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一方婚前支付首付按揭贷款购置房产，婚后登记在自己名下共同还贷，离婚时如何分割？| 民法典婚姻家庭编权威解读
现实生活中，存在不少夫妻是一方婚前签订购房合同，支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还放贷的现象。此时的房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人的财产有所不妥。但是合同签订、首付款的支付以及登记由一方完成或在一方名下，认定为共同财产也缺乏依据。此时这种情况的房产，是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。
如何进行离婚时的分割，是本文主要讨论的问题。
一审法院认为：
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。杨某、李某1于2018年5月3日经法院（2017）京0102民初162号民事判决书判决离婚，该判决书现已生效。离婚判决中未对双方在婚姻关系存续期间共同还贷的涉案房产即205号房屋进行分割，现杨某有权就涉案房产分割提起诉讼。同时，李某1要求对婚姻关系存续期间的另一处涉案房产即402号房屋进行分割，该房屋虽系杨某婚前购买，但系在与李某1婚姻关系存续期间共同还贷，李某1主张于法有据，本案中对上述两套房产一并予以处理。本案的争议焦点为：1.涉案房屋中属于夫妻共同财产部分分割的比例问题；2.两套涉案房屋市场价格计算的时间节点问题。针对本案争议焦点法院论述如下：
关于涉案房屋中属于夫妻共同财产部分分割的比例问题。虽然双方在《婚内协议》中约定“如将来转出房屋一方提出离婚导致双方离婚，则另一方有权向对方要回被转出房屋共同还贷部分的50%金额”，但同时备注“本条不对抗第三款”，即“双方违反上述协议第一款第1项、第3项A条/B条、第6项，及第二款内容，导致另一方起诉离婚的，过错方同意将夫妻共有财产的80%归另一方所有”。李某1、杨某于婚姻关系存续期间签订了《婚内协议》，该协议系李某1、杨某的真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的规定，李某1、杨某均应遵照执行。李某1称该份协议系杨某在被逼迫的情况下签订、并非李某1的真实意思表示，但未就此向法院提交证据，法院对李某1该项意见不予采信。（2017）京0102民初162号民事判决书认定李某1在婚姻关系存续期间存在过错，对《婚内协议》约定由杨某分得80%的夫妻共同财产予以支持。同理，本案对两套涉案房屋中属于夫妻共同财产部分，亦按照杨某分得80%，李某1分得20%的比例进行分割。
关于两套涉案房屋市场价格计算的时间节点问题。根据北京市高级人民法院《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》，产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式作为离婚时夫妻分割财产的基准。
402号房屋系杨某于2011年6月支付首付款按揭购买，李某1和杨某当月登记结婚，房屋购买时间与结婚时间相差无几，故402号房屋的原值应以2011年6月的价值为准；402号房屋已经于2015年实际转让给案外人，对此之后的房屋增值不宜计算在夫妻共同财产之内，故402号房屋的现值计算应以2015年6月房屋过户给案外人时的价值为准。
205号房屋系2005年12月31日李某1支付首付款按揭购买，205号房屋的原值以2005年12月31日的价值为准；另205号房屋系李某1名下个人财产，其对房屋享有完整的物权，已经于2015年实际转让给案外人，对此之后的房屋增值不宜计算在夫妻共同财产之内，具体到本案，205号房屋的现值计算应以2015年7月房屋过户给案外人时的价值为准。但因为205号房屋购买时间距双方结婚时间间隔较长，李某1婚前以个人财产亦偿还了相当部分贷款。综上，法院将综合考虑购房与结婚时间，为购房支付的税费等各项支出，维护妇女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定205号房屋的补偿数额。
关于杨某主张其母亲支付了44万元用于结清402号房屋贷款，杨某未提供证据证明该款项系其母亲对杨某个人的赠与或债权债务，应视为其母亲对双方的共同赠与，不影响该房屋的分割金额。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条、第一千零六十三条、第一千零六十五条、第一千零八十七条之规定，一审法院判决：一、李某1自判决生效之日起三十日内给付杨某房屋补偿款1350000元；二、杨某自判决生效之日起三十日内给付李某1房屋补偿款236944元；三、驳回杨某的其他诉讼请求。如果杨某、李某1未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审法院认为，
第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案的争议焦点为一审法院对205号房屋及402号房屋折价补偿款的认定计算是否适当的问题。关于涉案房屋中属于夫妻共同财产部分分割的比例，对此双方均未提出上诉，一审法院依据《婚内协议》及生效判决认定两套涉案房屋中属于夫妻共同财产部分，按照杨某分得80%，李某1分得20%的比例进行分割是正确的，本院不持异议。
