第一个楼层：2楼！高层住宅的返水重灾区。

很多人觉得2楼比1楼强，因为2楼既不用直面潮湿的问题，多蚊虫的问题，而且私密性也比1楼要好，可实际住过的人都知道，2楼也有个让人头疼的问题，而且99%的人都不能接受，那就是排水返水的问题，这个属于建筑设计的先天缺陷，仅仅靠后期装修是解决不了的。

我看过一份建筑工程行业的统计数据，数据显示，高层住宅的2楼，大约有28%的住户都遭遇过不同程度的返水问题！为什么会这样？因为高层住宅的1楼大多有独立排水，而2楼，及以上所有楼层，是共用一根排水管道，一旦主管道堵塞，或者老化，再或者物业疏通不及时，污水就会第一时间倒灌进2楼，轻则卫生间反味，厨房积水，重则那就是家具被泡，墙面发霉了！维修的话，只能临时疏通，但没办法彻底解决问题。

我之前卖过一套济南老小区的2楼，总高18层，2022年买的二手房，2025年想卖，挂牌价连续降了3次，卖了大概半年才成交，房东告诉我说，这个房子哪都好，就是返水问题让人糟心，他买过来以后，修过2次，每次差不多都要花2000多，但还是没根治，没办法，只能卖掉了！他这个小区的二手房还是比较容易卖的，因为地段好，学区好，同小区、同户型的中间楼层，成交周期平均35天左右，但他这套2楼，足足卖了3个月，如果不是多次降价，我估计3个月也卖不掉。

另外，2楼除了返水的问题，还有3个硬伤也经常让人诟病。一个是采光通风差，即便是在楼间距达标的情况下，冬季日照时间也比中间楼层短，如果是阴雨天，房间里那就更闷了，而且还有返潮的问题，虽然比1楼要轻，但相比其它楼层，还是没有任何优势的。二是噪音大，距离地面就隔着个1楼，行人说话，开关门，汽车的轰鸣声，和一楼差不多，避不开的！三是流通性差，2楼的返水问题现在几乎是人尽皆知了，谁都怕返水，所以议价的时候压价很厉害，即便降价卖，成交周期也会拉长，流通性甚至还不如1楼。

除非是总高11层以下的洋房，或者带独立排水的2楼，否则，2楼的房子尽量别买！如果实在是没得选了，也一定要让中介查一下近3年该楼层的返水维修记录，同时还要让物业提供近1年的排水管道疏通记录，如果啥都没有，哪怕房子不买了，也别碰！

第二个楼层：顶楼！楼顶渗水问题难以解决。

很多人买顶楼，基本上都是看中了顶楼的视野开阔、安静没人打扰，价格还便宜，但我卖房子这么多年了，我敢说顶楼是长期持有最不划算的楼层，二手房市场里，除了1楼、2楼不好卖，再往后就是顶楼了！另外，顶楼也是折价最多的楼层之一。

顶楼的问题都有哪些？概括来说，主要有4个。一个是楼顶渗水。根据住建部监测的数据显示，过去3年，顶楼漏水的投诉占比大约为20%~25%，是所有楼层里面最高的！我见过很多业主，刚交房那几年没啥问题，但住个7、8年，渗水的问题就来了，修一次大几千，管不了几年又渗水，反复折腾，钱没少花，居住体验也全毁了。

二是冬冷夏热。夏天的时候太阳直射屋顶，室内温度比楼下要高3~5度，当然了，可以开空调解决这个问题，但电费不花钱吗？一年下来，估计要比楼下多花2000多的电费，不心疼吗？冬天也是这个问题，保温差，暖气留不住，比中间楼层要冷好几度。

三是过度依赖电梯。住顶楼，特别是那种30多层的大高层，如果不乘坐电梯，几乎就没有办法下楼了，如果遇到停电，或者电梯维修的时候，怎么办？爬楼吗？年轻人身体好没问题，老人和孩子呢？也爬楼？能扛住吗？

四是水压不足。因为顶楼涉及到二次供水，所以在早晚用水高峰期的时候，会出现供水不足的问题，比如洗澡的时候，水会突然变少，甚至是变凉等等，这都是有可能的！当然了，这个问题主要集中在早期的那些高层住宅身上，现在建造的高层住宅，这个问题几乎不存在了，但不是100%不存在了，也有可能会发生，只是概率比较小了。

根据中原地产的数据显示，同小区、同户型的顶楼，成交价要比中间楼层低8%~15%，成交周期也要多2~3个月，比如济南历下区的某小区，我们公司刚成交的2套房源，一套是118平的中间楼层，挂牌价189万，50天成交；另一套是顶楼，挂牌价167万，降价2次，163万成交的，用时95天。

顶楼就一定不能买吗？也不一定！除非价格非常低，而且还送露台，更重要的是，你能接受顶楼的所有缺点，否则不建议普通家庭入手。如果非要买，一定要让开发商提供防水质保的年限，二手房的话，要去现场查看防水施工记录，同时还要提前做好二次防水以及隔热层。

第三个楼层：设备层，及其上下楼层！噪音大，不容易转手。

说实话，设备层，及其上下楼层，是大多数中介最不愿意推的楼层，因为太难卖了！哪怕侥幸卖出去了，后续也可能会有客诉问题。

设备层的核心问题是噪音。你可以把设备层理解为整栋楼的心脏，里面有水泵，电梯房，空调主机，风机等设备，这些设备是24小时不间断运转的，只要设备运转，就会产生噪音，这种噪音穿透力很强的，关窗户没啥用，哪怕你装隔音棉都没用。

怎么识别设备层？一般来说，设备层会藏在中间楼层，或者顶层，还有就是负1层或者负2层，具体看3点，一个是看户型图，只要标注设备层或者机房字样的楼层，直接避开。二是问置业顾问或者中介，他们有义务告知购房者。三是实地看房，听有没有嗡嗡嗡的声音，有的话，那就是设备层了，这个跑不了，直接放弃就行了。

所以说，买房的时候一定要要问清楚设备层的位置，哪怕价格便宜，也尽量别买，还包括设备层的上下两层也一样，不仅噪音大，住着不舒服，更关键的是，后期想换房也不容易！对于购房者来说，换房损失的不仅是时间，还有房价。

综上这3个楼层，就是业内一致认为“最难卖”的3个楼层！住着不舒服，还不容易转手，建议买房避开！对此，你怎么看？