【亦周地产】新房成交同比由正转负,二手房成交同比降幅收窄;上海商业用房购房最低首付比例降至30% | 中银地产 夏亦丰团队

本文来自中银证券研究部于2026年3月23日发布的报告《新房成交同比由正转负，二手房成交同比降幅收窄；上海商业用房购房最低首付比例降至30%——房地产行业第12周周报（2026年3月14日-2026年3月20日）》。欲了解详细全文内容，请阅读报告原文。夏亦丰S1300521070005

新房、二手房成交面积环比涨幅均收窄，新房同比由正转负、二手房同比降幅收窄；新房库存面积同环比均上涨；去化周期同环比均上涨。

新房成交面积环比涨幅收窄，同比由正转负。第12周47城新房成交面积312.6万平，环比上升0.6%，同比下降15.2%，同比增速较上周下降21.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-0.1%、26.5%、-17.3%，同比增速分别为-17.7%、-8.6%、-20.3%，一线城市同比降幅较上周扩大13.7个百分点，二线城市同比降幅收窄5.9个百分点，三四线城市同比增速下降52.4个百分点。

二手房成交面积环比涨幅收窄，同比较上周降幅收窄。第12周23城二手房成交面积270.7万平，环比上升9.6%，同比下降6.7%，同比降幅较上周收窄6.5个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为8.1%、11.5%、8.2%，同比增速分别为-2.5%、-12.4%、-0.2%，同比降幅分别收窄了3.2、9.5、4.1个百分点。

新房库存面积同环比均上涨;去化周期同环比均上涨。截至第12周末，13城新房库存面积7995.0万平，环比增速为0.1%，同比增速为1.0%；去化周期26.0个月，环比上升0.2个月，同比提升6.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.3、24.0、65.0个月，一、二线城市环比分别上升0.1、0.9个月，三四线城市环比下降2.3个月，一、二、三四线城市同比分别上升3.1、8.6、12.0个月。

土地市场环比量跌价涨，同比量价齐涨；溢价率环比上涨，同比下降。第11周百城全类型成交土地规划建面为1163.9万平，环比下降16.1%，同比上升45.2%；成交总价200.4亿元，环比下降13.5%，同比上升59.7%；楼面均价1722元/平，环比上升3.1%，同比上升10.0%；土地溢价率为2.8%，环比上升1.5个百分点，同比下降1.2个百分点。

房企国内债券发行量同环比均下降。第12周房地产行业国内债券总发行量83.6元，环比下降39.4%，同比下降18.6%。总偿还量为160.6亿元，环比下降23.8%，同比下降9.1%；净融资额为-77.0亿元。

板块相对收益有所下降。第12周房地产行业绝对收益为-4.2%，较上周下降3.7pct，相对收益（相对沪深300）为-2.0%，较上周下降1.3pct。房地产板块PE为29.38X，较上周上涨3.82X。

本周统计局公布70城房价及房地产行业核心指标数据。

1）房价：70城房价环比跌幅收窄。2月70大中城市新房房价环比下降0.3%，二手房房价环比下跌0.4%，环比降幅均较1月收窄0.1个百分点。不过新房、二手房房价已分别持续下跌了33、34个月，此次收窄能否持续需紧密观察。

2）销售： 26年1-2月全国商品房销售面积同比下降13.5%，降幅较25年12月收窄了2.1个百分点，同比降幅虽然从25年11月以来持续收窄，但当前降幅仍然较大，仍需要关注3-4月的楼市成交情况。

3）投资：房地产投资同比降幅收窄，主要是因为施工建安投资有所修复。26年1-2月开发投资金额同比下降11.1%，降幅较25年12月收窄了24.7个百分点。

4）新开工：新开工面积同比降幅小幅扩大。26年1-2月新开工面积同比下降23.1%，降幅较25年12月扩大3.7个百分点，从绝对值来看，处于2003年以来同期最低水平。

