CRS之后,2029年启动!你的海外房产即将迎来“裸奔”时刻

2025年12月，经济合作与发展组织（OECD）迎来一项里程碑式的突破。26个国家和地区正式签署联合声明，承诺实施全新的《不动产信息自动交换框架》（IPI MCAA），将全球税务透明的大网从金融资产、加密资产延伸至实物资产领域。

“这将填补国际税务合作的最后一块拼图，”OECD税收政策与管理中心主任马纳尔·科温在官方声明中表示，“长期以来，跨境房产持有一直是税务监管的盲区，信息不透明使得这一领域频繁出现漏报现象，现在我们要终结这一历史”。

这场始于金融危机的全球信息透明化运动，用十余年时间逐一攻克了瑞士银行、避税天堂、加密货币等堡垒。而今，随着2029年首个交换窗口期的临近，你曾以为固若金汤的海外房产，即将在各国税务机关面前完成一场彻底的“裸奔”。

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2014年，OECD发布共同申报准则（CRS），标志着全球金融账户信息自动交换的开端。截至目前，已有超过120个国家和地区加入这一网络，每年交换约13万亿欧元的资产信息，银行存款、证券账户、保险保单无所遁形。

第二步瞄准了被视为“数字现金”的加密货币。2022年，OECD推出加密资产报告框架（CARF），超过70个国家承诺在2027年至2029年间启动加密资产交易信息的自动交换。这一框架将比特币、以太坊、稳定币等数字资产全面纳入监管体系，交易所、经纪商和钱包服务商均需履行申报义务。

而现在，第三步已正式启动。2025年10月，OECD向G20财长会议提交了不动产信息自动交换新框架，同年12月4日，26个国家火速签署联合承诺声明。

这一框架的独特之处在于，它不再依赖金融机构作为信息收集的中间人，而是直接利用各国已有的土地登记册、房产登记数据库和受益所有权登记信息。这些数据早已存在，只是此前各国各自为政，从未自动共享。

根据OECD官方发布的信息，这一新框架名为《不动产税务目的现成信息自动交换多国主管当局协议》（IPI MCAA），设计了一套简洁而有力的交换机制。

框架包含两大核心模块：

模块一覆盖房产所有权信息，包括持有人的姓名、税务识别号、国籍和居住地，房产的地址、类型、土地登记编号，以及购置价格、评估价值、取得与转让日期等；

模块二覆盖租金收入信息，即持有人已向当地税务机关申报的租金所得。各签约国可选择加入其中一个或两个模块。

特别值得注意的是，如果房产是由公司、信托或基金会等法律实体持有，框架明确要求穿透至实际受益人。这意味着，多年来高净值人士惯用的“通过壳公司持有房产以隔离个人身份”的做法，将彻底失效。

OECD财政事务委员会在框架说明中直言不讳：“对跨境房产持有的审查，也将帮助税务机关判断购房资金本身是否已经申报。”这句话背后隐藏的追问是：你买房的钱，是否已经完税？

首批签约的26个司法管辖区覆盖了欧洲和亚太的主要投资目的地。根据OECD于2025年12月4日发布的官方名单，这些国家包括：比利时、巴西、智利、哥斯达黎加、芬兰、法国、德国、直布罗陀、希腊、冰岛、印度尼西亚、爱尔兰、意大利、韩国、立陶宛、马耳他、新西兰、挪威、秘鲁、葡萄牙、罗马尼亚、斯洛文尼亚、南非、西班牙、瑞典和英国。

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值得注意的是，美国、加拿大、澳大利亚、新加坡、中国香港等华人高净值群体最常配置资产的地区，尚未出现在首批签约名单中。但这绝不意味着永久豁免。

印度尼西亚虽已签署联合声明，但同时宣布计划在2029年或2030年正式加入该框架。这种渐进式加入的节奏，反映出各国在推进国内立法和技术对接过程中的时间差异。G20框架的政治压力将持续存在，加入只是时间早晚的问题。

根据框架设计，各签约国接下来需要走完以下程序才能正式激活交换：通过国内立法将新框架转化为本国法律——激活双边或多边交换协议——技术系统对接。首批信息交换预计最早在2029年启动。