关于205号房屋，系李某1于双方婚前按揭购买，双方在婚姻关系存续期间共同还贷的增值部分应视为夫妻共同财产予以分割，故杨某有权要求李某1支付205号房屋增值收益部分对应的补偿款。关于房屋补偿款，北京市高级人民法院《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》明确了房屋补偿款的计算公式，即房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。在该计算标准的基础上进一步指出，人民法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。具体到本案，关于房屋原值，即为2005年12月31日李某1购买房屋的价款加上全部应付利息。关于房屋现值，考虑到该房屋系李某1名下的个人财产，其对房屋享有完整的物权，而该房屋已于2015年实际转让给案外人，故该房屋现值应为2015年7月房屋过户给案外人时的价值，在此之后的房屋增值与李某1和杨某无关，不宜计算为夫妻共同财产。同时，考虑到房屋增值收益的给付系针对双方婚后共同还贷的增值部分，205号房屋购买时间距双方结婚时间间隔较长，而双方结婚时205号房屋的市场价值现难以评估查明，一审法院在计算标准的基准上，综合考虑购房与结婚时间、李某1婚前以个人财产还贷的情况、为购房支付的税费等各项支出，维护妇女权益等因素，酌定李某1给付杨某205号房屋补偿款1350000元是适当的，本院予以确认。李某1关于205号房屋原值计算时间节点有误，一审法院依然将205号房屋2005年12月31日至2011年6月期间的增值部分计算在夫妻共同财产范围内进行分割有失公平一节，与一审法院实际认定结果不符，本院对李某1该项主张不予采信。杨某主张李某12015年7月处分房屋系恶意转移夫妻共同财产，应以双方离婚时205号房屋的价值作为计算房屋补偿款的基准依据不足，本院不予支持。
关于402号房屋，系杨某于婚前支付首付款按揭购买，李某1在双方婚姻关系存续期间参与共同还贷，故李某1有权要求杨某支付402号房屋增值收益部分对应的补偿款。关于房屋补偿款，同理，亦应按照相关计算公式予以确定。一审法院考虑到本案实际情况，以2011年6月房屋购买时的价值作为房屋原值，以2015年6月房屋过户给案外人时的价值为房屋现值，计算所得402号房屋的补偿款亦无不当，本院予以确认。杨某主张，依据双方签订《婚内协议》，李某1同意其转出402号房屋，且李某1系提出离婚一方及婚姻过错方，故无权主张402号房屋的财产权益。对此，本院认为，由产权登记一方对另一方共同还贷增值部分的房屋折价补偿系法律赋予当事人的法定权利，亦是权利义务相一致原则的体现，现《婚内协议》中并无明确排除该项权利的约定，且在夫妻共同财产部分分割比例的认定上，已根据协议约定对婚姻无过错方给予了显著照顾，故对杨某上述主张，本院不予支持。杨某关于其母亲支付了44万元还贷款系对其个人赠与一节，缺乏充分证据支持，应视为其母亲对双方的共同赠与，不影响该房屋的分割金额。
一审法院查明事实如下：
李某1与杨某于2011年6月10日登记结婚，婚内育有一子李某2。2018年5月3日，北京市西城区人民法院作出（2017）京0102民初162号民事判决书判决双方离婚。
李某1、杨某于2013年8月26日签订《婚内协议》，内容为：“男方：李某1。身份证号：XXX。女方：杨某。身份证号：XXX。男女双方为夫妻关系，于2011年6月10日结婚并于2011年12月22日育有一子。因家庭矛盾，男女双方于2013年4月2日至今已分居四个多月。为稳定夫妻关系，共同努力经营婚姻，男女双方沟通一个月有余，目前协商一致，自愿达成以下协议。1、男女双方对婚内以下问题达成一致意见：（1）儿子取名李某2。双方于2013年9月6日前给孩子上户口至男方户口所在地，女方可选择将户口从集体户迁至男方户口所在地。将来可根据实际情况，对孩子上学最有益，及双方与孩子户口在同一个户口本上等原则，对孩子户口所在地进行变更。（2）夫妻双方将共同努力，争取实现孩子在西城、海淀中等以上水平（含中等）小学上学。如确需通过购买学区房解决孩子上学问题，且双方通过婚内积累和多方筹措可解决购买学区房相关的一切资金，则经夫妻双方研究同意后，可考虑实施以下方案：女方可选择将位于北京市丰台区西马金润的房子转给其母亲，以腾出购房名额。如女方无法转出房屋，则男方可选择将位于北京市丰台区××的房子转给其父母，以腾出购房名额。腾出购房名额后，以夫妻双方名字购买学区房，并将孩子户口变更至新房所在地。如将来转出房屋一方提出离婚导致双方离婚，则另一方有权向对方要回被转出房屋共同还贷部分的50%金额（本条不对抗第三款）。（3）双方共同遵循以下财产管理原则（从2013年9月7日起）：A.女方管理双方婚内收入（含工资卡）并进行合理支配；B、未经对方同意，不得将双方卡内资金转至任何第三方或为任何第三方支出（小家庭正常开销除外）......（6）双方在任何情形下不得首先实施家庭暴力......2、鉴于男方目前的工作性质，及经常出差的情况，为了增强女方的安全感，男方在出差或应酬时必须保持清醒的头脑，洁身自好，不得受任何诱惑影响，不得出入不正当场所，不得涉及黄、赌、毒，不得与除女方外的任何异性发生背叛婚姻的亲密行为。3.双方违反上述协议第一款第1项、第3项A条/B条、第6项，及第二款内容，导致另一方起诉离婚的，过错方同意将夫妻共有财产的80%归另一方所有（即无过错方可以要求索赔的损害价值以夫妻共有财产的30%计算）......”。
李某1于2005年12月31日与北京奇然房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买205号房屋，2009年1月5日，该房屋产权登记于李某1名下。205号房屋成交价为633573元，首付款为153573元，契税为9503.59元，公共维修基金为12671元，贷款480000元，婚前还贷本息共计247828.39元，婚内还贷本息共计366970.31元，上述款项金额双方均予以认可。2015年6月30日，李某1与案外人李某3、胡某签订《赠与合同》，将205号房屋赠与案外人李某3、胡某。2015年7月2日，205号房屋办理了不动产转移登记，为案外人李某3和胡某共同共有。2018年12月3日，案外人李某3、胡某与案外人孙某签订《北京市存量房屋买卖合同》，将该房屋卖与案外人孙某，并于2019年1月17日办理了不动产转移登记。
杨某于2011年5月23日与案外人陈某、李某4签订《存量房屋买卖合同》，购买402号房屋，2011年6月3日，该房屋产权登记于杨某名下。402号房屋成交价为1521000元，首付款为721000元，契税及其他税费89932元，贷款800000元，婚内还贷本息共计933250.73元。上述款项金额杨某、李某1均予以认可。2015年5月11日，杨某与案外人董某签订《存量房屋买卖合同》，将402号房屋以买卖方式过户至案外人董某名下。
杨某、李某1于2015年6月15日与案外人李某5签订《存量房屋买卖合同》，购买北京市西城区房屋。
经双方协商一致，205号房屋在2015年转让时的市场价格按照450万元计算，在2018年离婚时的市场价格按照620万元计算。402号房屋在2015年转让时的市场价格按照210万元计算，在2018年离婚时的市场价格按照335万元计算。
