大家好，我是不做卖房服务橙子。
一个已经帮400+位粉丝在广州安家，解决各种买房贷款难题的朋友。
我们只服务买房的小伙伴，百分百站在买房小伙伴的立场。
希望和大家建立长期关系，并且都能住上更大更好的房子。
最近至少有5位以上的小伙伴过来问我，说广州的二手房是不是要起飞了，给我问的一脸懵，虽然我知道广州最近成交回暖，但是远不至于到起飞的地步。
和几位小伙伴详细聊了之后我才知道，起因是广州市规自局之前发文，提到了要探索房票在二手房、以旧换新这些场景的应用。
也就是说，以后旧改拆迁后，村民手里的房票不光可以买新房，还有可能可以选择购买二手房。
对于这个政策，我的结论是，提出的这个方向是对的，但是道阻且长。
我说这个结论，绝对不是故意和大家唱反调，或者泼冷水。而是因为我们在一线市场，见过太多政策从纸面到落地之间，看似近在咫尺，实际却远在天边的距离。
如果小伙伴们确实对于自己的需求，还有一些疑问，或者说自己的情况，现在到底应不应该买房，都可以加小助手的微信，约橙子详细聊聊。
或者加群交流，群里也有很多计划买房，或者同样纠结中的小伙伴们，大家抱团取暖，一起交流经验心得，一定会对你买房这件事情有所帮助。
在聊房票二手交易这个政策之前，我们再温故而知新，简单回顾一下房票这个政策。
房票，本质上是政府给拆迁村民的一张购房凭证。
过去的旧改安置，要么是回迁安置，等开发商把新房建好，村民搬回来住。要么是货币安置，直接给钱，村民自己去买房。
但这两种方式都有问题。
回迁安置周期太长，村民要等好几年，期间租房住，生活成本高，怨气大。
货币安置直接给钱，村民拿到钱之后，不一定会去买房，可能存起来，可能消费掉，对楼市的拉动效果有限。
于是房票出现了。
房票的逻辑是，提供一张凭证，凭证只能用来买房，不能提现。这样既解决了村民的安置问题，又把资金定向导入楼市，帮开发商去库存。
听起来是一个很聪明的设计。
但任何政策，从设计到落地，都会遇到现实的摩擦。
房票的第一个落地的问题，是开发商不愿意接手。
最核心的问题是结款周期。
普通客户买房，首付当天到账，贷款一两个月内到位，开发商的资金回笼是可预期的。
但房票客户不一样。房票的兑付要走住建、财政、银行、国企平台一整套流程，中间涉及多个部门的审批和资金划转，周期短则三个月，长则半年以上。
对于本来就在熬资金链的开发商来说，这笔钱什么时候到，说不准。
所以房票推行的初期，确实有不少开发商积极响应，但之后就发现积极性越来越低，特别是一些去化还不错的项目，甚至开始拒绝转名后房票的使用。
这背后反映的，是整个房票体系在资金流转上的结构性问题。
连开发商都开始嫌弃房票了，现在政策要把房票推给普通房东，房东会怎么想？
房东卖房，要么是为了换房，要么是应急，要么是套现。不管哪种，都需要尽快拿到钱。
让一个急着用钱的房东，去等一张不知道什么时候能兑现的房票，这件事本身就很难成立。
如果房票不从根本上解决结算周期的问题，那么即便房票能买二手房，愿意接受房票的房东，也不会很多。
毕竟操盘手可以和开发商协商推广房票，毕竟要识大体。但是房东都是个体，如果没有额外的好处，可没有谁会为了大局，牺牲自己的利益。
房票的第二个问题在于，目前市面上流通的房票，大部分都来自于黄埔区的几个城中村。村民都属于地缘客户群体，如果要自用房票，大概率只会在村附近的周边选房。
也就是说，如果要用房票选择二手房，就一定要保证二手房的性价比要远高于新房。
我们就拿老黄埔来距离，实际上，老黄埔的很多次新二手房，性价比并不见得比新房高多少。
这是黄埔区几个标杆次新盘的成交单价，这些能成交的，都是在小区放盘里，相对价格比较低的。