5）竣工：26年1-2月竣工面积同比下降27.9%，降幅较25年12月扩大了9.6个百分点，从绝对量来看，处于2011年以来同期的最低水平。

3月16日起，上海调整商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从50%降至30%。今年1月，央行等发布《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，同时要求各地在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限。此后内蒙古、四川、山东、广东、吉林、重庆等多地陆续发文，将商业用房首付比例调整为30%。此次上海的政策同样是此前央行政策的落实。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

    1.1 重点城市新房成交情况跟踪

    1.2 重点城市新房库存情况跟踪

    1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

2 百城土地市场跟踪

    2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

    2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

3 本周行业政策梳理

4 本周板块表现回顾

5 本周重点公司公告

6 本周房企债券发行情况

7 风险提示

8 附录

本周（第12周：3月14日-3月20日）相比于上周，新房成交面积环比涨幅收窄、同比由正转负；二手房成交面积环比涨幅收窄、同比降幅收窄；新房库存面积同环比均上升；一、二线城市新房库存面积去化周期环比均上涨、三四线城市环比下降，同比均上涨。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周47个城市新房成交套数为2.8万套，环比下降3.5%、环比由正转负，同比下降11.3%、同比由正转负；新房成交面积为312.6万平方米，环比上升0.6%、环比增幅收窄，同比下降15.2%、同比由正转负。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.5、1.1、1.2万套，环比增速分别为-3.1%、23.3%、-19.6%，同比增速分别为-19.0%、-11.5%、-7.7%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为50.1、135.4、127.2万平方米，环比增速分别为-0.1%、26.5%、-17.3%，同比增速分别为-17.7%、-8.6%、-20.3%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

13个城市新房库存套数为81.0万套，环比增速为-0.2%，同比增速为-4.7%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为48.0、17.3、15.7万套，环比增速分别为-0.2%、-0.1%、-0.2%，同比增速分别为-10.9%、-2.5%、17.2%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为30.2、6.2、8.9、2.8万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为0.3%、-0.1%、-0.2%、-5.6%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-15.1%、-0.3%、-4.5%、-2.1%。

在新房库存套数去化周期方面，13个城市新房库存套数去化周期为28.2个月，环比上升0.2个月，同比上升4.8个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为24.4、25.2、71.8个月，一、三四线城市环比分别下降0.01、2.5个月、二线城市环比上升0.9个月，一、二、三四线城市同比分别上升1.2、9.0、11.6个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为41.1、9.2、20.3、22.7个月，北京、广州环比分别上升1.0、0.2个月，上海、深圳环比下降0.3、1.5个月，北京同比下降6.4个月，上海、广州、深圳同比分别上升0.9、2.5、13.3个月。

13个城市新房库存面积为7995.0万平方米，环比增速为0.1%，同比增速为1.0%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为3977.6、2233.6、1783.8万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为0.2%、0.2%、-0.3%，同比增速分别为-6.6%、1.1%、23.2%。

在新房库存面积去化周期方面，13个城市新房库存面积去化周期为26.0个月，环比上升0.2个月，同比下降6.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.3、24.0、65.0个月，一、二线城市环比分别上升0.1、0.9个月，三四线城市环比下降2.3个月，一、二、三四线城市同比分别上升3.1、8.6、12.0个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周23个城市二手房成交套数为3.1万套，环比上升7.1%，同比下降5.4%；成交面积为270.7万平方米，环比上升9.6%，同比下降6.7%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为1.3、1.4、0.4万套，环比增速分别为5.2%、9.7%、4.8%，同比增速分别为0.5%、-11.6%、0.1%；一、二、三四线城市成交面积分别为106.5、116.2、48.0万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为8.1%、11.5%、8.2%，同比增速分别为-2.5%、-12.4%、-0.2%。

