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2026昌平买房避坑思路必备·二手房篇(一)1.2

  • 2026-03-20 18:08:04
2026昌平买房避坑思路必备·二手房篇(一)1.2
接上文
昨天讲了老城区西关环岛的买房避坑思路，今天将老城区剩下两个板块鼓楼大街、东关讲完
01
鼓楼大街作为老城区的核心板块，地铁、医疗、商业、教育最为齐全
很多区政府机关都在此地
房价整体表现也是比西关环岛好上不少，早期和东关不相上下
但是近两年片区疲态尽显，已经被东关超过
整体老化是片区未来面临的一大问题
02
从成交量来看政府街以南更受欢迎
从成交特点来看，房子楼龄新相较于靠近地铁更受人们青睐
主流成交是金隅万科城的一、二期，以及附近的新悦家园
金隅万科城2011年左右的产品，新悦家园从2003-2013年的产品
比较典型的是老房子不仅陷入价格持续走低的情况，还有流通难问题
从上图可以看到，金隅万科城二期虽然过去一直回调，但是整体水平是高于片区平均水平
保值能力也是相较于楼龄老，品质低的新悦家园、和平街东里更好，保值能力在大盘之上
并且目前金隅万科城价格已经到了2.6万/㎡的阶段，回调已经放缓，接近底部
但是对于老房子，像和平街东里这种，不建议入手考虑，保值流通能力皆不可得，目前成交价已经到了2万以内，还没有止跌
这里保值能力最好的其实不是次新金隅万科城，而是新新公寓
这是2003年的盘，楼龄放在鼓楼大街不上不下，算不上新，但也到不了老的地步，去年依然能保持在3万/㎡的水平
这个盘能够有这样优异成绩跟它的综合素质脱不了关系
位置紧邻政府街，距离周边的商业、地铁、公园、更重要的是学校二中
它好的一点在于，跟新的比，位置好，学校好；
跟老的比，它新
但是这个盘流通不好，因为是一个偏改善的盘，大户型居多，总价相对较高，超了片区主流成交预算了，这类预算呢，可以在南邵新盘、次新去选择了
03
对鼓楼大街做个总结
片区成熟度高，配套完善，作为在居住通勤的刚需居所是一个不错的选择
但无发展空间且老化是片区面临的最大问题
从未来流通保值上讲，像金隅万科城这类型的刚改次新是可以选择的，毕竟在片区内，楼龄新是相对稀缺的
但是老房子，不稀缺，满大街都是，没有买入价值，当下已经陷入了流通难的问题
大面积改善在片区内也不流通，也不建议入手
04
最后我们讲讲东关
东关面积最大，但房子情况比较简单
大致就两类
一类是像京科苑、东关南里这类老且规模大的社区，动辄两三千户
一类是像北京怡园、世涛天朗、果岭小镇这类临河的楼龄较新且品质较好的刚改盘
他们的特点也比较简单
像京科苑这类老且规模大的盘，流通很好，但非常不保值
而果岭小镇、世涛天朗这种保值不错，但流通就远不如京科苑这类型了
05
对于京科苑这类型房子，不建议入手，因为小区挂牌量和交易量都很高，内部竞争就很大，价格也是一路下滑，看不到底
但是对于像世涛天朗，果岭小镇这种，从长期看还是有下浮空间的，主要压力还是来自于一河之隔的南邵
毕竟整体环境，未来规划南邵更优
但不是说这边不可以选择，因为南邵目前二手次新价格在3.2万/㎡左右，像世涛天朗这种接近3万/㎡价格的就不合适入手，但是像果岭小镇2.5万/㎡，叠加低密小区的稀缺还是可以考虑的，但是楼龄也比较老了，接近20年了
总体来讲，东关未来河西部分不是太看好，老房子不建议入，临河的低密刚改盘，看价格入，河东部分其实更接近南邵还是可以考虑的
好了，明天的话会更新大沙河片区，记得点点关注哦
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