实际上，大部分的挂牌价，要远比这个价格高出一截。
这里有很大的原因是这些次新的业主当年入手的价格更高，割肉卖房相对更难接受。
除此之外，我们还没有把新规高得房率前提下，实际得房面积的单价算进来。
这样综合算下来，次新二手房并不见得就有足够高的性价比。
而老黄埔价格便宜的二手房，楼龄动辄20年以上，性价比我觉得确实有，但是房票买家愿不愿意接受，就是另外一个问题了。
可能二手房目前唯一的优势，是即买即住。对于需要马上安置的村民来说，这确实是刚需。
只是最终还要看买房人最终的取舍。
其实关于二手房房票交易，广州不是没有抄作业的对象，比如厦门。
厦门的二手房房票交易从去年5月份就开始了，厦门的二手房票交易一次之后，不能二次转让，不能兑换现金，只能用来买新房。
然后如果拿着房票买新房，6个月内购买，就能得到政府5%的额外补贴，然后7-12个月之间是2%的额外补贴。
如果总价够高，这个优惠力度还是挺可观的。
这既解决了房票交易二手房很难统一标准的问题，又解决了房票兑现周期慢的问题，而且还通过额外的利益，引导资金流向了操盘手心心念念的新房市场。
可谓一举多得。
对于那些有置换需求的业主来讲，把自己的房子换成房票，还有额外的实惠，那自然是一件可以欣然接受的好事。
但是这里有一个很关键的地方，就是那个5%的补贴，是要从政府的口袋里掏钱出来的。
有利益的事情，大家才会有动力去做。
但是广州之前的房票结算都能拖拖拉拉，要提供额外的补贴，怕不是要了亲命。
我很难想想抠门到像铁公鸡一样的广州操盘手，还有没有余力拿出类似厦门的专项款，用来补贴房票，盘活市场。
当然，厦门的拆迁规模有限，房票的总量相对可控，广州的房票发放规模更大，需要的财政补贴规模也会比厦门高不止一个量级。
所以在落地难度和决心上，就是要真正接受考验的时刻了。
但我们不得不说，这个政策的方向是对的。
交易创造财富。任何增加交易可能性的政策，都值得肯定。
广州这次把房票扩展到二手房，至少说明了一件事，政府意识到，稳住二手市场才是稳住整个楼市的关键。
过去的思路是新房优先，把资金定向导入新房市场。但这两年的实践证明，新房去库存和二手房流通是两回事，不能顾此失彼。
二手市场活跃了，置换链条才能转起来。置换链条转起来了，新房市场才有活水。这个逻辑是对的。
只是我们不要把方向对等同于马上有效。
政策落地能不能真正增加交易，最终还是离不开资金到位。
房票兑现的钱到位，房东才愿意接手房票。开发商的钱到位，旧改才能提速。国企平台的垫资能力到位，整个链条才能转起来。
这条链条上，任何一个环节卡住，效果就会大打折扣。
所以，我觉得大家不用太担心这个政策影响对二手房市场产生太大的影响。
一切都要等实施细则出来，等第一批房票二手房交易真正落地，我们再来看数据的情况。
毕竟买房这件事，政策是背景，自己的情况才是主角。
不管房票政策怎么变，有几件事是不会变的。
比如选对板块，比如算清楚自己的现金流，月供占收入的比例、应急资金的储备、未来几年的收入预期，这些算清楚了，才能做出真正适合自己的决定。
另外我一直觉得很多次新房的价格还没有到位。一些价格还虚高的次新房，我觉得整体价格回落到新规新房8成左右的价格区间，才算是合理的。
如果没有达到这个区间，其实可以再等一等他的自我调整。
如果你现在正在考虑广州楼市的二手房，欢迎扫码找我聊聊。我会帮你把账算清楚，告诉你现在适不适合买，为什么适合，或者为什么还需要再等等。
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