土地市场方面，我们选取2026年第11周 (3月9日-3月15日)的数据，土地市场环比量跌价涨，同比量价齐涨。从城市能级来看，一线城市同环比量价齐涨，二线城市同比量涨价跌、环比量价齐跌，三线城市同比量价齐涨、环比量价齐跌；一、三线城市溢价率环比均上涨、二线城市下跌，一线城市溢价率同比上涨、二、三线城市均下跌。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为1163.9万平方米，环比下降16.1%，同比上升45.2%；成交土地总价为200.4元，环比下降13.5%，同比上升59.7%；成交土地楼面均价为1721.6元/平，环比上升3.1%，同比上升10.0%；百城成交土地溢价率为2.8%，环比上升1.5个百分点，同比下降1.2个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为57.4、459.0、647.5万平方米，一、二、三线城市环比增速分别为77.8%、-8.4%、-24.2%，一、二、三线城市同比增速分别为80.6%、7.8%、88.2%；一、二、三线城市成交土地总价分别为73.4、63.1、63.8亿元，一、二、三线城市环比增速分别为1968.0%、-42.6%、-46.0%，一、二、三线城市同比增速分别为2392.9%、-37.6%、198.6%；一、二、三线城市平均楼面价分别为12796.3、1375.3、985.5元/平，一、二、三线城市环比增速分别为1063.2%、-37.4%、-28.7%，一、二、三线城市同比增速分别为1280.5%、-42.1%、58.6%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.8%、1.7%、3.4%，一、三线城市环比分别上升0.8、2.4个百分点、二线城市环比下降0.8个百分点，一线城市同比上升0.8个百分点、二、三线城市同比分别下降3.5、0.4个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为164.3万平方米，环比下降15.3%，同比上升79.8%；成交住宅土地总价116.7亿元，环比下降26.0%，同比上升33.8%；成交住宅土地楼面均价为7101.8元/平方米，环比下降12.7%，同比下降25.5%；百城成交住宅类用地溢价率为2.9%，环比下降1.7个百分点，同比下降9.4个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线土地建筑面积分别为14.3、37.4、112.6万平米，二、三线城市环比增速分别为-51.7%、-3.4%，二、三线城市同比增速分别为-49.8%、568.4%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为41.3、38.5、36.9亿元，二、三线城市环比增速分别为-47.0%、-56.7%，二、三线城市同比增速分别为-52.1%、435.7%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为28870、10287、3274元/平，二、三线城市环比增速分别为9.7%、-55.2%，二、三线城市同比增速为-4.5%、-19.8%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为4.2%、6.9%、0.1%，二、三线城市环比下降1.6、2.0个百分点，二、三线城市同比下降6.1、10.5个百分点。

中央

自然资源部国土空间用途管制司：将健全增存挂钩机制，新增建设用地优先投向重大基础设施、新动能产业及民生项目，助力城市更新、城中村改造和去库存。

财政部：发布《2025年中国财政政策执行情况报告》，明确2026年推动新型城镇化和区域协调发展。

地方

武汉：武汉住房公积金管理中心发布声明，严禁非法中介机构代办公积金业务，提醒缴存人提高风险意识，违规提取将通报单位及纪检监察部门并实施联合惩戒。

三亚：三亚市自然资源和规划局发布《关于加强防范房地产自媒体虚假不实宣传的购房风险提示》以应对部分房地产自媒体通过微信公众号、抖音等网络社交平台发出的关于亚龙湾玫瑰谷玫瑰四季项目的虚假销售宣传信息。

江苏：要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，有序推动“好房子”建设，加大人才房票政策力度，深化住房公积金改革，激活改善性住房需求，加快建筑业转型升级、纾困解难。

绍兴：发布楼市新政，1）支持一线环卫工人购房，通过“补、减、扩、促”四维发力，买房最高可以享受20万元补贴。2）持续支持多子女家庭购房，二孩家庭最高补贴20万元、三孩及以上家庭最高补贴40万元。

