上海房产抵押办理贷款条件及注意事项123

— 以下为正文 —

上海房子办理抵押贷款硬性条件

什么样的房子可以抵押？

产权清晰：房屋必须有房产证，产权清晰无纠纷。婚后购买的房产，即使只登记在一方名下，也需夫妻双方共同签字。

房龄适中：银行普遍要求房龄在30年以内。超过30年的老旧房子，尤其是郊区的，很难获批；即使是市区核心地段，额度也会降低。（6家银行可以沟通）

面积和价值：房屋面积通常要求大于40平米，评估价值不低于150万元。

类型符合要求：
住宅：最受欢迎，最高可贷评估价的75%-85%。
别墅、商铺、写字楼：也可抵押，但成数较低，一般只能贷55%-65%。
房改房、动迁房：需满足特定年限要求（如动迁房需满3年）并补缴相关费用后才能抵押。
（注：实操中个案个议，没有绝对）

以下房产不得抵押（根据《上海市房地产抵押办法》及银行规定）

不得抵押的房产类型	具体说明
公益用途房产	学校、幼儿园、医院等以公益为目的的设施。
权属问题房产	未取得产权证的、权属有争议的、被依法查封或监管的。
政策性住房	小产权房、未满5年的经济适用房、未补缴土地出让金的共有产权房。
其他特殊房产	已列入城市拆迁范围的、已出租的公有居住房屋

申请人需要满足什么条件？

年龄：主贷人年龄一般在18-70周岁-。

收入与负债：有稳定的工作和收入，负债率不能过高（银行通常要求所有负债的月供不超过月收入的95%）。

征信：个人信用记录良好，不能有“连三累六”（近2年连续3个月或累计6次逾期）等严重逾期记录。

（注：实操中个案个议，没有绝对）

除了房产条件，下面这几点直接关系到贷款的成败，需要特别留意，我在实操中不止一次解读过。

征信是硬门槛，千万别乱点，个别银行对征信查询次数非常敏感。
如果近3个月内你的征信被查询超过6次，或近6个月超过9次，很可能会被直接拒绝，或行里经理写报告说明理由。
不要在网上随便点那些“查看额度”的链接，每一次授权都会留下记录。
资金用途有严格红线，抵押贷款的资金严禁流入股市、楼市、购买理财产品等投资领域。
银行会严格审核用途，放款后也可能抽查资金流向。
切记，放款后48小时内不要将资金转回自己或配偶的账户，以免被认定为“资金回流”，触发银行风控导致被要求提前还款。（实操中有办法）
已婚人士必须“共签”，这是很多人的认知盲区。
无论房产证上写的是谁的名字，只要是婚后购买的，办理抵押贷款时必须夫妻双方共同到场签字。一方无法签字，贷款就无法办理。
企业经营抵押、个人消费型抵押、实控人抵押，各有千秋，个案个议。