原创：壹沪楼市-湾有引力 | 主理人蔡经理
3月14日，上海二手房单日网签1472套，创下2020年以来最高纪录，也是近5年新高。
这一数字超过上周六（3月7日）的1324套，也超过去年4月26日的1419套。同日，新房成交404套。截至3月14日，上海3月新房累计成交5625套，二手房累计成交12565套（含住宅、商办及车位）。
市场热度，从交易系统的一线反馈可见一斑。
系统崩溃6次，热度真实写照
当天，有网友在社交平台爆料：“交易中心的系统已经崩溃6次了，登录异常，请重新登录！”配图显示，不动产登记交易系统多次弹出登录失败提示。（见图1）
浦东不动产登记中心现场同样火爆：中午12点，41个窗口放号423个，最终受理417套，几乎满负荷运转。这些来自一线的细节，比任何数据都更能说明市场的真实温度。
根据网上房地产每日22:00数据，3月以来二手房成交持续放量：
· 3月1日：1013套
· 3月2日：595套
· 3月3日：613套
· 3月4日：655套
· 3月5日：652套
· 3月6日：691套
· 3月7日：1324套
· 3月8日：1179套
· 3月9日：870套
· 3月10日：875套
· 3月11日：883套
· 3月12日：853套
· 3月13日：890套
· 3月14日：1472套
新房市场同样活跃，3月11日达到772套的高点，随后几天稳定在400-600套区间。（见图2：成交日历表）
按目前日均1025套推算，3月二手房成交有望突破3万套，这将是2021年“金三”之后首次重返3万大关。
03 谁在买房？刚需主导，政策驱动
这波行情的直接推手是2月末落地的“沪七条”：非沪籍社保年限缩短、公积金贷款额度提高（家庭最高超200万）、房产税政策优化。购房门槛实实在在降低了。
成交结构印证了这一点：
· 300万以下房源占70%
· 200万以内占50%
· 套均面积仅78.5平方米
· 90平方米以下户型占64%
以典型的老公房“曹杨新村”为例，套均40多平米、总价200万以内，新政后公积金基本覆盖，首付压力大减，这类房源立刻成为市场焦点。
结论：主力是刚需，不是投资客。市场正在回归居住本质。
蔡经理观点：分化依旧，核心资产才是硬道理
短期看政策，这波热度有望持续整个3月。东方证券研报显示，新政后二手房累计成交同比增长49.9%，用户微聊数同比增长80%。
但长期看，能穿越周期的永远是有产业支撑、有稀缺资源、有品质保障的核心资产。
新房市场已经给出信号：高端改善项目量价坚挺，保利世博天悦5000万级大平层几乎日均一套；外环外项目去化压力仍在。国家统计局数据显示，1月上海新房价格同比上涨4.2%，是一线城市中唯一上涨的——这主要靠核心区优质项目支撑。
未来五年，“好地段、好房子”仍是购房者关注的核心。
本文由「壹沪楼市-湾有引力」原创发布。
主理人蔡经理，深耕上海高端房产18年，其专业分析曾获中央电视台新闻频道CCTV专访。
