3月18日当网签又创新高，北京楼市的春天似乎比往年来得更早一些，二手房市场正用一串串数据诉说着回暖的故事
3月18日，北京二手房网签量达到989套，逼近千套大关，其中住宅914套。这一数字在当前市场环境下显得格外亮眼。新房市场也有所表现，当日新房网签89套，虽然与二手房相比略显逊色，但整体市场活跃度明显提升。
截至3月18日，3月累计新房住宅网签1387套，二手房累计网签10769套，其中住宅9783套。这一连串数字背后，是北京楼市正在经历的微妙变化。
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01 数据背后的市场真相
二手房市场的表现尤其引人注目。根据北京市住建委官网数据，3月17日北京二手房网签904套，其中住宅825套。往前追溯，3月12日二手房网签更是达到920套，住宅816套。这些数据串联起来，描绘出一条持续向上的曲线。
北京链家研究院分析师指出，这些网签数据反映出春节后市场热度的延续。值得注意的是，网签数据具有一定滞后性，当前的高位数字实际上是前期市场活跃度的滞后体现，这也意味着实际成交可能更为活跃。
与二手房相比，新房市场表现相对温和。3月17日新房网签681套，其中住宅仅107套；3月12日新房网签252套，住宅86套。这一反差揭示出当前市场的一个显著特点——二手房正在成为市场主力。
02 量价齐升的市场信号
数字的攀升不仅体现在成交量上，价格指标也在释放积极信号。国家统计局3月16日发布的2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，北京市场表现尤为突出。
数据显示，2月北京新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价格环比上涨0.3% ，涨幅双双超过上海，领跑一线城市。这一数据打破了此前一线城市连续多月的单边下行态势。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，重点城市具有“领头羊”特征，是整体房价趋稳的关键。他分析称，近期热点城市不仅低总价二手房交易继续占主导，中等价位二手房交易也开始稳定，这有助于刚需与改善、新房与二手房的良性循环。
从全国层面看，2月70个大中城市中，新房价格环比上涨城市为10个，比1月增加5个。一线城市新房价格更是结束了此前连续9个月的下跌态势，由跌转涨的积极态势为市场注入了强心剂。
03 结构性复苏的深层逻辑
深入分析市场热度，可以发现这是一次结构性复苏。安居客研究院院长张波分析称，一二线核心城市的改善产品成为复苏主线。国家统计局数据显示，北京、上海144平方米以上新房价格环比上涨分别为0.5%和0.4%，均高于90平方米及以下、90—144平方米的面积段房源。
这一数据与新房市场热销项目表现一致。以北京为例，主力户型为211—260平方米的缦云ONE项目，3月到访量环比增长约35%，线上线下咨询量环比增长超40%。进入3月中旬，该公司北京在售项目销售规模环比1—2月提升约30%。
另一个值得关注的现象是，改善型需求正成为市场主力。主打改善型房源的亦庄招商序项目，近期销量明显提升。据了解，该项目2025年12月销量近60套，今年1月销量为50余套，而春节后至今销量已攀升至近70套。
招商蛇口相关项目负责人表示，春节过后，节前积压的意向购房需求集中释放，带动市场快速回暖，形成阶段性回暖行情。这与全国两会期间释放的房地产行业积极表态密不可分，稳定了行业预期，对市场信心与购房情绪形成正向引导。
04 土地市场的“K型走势”
与销售市场的火热相比，土地市场呈现出不同的景象。3月18日，备受关注的北京顺义河东站地块以5.71亿元的起始价落入北京住总囊中。这是继3月17日顺义新城第5街区地块以3.48亿元的起始价出让后，又一宗底价成交的地块。
对于这两宗地的平淡收场，中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，北京土拍市场已显现出“提质缩量、高度确定”的周期特征。目前市场分化呈现显著的“K型走势”——核心板块竞争依然焦灼，而非核心远郊地块则通过下调地价与容积率，将重心回归至“价格稳定”与“去化安全感”上来。
此前，北京市规自委发布了2026年度建设用地供应计划。其中，商品住宅用地安排为弹性指标200-240公顷，不仅比2025年的240-300公顷继续收缩，更是北京连续第四年缩减商品住宅用地供应。
据克而瑞统计，结合2025年北京724万平方米的商品住宅销售面积来看，当前商品住宅的新增供地规模已显著低于市场实际需求。这一供地策略将持续推动北京新房市场供求关系优化改善，为房价稳定提供支撑。
05 市场展望与未来走向
那么，当前的市场热度是昙花一现还是长期趋势？综合多方观点，北京楼市的这波回暖具有多重支撑。
政策托底效应明显。从政策面看，今年两会政府工作报告定调“着力稳定房地产市场”，“十五五”规划纲要提出“推动房地产高质量发展”，房地产在稳增长中的支撑地位依然稳固。
土地端的“减法”有望换来房价端的“加法”。“北京供地的持续缩量，释放出监管层致力于推动市场从规模扩张向内涵发展的明确信号。”一位房地产行业分析师告诉记者。招商蛇口管理层预判，2026年北京市场将持续做分化的修复，随着供地逐步向四环内等核心区域倾斜，优质项目会持续增加，高端改善市场的占比将进一步提升。
分化仍是市场主旋律。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶预计，2026年各地政策工具箱将进一步细化，施策方向更趋精准。核心城市优质项目供应放量有望带动新房销售阶段性修复；而以“去库存”为主的低能级城市短期仍承压。
要实现真正的“止跌回稳”，仍需收入预期改善与房价预期的实质性修复共同支撑。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房企与地方政府均着力推动市场实现开门红，加之2026年作为“十五五”开局之年，各地均注重稳市场、开好局。
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房住不炒仍是主基调，而这轮回暖更像是一场结构性调整的序曲。当潮水退去，谁在裸泳终将显现，市场分化下核心区域优质资产的价值正被重新定义。对于购房者而言，选择比时机更关键；对于城市而言，这场始于春天的回暖，或许正是房地产市场迈向高质量发展的第一步。
