上海二手房交易全流程(2026版)

第一阶段：准备与签约（起步）

1. 资格核验与产调

   
   
   • 
     

     买方：通过“随申办”查询购房资格（限购套数、社保年限）。

   
   
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     卖方：拉取《不动产登记簿》（产调），确认房屋无查封、无高额抵押（注意：上海已推广“带押过户”，但需银行同意）。

   
   
   
   



2. 签约与定金

   
   
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     签订《上海市房地产买卖合同》（俗称“黄皮合同”）。

   
   
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     支付定金：通常为总房款的5%-10%，直接转给房东（大额建议走资金监管）。

   
   
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     支付中介费：若通过中介，此时支付（上海通常为总价1%-2%，可谈）。

   
   
   
   

第二阶段：网签与资金监管（安全锁）

1. 网签备案

   
   
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     在中介门店或交易中心线上系统录入合同，生成网签编号。这是防止“一房二卖”的关键，无网签无法办理贷款和过户。

   
   
   
   



2. 资金监管（上海特色：强制/半强制）

   
   
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     首付款：必须存入上海市房地产交易资金管理有限公司或银行指定的监管账户，严禁直接转给房东。

   
   
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     监管范围：除贷款外的大部分房款（包括首付、尾款等）。

   
   
   
   

第三阶段：贷款与审批（如需）

1. 面签与审批

   
   
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     买方携带征信、流水等材料与银行/公积金中心面签。

   
   
   • 
     

     审批通过后，银行出具《贷款承诺书》。

   
   
   
   



2. 解押（或带押过户）

   
   
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     传统模式：房东用自有资金或买方首付款（在监管账户中）还清房贷，注销抵押。

   
   
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     带押过户：上海已推行，若银行支持，可直接在不还清旧贷款的情况下办理过户。

   
   
   
   

第四阶段：过户与缴税（核心）

1. 过户登记

   
   
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     双方携带身份证、户口本、结婚证、网签合同等，到不动产交易中心办理转移登记。

   
   
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     上海提速：现在支持“一网通办”预审，线下跑一次即可完成过户、缴税、领证。

   
   
   
   



2. 缴纳税费（2026年标准）

   
   
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     买方（契税）：首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套1%（90㎡以下）或2%（90㎡以上）。

   
   
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     卖方（增值税）：满2年免征，不满2年按全额5.3%征收。

   
   
   • 
     

     卖方（个税）：满五唯一免征，否则按1%或差额20%征收。

   
   
   
   

第五阶段：交房与结算（收尾）

1. 放款与交割

   
   
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     银行收到抵押证后放款至监管账户，监管方将全款划给房东。

   
   
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     物业交割：结清水、电、煤、物业费，交接钥匙。

   
   
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     保证金支付：确认户口迁出、无欠费后，支付预留的户口保证金和物业保证金（通常各5000-10000元）。