一、过户前：先查产权与房屋，把风险挡在门外
🔍 产权核查（最关键）
- 查不动产权证原件，去不动产登记中心/线上核验：无抵押、无查封、无异议登记、无居住权
- 确认共有情况：夫妻/多人共有需全部到场签字，或提供公证委托书+同意出售声明
- 看土地性质：出让可直接交易；划拨需补缴土地出让金
- 查房屋性质：经适房/房改房需满年限、补差价才能过户
- 查是否出租：租客需签放弃优先购买权声明，避免“买卖不破租赁”纠纷
🏠 房屋现状核验
- 实地看房：核对户型、面积、楼层与证载一致；查漏水、裂缝、水电燃气、装修
- 查违建：私搭乱建可能无法过户、后续被拆
- 查学位/户口：确认学位未被占用、户口可迁出（福州影响落户/上学）
📝 合同与资金（必写死）
- 合同必备：成交价、付款方式、网签/过户/交房/迁户口时间、违约责任（逾期按日违约金）
- 资金：必须走政府监管账户（福州线上可办），过户完成才放款；拒绝私下转账、过桥资金
- 留尾款（约5%-10%）：交房、迁户口、结清欠费后再付
二、过户中：材料备齐、流程合规
📄 必备材料（福州）
- 买卖双方：身份证、户口本、婚姻证明（已婚/离异）
- 房屋：不动产权证、网签合同、资金监管凭证
- 税费：契税、个税、增值税（满2年免增值税、满5唯一免个税）
- 委托：不能到场需公证委托书
🧾 办理流程（福州）
1. 网签（线上/线下）→ 2. 资金监管 → 3. 缴税 → 4. 过户登记 → 5. 领新证（电子+纸质）
- 福州支持全流程网办（e福州/闽政通），最快1个工作日办结
- 有抵押可带押过户，不用先解押
三、过户后：收尾+交割，不留隐患
📜 领证与核对
- 领不动产权证，核对产权人、地址、面积、共有情况无误
🔌 配套过户+费用结清
- 立即办：水、电、燃气、物业、宽带、广电过户，卖方结清所有欠费，签交割单
- 户口：按合同约定迁出户口，逾期追责
🗝️ 交房验收
- 核对家具家电清单（拍照留证），检查固定装修、门窗、厨卫完好
- 收钥匙、门禁、车位/储藏室手续
四、福州本地特别提醒
- 线上办理：用e福州/闽政通/福建省网上办事大厅，一站式办过户+水电燃气过户
- 登记费：住宅80元/套，线上支付
- 限购/税费：以福州最新政策为准，提前核算