本周（3月14日-3月20日），在大盘表现方面，上证指数收于3957点，较上周下降138.40点，涨跌幅为-3.4%；创业板指收于3352点，较上周上涨41.82点，涨跌幅为1.3%；沪深300指数收于4567点，较上周下降102.12点，涨跌幅为-2.2%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为通信、银行、食品饮料，涨跌幅分别为2.1%、0.4%、-0.5%；涨跌幅靠后的行业依次为有色金属、基础化工、钢铁，涨跌幅分别为-11.8%、-10.5%、-10.3%。

板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.2%，较上周下降3.7pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-2.0%，较上周下降1.3pct。房地产板块PE为29.38X，较上周上升3.82X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为新城控股、绿地控股、保利发展，涨跌幅分别为-1.2%、-2.4%、-4.6%，涨跌幅靠后的三家公司依次为华侨城A、万科A、招商蛇口，涨跌幅分别为-7.7%、-6.9%、-5.9%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为旭辉控股集团、碧桂园、融创中国，涨跌幅分别为5.7%、1.6%、0.9%，涨跌幅靠后的三家公司依次为美的置业、建发国际集团、龙湖集团，涨跌幅分别为-17.4%、-8.1%、-6.3%。

2025年年报：

招商蛇口：2025年公司实现营业收入1547亿元，同比下降13.5%；归母净利润10亿元，同比下降74.6%。

招商积余：2025年公司实现营业收入193亿元，同比增长12.2%；归母净利润7亿元，同比下降22.1%。

贝壳：2025年公司实现营业收入946亿元，同比增长1.2%；归母净利润30亿元，同比下降26.3%。

万物云：2025年公司实现营业收入373亿元，同比增长2.7%；核心净利润21亿元，同比增长0.8%。

绿城服务：2025年公司实现营业收入192亿元，同比增长7.1%；核心净利润19亿元，同比增长24.6%。

深深房A：2025年公司实现营业收入15亿元，同比增长264.3%；归母净利润9995万元，同比增长156.6%。

沙河股份：2025年公司实现营业收入3亿元，同比下降13.4%；归母净利润亏损2亿元，同比下降1014.2%。

上实发展：2025年公司实现营业收入34亿元，同比增长35.9%；归母净利润亏损6亿元。

高管变动公告：

招商蛇口：公司聘任李弘远先生担任公司副总经理。

新城控股：吕小平先生因个人原因，申请辞去公司董事职务。截至本公告披露之日，吕小平先生未持有公司股票，不存在未履行完毕的公开承诺。

首开股份：李岩先生因工作调整原因，申请辞去公司副总经理职务。

北辰实业：张文雷女士申请辞去其所担任的本公司执行董事及副总经理职务。

深深房A：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司于近日收到独立董事米旭明先生的书面辞职申请。米旭明先生自2020年6月30日起任公司独立董事，现因个人原因申请辞去公司独立董事及相关董事会专门委员会职务，辞职后不在公司担任任何职务。截至本公告披露日，米旭明先生未持有公司股份，不存在应当履行而未履行完毕的承诺事项。

经营数据公告：

外高桥：公司发布2025年年度业绩快报公告，披露2025年年度营业总收入59.70亿元，同比下降17.54%；归属于上市公司股东的净利润约9.39亿元，同比下降1.27%。

其他重要公告：

天健集团：深圳市天健（集团）股份有限公司2026年面向专业投资者公开发行的可续期公司债券（第一期）“26天健Y1”，发行规模不超过7亿元，最终票面利率定为2.30%。

本周房企国内债券总发行量同环比均下降，总偿还量同环比均下降。2026年第12周（3月14日-3月20日）房地产行业国内债券总发行量为83.6亿元，环比下降39.4%，同比下降18.6%（前值：81.9%）。总偿还量为160.6亿元，环比下降23.8%，同比下降9.1%（前值：41.1%）；净融资额为-77.0亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为轨道城市、南京金融城、中国电建地产，发行量分别为15.0、12.0、11.0亿元。本周债券偿还量最大的房企为城投控股、保利发展、中交房地产，偿还量分别为20.0、17.1、16.8亿元。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。