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五年跌幅超过50%东李二手房!!!刚需为啥越来越不看好东李二手房了???

  • 2026-03-20 20:36:45
五年跌幅超过50%东李二手房!!!刚需为啥越来越不看好东李二手房了???
现在东李的新房楼市,基本上可以用火爆来形容,只要说你想买东李新房去问中介,中介对东李楼盘熟悉的,就像开着凯迪拉克去洗浴中心,那属于轻车熟路。
对于东李的新房,那是谈规划,讲产品,聊设计。只要你愿意听,青岛的房产同行,嘴巴就像按了发动机,能和你聊的喋喋不休。
当购房者们被引导东李了解新房的时候,东李的二手房,面临史诗级塌方,不少高价买的房子现在跌幅超过了50%。
比如绿城板块的诚园,龙哥查询某平台数据,在2020年的二手房价格达到了2.8万左右一屏,但是进入2026年二手房的成交价,跌倒了1.3万左右。
不仅仅有诚园,还有李村河附近的山河城,在2021年的时候二手房价格达到2.6万一平,进入2026年房价也跌到了1.3万左右。
为啥,东李这个当年被青岛购房者局于厚望的,板块越来越容不下二手房了。
咱们根据龙哥的思路,从开头了解东李板块的发展。
低密度开发的东李
说起东李这个板块,龙哥已经讲过很多次,絮叨的文字就不打了,还是从东李大开发说起。
2009年的时候,青岛进入城市发展的高速时代,作为青岛东北角的东李,那真是,野鸡田地满天飞,野兔河边勤掏洞,道路泥泞行人难,野草杂乱扑满坡。一副勃勃生机万物竞发的境界犹在眼前。面对如此环境的东李,别说吸引人口,就算招商养猪场,都有点嫌弃配套差。
如果放在山东其他城市,估计很难发展起来,谁叫这是青岛,山东经济龙头。
不过发展东李也需要相关的手段,青岛作为新一线城市,对于板块开发,那是西门庆勾引少妇,手段多的是,直接在东李举办一场国际性的项目。所以2009年的4月青岛申请举办世界园艺博览会,同年9月申办成功。
消息一出咱不能说吸引全世界的眼球,最起码能做到聚焦全国。很多本地投资客,外地养老客,以及那些家境贫寒的在青岛上班的外地年轻人,把目光聚焦在了东李。
开发商们看到,东李这个区域,有热度把房价吵起来,那不是御膳房的师傅做凉菜,小菜一碟,作为给购房者造梦的第二专家,纷纷来到东李。
在十几年前,开发商们的商业逻辑,是高周转,高负债,高杠杆,怎么快速卖房子怎么来,开发了相当一部分小户型刚需产品。当然也不只有刚需,因为东李板块,崂山山脉,对于建筑密度有一定的要求,在开发后期也配套的大量的别墅和多层洋房。
在持续十多年的开发中,东李板块,因为密度低,环境好,景色优美能养老的特点,受到了相当多的中老年人和文艺青年的喜欢。当大家在享受,东李的自然气息的时候,却忽略了东李板块,现有的地理缺点。
而且这个地理缺点,对于咱们刚需人群,其实并不太友好,甚至可以说是累赘。
被忽略的地理缺陷
东李有什么地理缺陷,为啥在过去的十几年里,没有人提起或者发现?
如果放在以前,房地产的发展的时代,东李的地理缺陷,其实并不严重,就像年轻的姑娘脾气差,那叫刁蛮可爱。
但是房地产进入下半场,大家的需求点不一样了,年轻的姑娘变成40多岁的大姐,还是以前的性格,只能用泼妇来形容。楼市进入下半场东李的地理缺陷,就变得突出了起来,最典型的就是东李板块被崂山余脉半包围。又被李村河自己多个小山坡进行切割。整个板块比较散。
如果这个板块作为低密度的居住舒适区,最大的问题它那儿包含了大量的刚需产品。
对于刚需年轻人来讲,他们需要的反而不是居住的舒适度,而是他们的生活便利程度。
东李板块在当年尝试过,把这里建设成为青岛新的商务中心,比如2016年,青岛大规模开发建设院士港。为什么会失败,很简单就是地理因素决定的,被三面山脉环绕,只有西南方向一面出口,造成,青岛东李,北面,南面的人群想来东李上班通勤不畅
这里形成不了大的商务中心,再加上房地产进入下半场,青岛市区的新房项目,已经从刚需全面脱变成改善。
东李在今年的新房项目,除了青特东旭是轻改之外,世园会第四代住宅,还有在建的别墅项目。都是以高端改善为主。
年下半年上市龙湖代建的海创在2024年拿下的惠水路的三块地。容积率分别是1.11、1.22、1.25,都属于低密度住宅,龙哥了解到,这里将来会建设,高端别墅和洋房社区。
龙哥列举就是想告诉大家,东李板块这种地理破碎的板块,适合他的只有低密高端改善。
而我们这些年轻的刚需群体到底适合什么样的产品。
刚需应该怎么买
对于刚需怎么买房,龙哥和现在流行的,什么环境好,产品强,园林景观户型棒的思维完全不同。
龙哥认为刚需买房就应该买人多的地方,原因很简单,就是能分担大家的支付成本。
龙哥为什么会这样说,其实很简单,富人区的生活方式和我们刚需人群的生活方式,不一样。比如在配套方面,富人居住的低密度片区,很少有社区底商,尤其是别墅区,甚至连一个小卖铺都没有。他们购买的商品,有相当大的一部分是商家直供。
子女教育方面,不论是学才艺还是补课,人家都喜欢请私教,一次六七百块钱。
对于咱们刚需,生活配套,基本上是小饭店,便利店,商店,各种辅导班各种托管。主打一个物美价廉。子女教育:基本上是3000块钱教半年的兴趣班,20块钱一天的托管班。私教都是在中考前一年才请。
这样一横向对比,就会发现,刚需人群住的片区和富人区,完全是两个生活液态。
东李有一部分区域,明显就是富人的生活圈里,有一些刚需产品,在房地产行情好的时候,可以听过造梦来提高价格。可是现在楼市进入下半场,越来越多的人开始重视实用,那种高高在上的虚伪,被丢弃在上个时代,用通俗的话来讲,宁在高老庄当匪首,不在广寒宫当舔狗。
我是青岛房产龙哥,想要了解青岛,了解青岛楼市,了解青岛好房多问问龙哥青岛,新房,二手房,买房,卖方都能用户的上龙哥
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