关于205号房屋在双方结婚时的市场价格，杨某认为应当按照265万元计算，李某1认为应当按照350万元计算。在审理过程中，李某1提出评估申请，法院先后委托杜鸣联合房地产土地资产评估（北京）有限公司、仲量联行(北京)土地房地产评估顾问有限公司对205号房屋在2011年6月10日的市场价值进行评估。2021年11月12日，杜鸣联合房地产土地资产评估（北京）有限公司出具不予受理通知书，认为因价值时点的市场数据及相关市场资料无法获取，根据司法鉴定规则，符合不予受理要求，该机构决定不予受理。2022年2月7日，仲量联行(北京)土地房地产评估顾问有限公司出具不予受理通知书，认为由于该公司没有且无法搜集到评估对象所在项目及周边类似房屋于2011年6月10日前的历史交易价格数据，故无法对上述房屋进行评估。经查询北京市住建委房地产信息发布平台，该小区2011年6月无网签记录。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
一、对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。
首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。本条规定的"双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分"的计算，可以用公式表示为：
应补偿数额=(共同还贷数额/总购房款)x房产的现值x50%。
房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。
举例说明：
假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年(240个月)，则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39667元。双方当事人婚后共同还贷3年(36个月)后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，
购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元(120万元+603452.87元)。其中，首付款在房价(房价款+利息)中所占比例为36万元/1803452.87元x100%=19.96%,夫妻共同还贷216518.04元(6014.39元x36)，占房价款的12%(216518.04元/1803452.87元x100%)。
如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元(400万元x12%x50%)。剩余贷款1226934.83元(1443452.87元-216518.04元)，仍由购房一方继续偿还。
二、在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中，对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改，购买房改房，在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠，但直至原配偶死亡后，该当事人再婚前才正式签订购房合同，购买房屋的，因所购房屋系房改房，购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠，因此，不宜适用本条判决房屋的归属。
三、在决定将符合本条规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方所有时，务必做好以下工作：一是要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿；二是妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。
四、人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：(1)案涉房屋购买时的价款；(2)首付款及其在购房全款中的比例；(3)按揭贷款数额及其利息数额；(4)当事人以夫妻共同财产还款累计数额(包括利息)及其占全部房款和利息的比例；(5)尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻《民法典》第1087条规定，照顾子女，女方和无过错方利益。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）
第七十八条
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知（2014年11月17日）
人民法院在审理离婚案件中，根据《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。
产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：
房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。
房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准，对房贷的计算标准可通过当事人提供、向各银行查询及通过互联网查询等方式了解。上述计算标准是离婚时夫妻分割财产的基准，人民法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。
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一、房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）A÷（房屋购买价＋全部应付利息）B×房屋评估现值C（或夫妻认可房屋现值）×50%= A/BC×50%
二、共同还贷及增值部分=共同还贷本息*离婚时房屋价值/购房成本=AC/B=（1、不动产升值率=不动产现价值/不动产成本（房屋购买价＋共同已还利息+其他费用）2、共同还贷部分x不动产升值率）
综上，房屋补偿款= A/BC×50%= AC/B×50%。
李某与杨某离婚后财产纠纷二审民事判决书【北京市第二中级人民法院(2022)京02民终14449号2023.01.29裁判】
