一、买方必交：契税（核心大头）
- 首套房
- ≤90㎡：1%（网签价/核定价）
- 90–144㎡：1.5%
- ＞144㎡：1.5%
- 二套房
- ≤90㎡：1%
- 90–144㎡：2%
- ＞144㎡：2%
- 三套房及以上：3%（无论面积）
二、卖方必交（可协商转嫁）
1. 增值税及附加（2026新政：大降！）
- 不满2年：3%+附加≈3.18%（全额）
- 满2年（含）：免征（全国统一，不分普宅/非普宅）
- 年限认定：契税完税日/房产证日，孰先为准
2. 个人所得税（个税）
- 满5年+家庭唯一住房（满五唯一）：免征
- 不满5年 或 非唯一：二选一（择低）
- 核定：全额1%
- 差额：(卖价−原值−合理税费)×20%
3. 土地增值税（个人住宅免征；非住宅才交）
三、其他小额费用（买卖双方/买方）
- 交易手续费：约3–6元/㎡（双方分摊）
- 权属登记费：住宅80元/本；非住宅550元/本
- 工本费/印花税：住宅免征；非住宅约0.025%
- 评估费：约0.1%–0.5%（贷款才需）
✅ 最省税费组合（必看）
- 满五唯一+买方首套≤90㎡：仅交1%契税，卖方全免
- 满2年非唯一+买方首套：买方1%–1.5%契税；卖方1%个税
- 不满2年：买方契税+卖方3.18%增值税+1%个税（成本最高）
💡 避坑提醒（龙岩/全国通用）
1. 计税基数：按网签价/税务核定价孰高为准，别做低网签避税
2. 满2/满5认定：看契税票日期，比房产证早就算早
3. 税费承担：默认买方契税、卖方增值税/个税；可协商“各付各税”或“净到手价”
4. 继承/赠与房：个税按差额20%，满五唯一可免
🧮 举个例子（龙岩，100万，90㎡）
- 满五唯一+买方首套：仅1万契税
- 满2年非唯一+买方首套：1万契税+1万个税=2万
- 不满2年+买方首套：1万契税+3.18万增值税+1万个税=5.18万
要不要我按你房子的总价、面积、套数、是否满五唯一，帮你精确算一遍总税费？