就在不动产交换框架发布前后，中国税务机关依托现有的CRS信息交换网络，已密集开展境外金融账户收入的核查行动。

2025年以来，多地财税圈接连爆出案例。浙江某纳税人未申报境外收入，补缴税款及滞纳金12.72万元；上海某纳税人取得境外所得未申报缴纳个人所得税，补缴税款及滞纳金18.48万元；山东被稽查者补税金额高达126.38万元；湖北被稽查者补缴税款金额高达141.3万元。

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这些案例传递出一个清晰信号：中国税务机关正以“执法先行”的策略为新一轮信息交换做准备。自2025年3月起，多地税务机关依托CRS信息交换，定向开展境外金融账户关联纳税人的收入核查与补税提示。大量有海外履职、跨境投资或持有境外金融账户的中国税收居民，已陆续收到境外所得自查与补税提醒。

与不动产信息交换几乎同步推进的，是CRS自身的升级迭代。业内称之为“CRS 2.0”的新框架已于2026年1月1日正式生效，首批信息交换预计在2027年启动。

CRS 2.0的核心变革在于“实质重于形式”原则的全面强化。根据道可特律师事务所的研究，新框架在三个方面实现了重大突破：

穿透式识别纵深化。金融机构必须对多层嵌套架构实施逐层穿透，直至识别最终受益所有人。对于通过“委托人—BVI公司—离岸信托—SPV—投资标的”这种典型四五层嵌套结构持有资产的家族，以往依赖架构复杂性形成的“信息衰减效应”将被大幅削弱。

双重税务居民的“全量交换”。CRS 2.0要求账户持有人披露其全部税务居民身份，金融机构须将账户信息同步交换至所有相关管辖区。对于同时持有中国国籍与境外永居权的家族成员而言，“两头不申报”的操作空间被彻底封堵。

尽职调查标准深化。金融机构不再仅满足于获取标准化的自我证明表格，而是需要对离岸公司、信托、基金等实体的真实商业目的、控制权架构进行实质审查。对于缺乏经济实质的“空壳”实体，金融机构有权拒绝开户或终止账户关系。

英属维尔京群岛（BVI）和开曼群岛已于2026年1月1日起正式执行CRS 2.0新规标准进行数据采集，中国香港拟于2028年启动首次CARF信息交换、2029年全面实施CRS 2.0，新加坡亦要求自2027年起采用新格式提交数据。

十几年来，每一个曾经被认为是“安全港”的空白，最终都被填上了。

瑞士银行保密制度曾被认为固若金汤，最终被撬开了保险箱；开曼群岛、英属维尔京群岛这些避税天堂，如今全部已加入CRS；加密货币在早年被很多人视为税务机关触及不到的数字现金，如今CARF已开始计时。

当金融账户、加密资产、不动产三大领域全部完成透明化覆盖，下一个被纳入交换的资产类别会是什么？OECD的相关讨论已在艺术品、游艇、私人飞机等高端收藏品领域展开。

这是一个不可逆转的趋势。一旦透明雪球滚动起来，之后只会裹挟更多的资产、更多的国家越滚越大，越滚越远。金道律师事务所的财富管理律师指出，全球税务透明化进程已形成“金融账户+加密资产+不动产”全维度监管格局，高净值人士需彻底摒弃隐匿资产思维，转向主动合规规划。

• 2025年10月，OECD向G20财长会议提交不动产信息交换新框架；

• 同年12月，26个国家承诺实施；目标指向2029年——首批房产信息交换启动。

留给高净值人士的时间窗口正在收窄。那些曾经被认为安全的角落——瑞士银行、开曼群岛、加密货币、海外房产——正逐一被纳入全球透明的阳光之下。

“高净值人士与其被动应对监管变化，不如主动合规化，”金道律师事务所的财富管理律师如是说，“围绕自身财富传承目的，开展跨境资产合规体检，制定合规方案，唯有合规才能实现财富稳健传承。”

在全球透明化时代，守住财富的底线，或许比追逐更高的收益更需要智慧。

写在最后：无论您是在海外拥有房产，还是正在考虑海外资产配置，全球税务透明化都是一个无法回避的时代潮流，在这个大背景下，防守比进攻更重要。

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