阿联酋房地产市场信心遭遇重大打击。其中，阿布扎比最大的上市开发商Aldar Properties股价自冲突爆发以来跌幅超33%。
另外，Emaar Properties是阿联酋最大的房地产开发商之一，也是全球最高建筑迪拜哈利法塔的建筑商，其股价亦累计大跌逾三成，同时各大开发商的债券价格也大幅下挫。
迪拜房地产指数（DFMRE）已暴跌超三成。高盛表示，自冲突爆发以来，3月上半月的迪拜整体交易总额同比减少31%，环比大幅减少51%，成交量直接腰斩。
在中东战争爆发前，迪拜是全球房地产投资者的首选目的地之一。据惠誉解决方案的数据，2022年至2025年第一季度期间，迪拜房地产价格飙升60%。
世邦魏理仕的数据表明，2025年阿布扎比住宅交易量同比激增50%，价值上涨61%，整体住宅价格年增近32%。迪拜去年住宅销售额上涨13%。租赁市场同样活跃，阿布扎比平均租金年增22%，迪拜年增约6%。
迪拜：世界金融中心
在中东紧张局势轮番升级的背景下，目前投资者对迪拜房地产市场的情绪都偏谨慎，海外投资者的避险情绪正在上升，国际资本流动亦不可避免。
再看香港，目前虽然楼市中暂时没有什么全球顶级富豪去买新盘的新闻。但是普通新房的已经要认筹抽签才能买到了。
3月14日至15日两天，全港一手住宅录得约402宗成交，对比前一周的77宗，急升超过4.22倍，创近六个周末成交最多纪录。
花旗最新的报告说：中东一乱，投资者就开始重新看地图，资金往新加坡和香港这类中立亚洲金融中心流。彭博也援引财富顾问的话，说有客户叫停了搬去迪拜的计划，甚至考虑把钱转回香港。
数据不会骗人。本月首周，中东资本净流入香港超过3000亿港元，港股IPO中中东基石投资者认购占比从2024年的18%跃升至39.2%。更直观的是，香港投资推广署“新资本投资者入境计划”实施两年来，已收到近3200宗申请，预计吸引投资约950亿港元，去年申请量较首年激增145%。
反观香港，摩根士丹利直接把2026年香港楼市涨幅预期，从5-7%调到10-15%。摩根大通更预测将有10-15%的涨幅。
02
国内一线二手市场，量有了
香港和迪拜距离普通人有点远，实际上可以看看上海。
最新统计局的二手房指数，显示北京和上海，环比价格涨了。所以我一直说，上海是在技术面上具有小阳春的条件的。
上周六（3月14日），上海以1472套的二手房单日网签量创下年内新高，全月更是有望冲击3万套的高位。也是同一天，因瞬时流量过大，上海二手房网签系统多次卡顿崩溃。
我尽量说客观的话。
在需求上面，苏州和上海有点类似。第一，客户观望心态类似。楼市调整向下后，害怕买贵，买错。可以想象嘛，苏州的二手房都腰斩了，这是事实啊。买房人被吓到了。谁的钱都不是大风吹来的啊。第二，在两个城市中，真的想买的需求，还是很多的。
但是苏州和上海不同的是。首先，这类需求的绝对量远远小于上海，从二手房的成交绝对量可以看出。需求可能只有上海总量的1/10吧。需求少，卖压就造不出来，楼市卖家就不能“恐吓”买家。
其次，苏州的持币观望的需求，内心不会像上海那样急迫。因为同样刚需中的刚需，上海最刚的二手房，主力在300-400万。如果这类房子，随便回涨个5%，就是普通家庭要存1-2年钱了。所以，上海的必买的那波刚需，更焦虑。但是，客观说，如今苏州的刚需二手房，大概在1/4位置的，才不到100万，真的涨回去5%，才小几万，客户也不害怕。
当然，上海城市的资产安全属性，是高于苏州的。从心理上说，买上海，家庭内部意见达成统一要简单的多。
所以，在苏州，此刻的二手市场是一个明确的卖货窗口！要楼市又观望到坚定，需要等待上海传递过来，量起来的热度。如果上海在U型趋势右侧，即小阳春明确后的，还有较大的交易量。则说明，很多客户被卖压打动，不再观望，在追量。
这种趋势确立，才会影响到苏州的二手市场的卖家心态。
那个时候，房东们会觉得，等等吧，我手里的次新，如果能在2026年回涨个10-20万也不错啊。才能止住这种超跌的势能。
从买家细分来看。
站在苏州这个城市来看，过去1年，部分刚需启动了买房。毕竟刚需房子在真正意义上腰斩了。这类跌完后的房子，虽然可能未来没有太多价格升值的想象空间，但是租售比趋于接近3%，目前可能在2-2.5%之间了。
所以这部分刚需自住是过去1年的主力客群。
然后到了去年四季度至今，对次新学区房的需求，把苏州二手房整体均价拉了起来。
这类需求也是刚性的，中国人既敬祖宗，也对下一代是无限托举的。
这就能解释，为什么某平台显示的苏州二手均价，在去年11月后触底反弹。
这是结构性表现，不是价格复苏（当然说真话的没流量，因为中介不会转真相的文章）！也就说可能单套成交的次新或学区房，看同小区同类户型是继续跌的。但是过去次新这种单价高于中位数的房子成交绝对量少。如今这波学区房啊，次新啊，成交量追上来，就会把全市均价拉起来。
所以，在某种程度上说，二手房盯住的是量。
量代表的活跃，这个假不了。
所以，姑苏每周都会发全市所有小区的二手网签的成交。其实不是让大家盯住价格看，而是看量。
量活跃不活跃。每周看一眼，你就对二手市场基本有刻度了。
看看自己意向的小区，自己所住的小区，这个量有无突破。只有量突破了，价格才能转变。
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