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五年跌幅超过50%东李二手房!!!刚需为啥越来越不看好东李二手房了???

  • 2026-03-20 20:36:45
五年跌幅超过50%东李二手房!!!刚需为啥越来越不看好东李二手房了???
现在东李的新房楼市，基本上可以用火爆来形容，只要说你想买东李新房去问中介，中介对东李楼盘熟悉的，就像开着凯迪拉克去洗浴中心，那属于轻车熟路。
对于东李的新房，那是谈规划，讲产品，聊设计。只要你愿意听，青岛的房产同行，嘴巴就像按了发动机，能和你聊的喋喋不休。
当购房者们被引导东李了解新房的时候，东李的二手房，面临史诗级塌方，不少高价买的房子现在跌幅超过了50%。
比如绿城板块的诚园，龙哥查询某平台数据，在2020年的二手房价格达到了2.8万左右一屏，但是进入2026年二手房的成交价，跌倒了1.3万左右。
不仅仅有诚园，还有李村河附近的山河城，在2021年的时候二手房价格达到2.6万一平，进入2026年房价也跌到了1.3万左右。
为啥，东李这个当年被青岛购房者局于厚望的，板块越来越容不下二手房了。
咱们根据龙哥的思路，从开头了解东李板块的发展。
低密度开发的东李
说起东李这个板块，龙哥已经讲过很多次，絮叨的文字就不打了，还是从东李大开发说起。
2009年的时候，青岛进入城市发展的高速时代，作为青岛东北角的东李，那真是，野鸡田地满天飞，野兔河边勤掏洞，道路泥泞行人难，野草杂乱扑满坡。一副勃勃生机万物竞发的境界犹在眼前。面对如此环境的东李，别说吸引人口，就算招商养猪场，都有点嫌弃配套差。
如果放在山东其他城市，估计很难发展起来，谁叫这是青岛，山东经济龙头。
不过发展东李也需要相关的手段，青岛作为新一线城市，对于板块开发，那是西门庆勾引少妇，手段多的是，直接在东李举办一场国际性的项目。所以2009年的4月青岛申请举办世界园艺博览会，同年9月申办成功。
消息一出咱不能说吸引全世界的眼球，最起码能做到聚焦全国。很多本地投资客，外地养老客，以及那些家境贫寒的在青岛上班的外地年轻人，把目光聚焦在了东李。
开发商们看到，东李这个区域，有热度把房价吵起来，那不是御膳房的师傅做凉菜，小菜一碟，作为给购房者造梦的第二专家，纷纷来到东李。
在十几年前，开发商们的商业逻辑，是高周转，高负债，高杠杆，怎么快速卖房子怎么来，开发了相当一部分小户型刚需产品。当然也不只有刚需，因为东李板块，崂山山脉，对于建筑密度有一定的要求，在开发后期也配套的大量的别墅和多层洋房。
在持续十多年的开发中，东李板块，因为密度低，环境好，景色优美能养老的特点，受到了相当多的中老年人和文艺青年的喜欢。当大家在享受，东李的自然气息的时候，却忽略了东李板块，现有的地理缺点。
而且这个地理缺点，对于咱们刚需人群，其实并不太友好，甚至可以说是累赘。
被忽略的地理缺陷
东李有什么地理缺陷，为啥在过去的十几年里，没有人提起或者发现？
如果放在以前，房地产的发展的时代，东李的地理缺陷，其实并不严重，就像年轻的姑娘脾气差，那叫刁蛮可爱。
但是房地产进入下半场，大家的需求点不一样了，年轻的姑娘变成40多岁的大姐，还是以前的性格，只能用泼妇来形容。楼市进入下半场东李的地理缺陷，就变得突出了起来，最典型的就是东李板块被崂山余脉半包围。又被李村河自己多个小山坡进行切割。整个板块比较散。
如果这个板块作为低密度的居住舒适区，最大的问题它那儿包含了大量的刚需产品。
对于刚需年轻人来讲，他们需要的反而不是居住的舒适度，而是他们的生活便利程度。
东李板块在当年尝试过，把这里建设成为青岛新的商务中心，比如2016年，青岛大规模开发建设院士港。为什么会失败，很简单就是地理因素决定的，被三面山脉环绕，只有西南方向一面出口，造成，青岛东李，北面，南面的人群想来东李上班通勤不畅。
这里形成不了大的商务中心，再加上房地产进入下半场，青岛市区的新房项目，已经从刚需全面脱变成改善。
东李在今年的新房项目，除了青特东旭是轻改之外，世园会第四代住宅，还有在建的别墅项目。都是以高端改善为主。
今年下半年上市龙湖代建的海创在2024年拿下的惠水路的三块地。容积率分别是1.11、1.22、1.25，都属于低密度住宅，龙哥了解到，这里将来会建设，高端别墅和洋房社区。
龙哥列举就是想告诉大家，东李板块这种地理破碎的板块，适合他的只有低密高端改善。
而我们这些年轻的刚需群体到底适合什么样的产品。
刚需应该怎么买
对于刚需怎么买房，龙哥和现在流行的，什么环境好，产品强，园林景观户型棒的思维完全不同。
龙哥认为刚需买房就应该买人多的地方，原因很简单，就是能分担大家的支付成本。
龙哥为什么会这样说，其实很简单，富人区的生活方式和我们刚需人群的生活方式，不一样。比如在配套方面，富人居住的低密度片区，很少有社区底商，尤其是别墅区，甚至连一个小卖铺都没有。他们购买的商品，有相当大的一部分是商家直供。
子女教育方面，不论是学才艺还是补课，人家都喜欢请私教，一次六七百块钱。
对于咱们刚需，生活配套，基本上是小饭店，便利店，商店，各种辅导班各种托管。主打一个物美价廉。子女教育：基本上是3000块钱教半年的兴趣班，20块钱一天的托管班。私教都是在中考前一年才请。
这样一横向对比，就会发现，刚需人群住的片区和富人区，完全是两个生活液态。
东李有一部分区域，明显就是富人的生活圈里，有一些刚需产品，在房地产行情好的时候，可以听过造梦来提高价格。可是现在楼市进入下半场，越来越多的人开始重视实用，那种高高在上的虚伪，被丢弃在上个时代，用通俗的话来讲，宁在高老庄当匪首，不在广寒宫当舔狗。
我是青岛房产龙哥，想要了解青岛，了解青岛楼市，了解青岛好房多问问龙哥青岛，新房，二手房，买房，卖方都能用户的上龙哥
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2026-03-13 上海市二手房成交量数据统计日报

杭州上城区七堡板块二手房成交记录

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