冲击3万套?破5年记录!上海二手房这把火,谁在烧?

说上海楼市这波热度来源于2月底的“沪七条”新政的刺激效应当然也没有问题，但仔细观察会发现，新政之前，上海的成交量其实已经悄然回暖。

那么，真正的“托底力量”来自哪里？

答案是：上海城市更新进入2.0版本后，形成的“征收-补偿-购房-去库存”闭环。

近几年，上海各个区域拿出巨额预算推进动拆迁，并通过“房票”等创新工具，将拆迁释放的购买力精准导入区域新房和二手房市场——

这解释了为什么在整体市场观望情绪浓厚的背景下，上海的“老破小”却能走出独立行情。

• 从房子的源头，动迁开始说，以往的拆迁暴富没有那么容易实现了，zf手里好像没有那么多钱了。

• 动迁结束后，进入土地出让环节，民企大批量后撤，市区或者热门板块还会争一争，远郊都是国央企托底。

• 房子入市后，也是一如既往的难卖，这一批没有卖出去，就没有继续拿地的资金，周转不起来。

而打通这个闭环的关键工具，就是“房票”。

房票，简单说就是房地征收对象购买商品房的“代金券”。但它与传统货币补偿有本质区别：

定向：房票的使用一般都有一定限制，目前大多只能购买同一个区域“房源超市”里的楼盘—都是平时比较难卖的新房（但长宁房票可在全市范围内使用）。

而且如果选择用房票买新房，一般都会有额外奖励，但也会限定使用时间，可能不超过两年。

目前来看，实行房票制度后，反响确实比预期好，例如：

嘉定区一家房企自去年加入“房源超市”以来，已兑换57张房票、涉及金额3.2亿元。青浦区22个房票合作商品住宅项目，累计接待动迁安置客户超1000组次，其中超200组客户成功认购。

 02、

算一笔账：为什么拆迁户愿意拿“房票”？

被拆迁居民之所以能选择房票，理由也很简单：传统的动迁房等待周期长、选择范围小，小区品质也大多不理想。

现在相当于能直接打折买一套新房或者二手房，还是在自己原来熟悉的区域，即便是自己不住，拿到手后等交房马上就能出售。

对于开发商来说，房票同样是一笔好账，这些动迁户其实选择并不太多，总有很多买家会流向自己的项目，稳定的刚需定向客户，快速回笼资金，这正是当前市场环境下开发商最渴望的。

市场目前所有的正向反馈，也证明房票能够发挥它独有的一些优势，具有很强的兑付能力。

03 、

那老破小的“独立行情”从何而来？

回到你开篇提出的问题：为什么在整体市场观望情绪浓厚的背景下，上海的“老破小”却能走出独立行情？

答案正在于此——拆迁户是市场上“最坚实的托底力量”。

他们不是投资客，很少会因为市场波动而犹豫观望；

他们是有现金、有刚性居住需求的改善型群体；

他们拿着房票或补偿款，必须在规定时间内完成购房。

这种需求的“刚性”，是任何政策刺激都无法替代的。

最近二手房中低总价房源成交占比增加也证明了这一点。

截至本周，上海二手房周度挂牌量已较2025年6月2日下降22.23%。

聚焦到价格段，总价500万以下房源挂牌下降幅度明显超过其他价格段——2026年3月16日二手房挂牌总量较2025年12月29日下降2.53%，其中总价500万以下房源下降幅度最高，达3.61%。

这恰好是拆迁户的主流购买区间。他们拿着补偿款入场，消化了一批又一批低总价房源，直接支撑起一部分低总价房源的成交。

这也导致了目前市场心态正在发生一些微妙的变化。

从春节后，或者可以说从3月份之后，上海核心区的老破小溢价空间开始收窄，甚至部分房源开始提价，上海内环内核心板块二手房议价空间普遍收窄至4%以内，其中南京东路、外滩、人民广场、徐家汇等核心地段议价空间已不足1%。

市中心“老破小”这种开始惜售挺价，甚至出现一定幅度的涨价——这是此前市场回暖过程中较少见的现象。

04、

 这个闭环能撑多久？

前面笔者也说了，从动迁征收-补偿-购房-去库存这整个闭环在过去一年时间里对楼市有着巨大的提振作用，那么接下来我们大胆猜一下，这套打法，还能撑多久？

我们不妨把链条拆开，看看每一环的“底气”到底有多厚。

先看第一环：动迁还有多少“料”？

这两年上海确实在动迁上下了大功夫，黄浦、静安、虹口、徐汇这些核心区，一批又一批的老房子被征收。但你仔细看会发现，动迁的重点变了

——以前是市中心核心区域成片成片地拆，现在是非核心区点状、块状地收，规模和预算上其实在收缩。

这不是钱不够的问题，而是值得拆的在变少。

市中心那些真正意义上的“老大难”地块，拆一块少一块。城市更新的口径也在变，从“拆改留”转向“留改拆”，未来更多是修缮、改造、功能提升，而不是推平重来。

也就是说，靠动迁释放购买力这件事，从“量”上是有天花板的。它还能撑几年，但不太可能一年比一年猛。

再看第二环：房票这个工具，还能发多久？

房票好用，是因为它把拆迁户的钱“锁”在了特定区域、特定楼盘里。

而且房票有使用期限，一般是两年。

这意味着，这波由房票带动的成交，本质上是在“预支”未来一段时间内的购买力。等这批房票用完了，下一批动迁还没跟上，中间就会有一段“空窗期”。

第三环，也是最有意思的一环：拆迁户本身，会不会也“买不动”了？

现在的拆迁户，已经不是当年那种“一夜暴富”的剧本了。补偿标准更透明，房票还有奖励，但整体上，能拿到手的“余钱”其实比过去要少。

他们的购买力虽然被“定向释放”了，但能撬动的总价段是有限的——这就是为什么500万以下的房源去化最快。

换句话说，他们撑得起“量”，但撑不起“价”。老破小能回暖，是因为总价低、门槛低，而不是因为大家对后市有多乐观。

接下来，看什么？

既然闭环还在转，那短期内的市场其实不用太担心。3万套的月成交如果真的实现，会是一个很强的信号，至少说明流动性没问题，刚需盘有人接。

但接下来值得观察的，是这几个信号：

• 动迁的节奏会不会放缓？ 如果下半年动迁公告变少了，房票发放变慢了，那闭环的“输入端”就开始收紧了；

• 老破小在拆迁户退潮后，还能不能稳住价格？ 这才是真正考验“独立行情”成色的时候。

说到底，上海楼市这波回暖，是“被人扶着走”的。扶的人很用心，力道也很准，但最终能不能自己站住，还得看市场的信心有没有真的长出来。

这个答案，可能要到今年下半年，甚至明年，才能真正揭晓。

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