手房方面，上周（2026.3.2-3.8）厦门新增二手房挂牌914套，环比上涨2.81%。目前全市在售有效二手房总数39780套，其中思明区13253套、湖里区7077套，岛内合计超过2万套，占据半壁江山；岛外则呈现海沧、集美库存集中，同安、翔安相对分散的格局。
土地供应方面，2026年厦门计划出让商住用地12幅，相比2025年下调近半。其中，岛内仅4幅，分别位于将军祠、前埔、蔡塘、浦园等核心地段；岛外8幅，重点分布在集美西亭、翔安彭厝、同安银城智谷等板块。
总结：在土地严控的背景下，岛内凭借极低的土地供应和核心地段资源，依然是资产保值的“压舱石”；而岛外则进入深度调整期，刚需购房者有机会淘到高性价比房源，但需警惕库存压力带来的价格波动。#厦门二手房#厦门购房#购房#买房#海景房
