查找被执行人房产的方法与执行房产的流程

房产是被执行人最常见，也是最重要的财产。查询及申请法院查封和执行房产是执行律师破解执行难非常重要的方式与抓手。能否快速找到被执行人房产并高效推进执行程序，关系执行案件的成败。

一　查询与查封被执行人房产

执行律师查询被执行人房产的方法有很多种，依据是否向执行法院申请调查令可以分为两大类，即通过法院调查令查询被执行人房产的方法及查询被执行人房产的其他方法。

1．通过法院调查令查询被执行人房产的方法

以个人被执行人为例，其购置的房产大致可分为三种状态：其一，仅与开发商签订《商品房预售合同》的房产；其二，与开发商签订《商品房预售合同》并已经在房屋管理局或住房和城乡建设局进行备案登记的房产；其三，已经在不动产登记中心办理完毕预告登记的房产。此时，执行律师向法院申请调查令调查被执行人名下房产，申请协助查询的单位依次为开发商公司、房屋管理局与不动产登记中心。

调查令请求事项的撰写。若查询已经备案登记的房屋，则请求事项为“申请人申请贵院依法出具调查令，以便申请人的代理人能够持调查令前往××市××区房屋管理局查询被执行人×××公司或个人名下×××户房产的房屋预售、备案登记等全部信息”；若查询已经在不动产登记中心登记的房屋，则请求事项为“申请人申请贵院依法出具调查令，以便申请人的代理人能够持调查令前往××市××区不动产登记中心查询被执行人×××公司或个人名下全部房产档案信息，包括但不限于房产权属、抵押情况、查封情况等”。

在法院出具调查令后，申请执行人的代理律师便可持法院调查令前往房地产开发公司、房屋管理局和不动产登记中心调取被执行人房产信息。相关部门或者公司在核对持令人身份等信息后，应当向持令人提供调查令查询房产所涉事项的全部证明材料并加盖公章。不能当场提供的，则应在合理期限内予以提供。

另外，根据是否知晓被执行人房产具体信息，查询被执行人房产信息分为“以名查房”和“以房查房”。如“以房查房”，即在知晓被执行人房产坐落具体情形下查询被执行人房产信息，司法实践中无须提供律师调查令，持律师执业证及律师事务所出具相关的查询介绍信即可查询。

2．查询被执行人房产的其他方法

律师除可持法院调查令调取被执行人房产信息外，还可借助一些专业手段来查询。比如，沟通并申请执行法官使用法院网络查控系统查询被执行人房产，申请法院向被执行人发布报告财产令并要求其申报名下房产信息，通过申请法院发布执行悬赏公告查询房产。除此之外，被执行人为公司的，还可以通过查阅工商档案查找该公司名下房产，通过中国裁判文书网与执行信息公开网查询房产，前往房产中介机构查询房产，调取被执行人户籍信息、婚姻档案及诉讼卷宗、执行卷宗以查询被执行人房产。通过现场走访，查询被执行人水费、电费、物业费等缴费记录，并与申请执行人沟通，由其提供所掌握的被执行人房产信息等方式亦可查询被执行人房产。

3．查封被执行人房产的特殊情形

被执行人为个人的，可以申请执行法院查封被执行人与第三方（如配偶、其他共有人）共有的房产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第十二条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

房屋为期房的，也可以申请执行法院查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第十七条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

二　查询被执行房产后信息的整理

执行律师须对查询到的被执行人房产信息进行整理。团队律师可负责此项工作，整理内容涵盖被执行人名称、房产使用人名称、房产坐落地址、房产证号、房屋面积、房产取得方式、有无抵押或其他权利限制、用途、是否闲置、是否出租、是否设置居住权权利人、备注等。若被执行人拥有多户房产的，要一并统计。房产情况登记见表4。

表4　房产情况登记

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首先，统计房产信息包括已取得房屋所有权证之土地和未取得房屋所有权证之土地。其次，房屋所有权人按照房屋所有权证上所注明的单位进行统计，没有房屋所有权证的填写现在房屋的使用单位。最后，房产证情况，有房产证的，填写房产证编号；无房产证的，备注填写“无”。

