迪拜房产新政策:外国买家如何把握永久产权机遇?

1. 2002 年第 1 号法令：首次允许外国人在指定区域内购买永久产权的房产
2. 2006 年第 7 号法令（不动产登记法）：确立了迪拜土地局（DLD）为唯一产权登记与监管机构，所有产权需登记才合法
3. 2006 年第 3 号条例：明确了非阿联酋地区国民可以购买的房屋产权类型（Freehold、Leasehold、Musataha）以及适用区域
4. 2025 年土地转换新政：允许在谢赫扎耶德路和杰达夫地区的部分地区将私有土地转变为永久产权

1. 核心定义：房屋买家100% 永久拥有房产及土地所有权，DLD（迪拜土地局）颁发《Title Deed（地契）》，受阿联酋地区法律的绝对保护
2. 核心权益：

• 永久持有房产（自住、出租、空置均可）

• 房屋持有者可以自由出售、转让、抵押、赠与、继承（无需本地担保）、内部改造自主（遵守物业规定）

• 可以申请 3 年购房签或 5-10 年黄金签证、个人持有零房产税及资本利得税

1. 适用区域：迪拜当地政府所划定的永久产权区，覆盖了迪拜 70%的核心区域，其中包括迪拜市中心、迪拜码头、朱美拉棕榈岛、迪拜溪港、杰达夫、迪拜山庄等，可以通过 Dubai REST（DLD 官方 App）来进行查询验证
2. 登记流程：

• 现房：签 SPA 销售协议→付4%DLD过户费→DLD登记→领Title Deed

• 期房：签Oqood期房合同→资金存入 ESCROW 托管账户→交房后换领 Title Deed，期房无地契不可办签证

1. 核心定义：买家仅获得房产使用权，土地归原业主（政府、开发商）所有，租期最长 99 年，DLD 颁发《Leasehold Title》
2. 核心权益：

• 租期内可自住、出租（需看合同是否允许转租）、租期内可转让剩余租期（需原业主同意，流程复杂）

• 不可继承（部分合同）、重大改造需原业主同意、不可申请任何居留签证、到期自动归还产权（续租需谈判）

1. 适用区域：

1. 核心定义：类似长期土地租赁 + 自建、使用权限，期限最长可达到99年，多用适于商业地块、工业用地、农业用地或特定住宅等项目
2. 核心特点：

1. 适用区域：谢赫扎耶德路（世贸中心环岛至运河段）和杰达夫地区的部分区域
2. 转换条件：土地为私有土地（非政府、公共用地）、在 Dubai REST的转换清单内、缴纳土地估值 30%的转换费+公共设施费+RERA 服务费
3. 政策意义：

1. 无国籍、身份限制：全球公民、公司均可购买永久产权（指定区域），无需本地担保
2. 产权登记要求：所有产权必须在 DLD 登记，未登记不受法律保护
3. 公司持有规定：境外公司可以购买永久产权，出售时增值部分需要缴纳9%的企业所得税（个人零税费）
4. 继承规则：

1. 签证相关：仅永久产权区域可以办理签证，非永久产权区域的 “永久产权” 宣传均为违法，需通过Dubai REST平台进行核验
2. 期房风险：期房需确认ESCROW托管账户及开发商RERA备案，合同需要明确交房时间、逾期赔付及烂尾兜底
3. 租赁产权风险：99年到期后产权自动归还，续租无保障，建议想要在当地投资、自住优先选永久产权
4. 交易合规：

1. 优先选择Freehold（永久产权）：适合投资、自住、办签证、资产传承及全球资产的配置，是 90% 外国买家的首选；
2. Leasehold（租赁产权）：仅适合短期自住（≤20 年）、预算有限、不办理签证并且不考虑传承的买家
3. 2026 年实操行动清单：

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