三　执行被执行人房产的流程

对于如何高效处置被执行人房产，很多执行律师并不十分清楚。处置被执行人房产通常需遵循以下步骤。

第一步，执行法院查封被执行人房产。查封房产是法院具有处置权并能够处置房产的前提，因此申请执行人要么已经在诉讼过程中通过诉前保全和诉中保全申请法院查封房产，要么在执行程序中申请法院查询并查封房产。

第二步，调查房产信息情况。执行律师与执行法院在处置房产之前，需要调查清楚房产的基本情况，包括房产权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、房屋质量瑕疵等。虽然处置之前查询清楚房产信息属于执行法官的职责，但是司法实践中，因执行法官工作繁忙，为加快房产处置进程，执行律师一般会协助执行法官调查清楚被执行人待处置房产情况。

第三步，确定处置房产的参考价。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）（以下简称《确定财产参考价规定》）规定了四种确定处置参考价的方式，即当事人议价、定向询价、网络询价和委托评估。当前，司法涉及处置房产常用的确定处置参考价方式为网络询价。网络询价方式无须由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当通过司法网络询价平台进行询价。采取网络询价方式确定参考价的，人民法院应当同时向名单库中的全部司法网络询价平台发出网络询价委托书。司法网络询价平台应当在收到人民法院网络询价委托书之日起三日内出具网络询价报告。网络询价报告应当载明财产的基本情况、参照样本、计算方法、询价结果及有效期等内容。特殊情况下，法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或结果无法采用的，人民法院应当委托评估机构进行评估。

第四步，法院出具拍卖裁定与拍卖公告。申请执行人向法院提交评估拍卖申请书后，执行法院在决定司法拍卖涉案房产的，需要依法作出拍卖房产裁定、张贴拍卖公告并详细告知竞买人竞买须知。网络司法拍卖房产的应当先期公告；拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖房屋的，应当在拍卖三十日前公告。

第五步，启动司法拍卖房产程序。其具体依据为《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）。一般线上房产拍卖程序分为第一次拍卖、第二次拍卖、变卖三个阶段。另外，在司法拍卖第一次、第二次拍卖均流拍后，申请执行人还可以申请以房抵债。

第六步，保障优先购买人权利。房产共有人、租赁权利人、居住权权利人等依法对司法拍卖处置房产享有优先购买权。优先购买权人经人民法院确认后，将取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买。

第七步，拍卖房产成交。房产拍卖成交后，网络司法拍卖平台会出具网络司法拍卖成交确认书，执行法院则出具执行裁定书或以房抵债裁定书。

第八步，需要完税证明。司法拍卖房屋办理过程中所涉及的买卖双方应承担的一切税、费和所补交的相关税、费（包括但不限于增值税、所得税、营业税、契税、过户手续费、印花税、权证费以及交易中规定缴纳的各种费用）及可能存在的一切欠费（如物业费、水电费等），应由各方依法自行承担（也有些均由竞买人自行承担），具体费用应由竞买人于拍卖前至标的物所在税务部门、房产部门、国土部门、供水供电部门、物业管理处等相关单位自行查询。买受人应按照国家法律规定缴纳相应的税费。执行法院向当地税务局发送《×××法院不动产强制执行信息告知函》，告知税务局申请执行人强制执行被执行人一案，已拍卖并成交被执行人名下房产。根据成交价格，由税务局依法确定拍卖房产被执行人本次司法拍卖应缴纳的税费，并于五日内告知法院。竞买人和相关义务主体需要依法交税并前往税务部门领取完税证明材料。

第九步，拍卖房产过户。竞买须知一般会告知拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、拍卖成交确认书至相关管理部门办理权属变更手续。过户手续及相关风险需买受人自行前往相关部门咨询。因此，竞买人须持拍卖成交确认书、拍卖执行裁定书、完税证明材料等前往不动产登记中心完成过户手续。

第十步，拍卖房产的强制腾迁。比如，竞买人通过司法拍卖竞得一处房产，被执行人或者第三方却拒绝腾空，导致无法交付，则需要沟通执行法院依法强制腾迁。拍卖成交后，买受人经合法拍卖取得案涉房产所有权，执行法官在征询买受人意见后，给予被执行人负责人足够时间搬离，若被执行人消极应对，则执行法院依法可以向被执行人发出强制腾退公告；若被执行人依然我行我素，则执行法院可以实施强制腾退公告注明的断电措施；情况严重的，可以采取司法拘留等强制手段。