依据我国《民法典》第一千零六十二条、第一千零六十三条和第一千零八十七条的相关规定，并结合司法实践，夫妻在离婚时，对于婚姻关系存续期间所涉房产的分割，主要存在以下情形：
婚前双方共同出资购房但登记在一方名下，这种情况在法律上较为复杂。简单来说，该房产通常会被认定为登记方的个人财产，但出资较多的非登记方可以要求返还相应的出资款及合理的增值收益。
具体如何处理，需根据双方的出资情况、购房目的以及是否有书面约定来综合判断。以下是几种常见的情形分析：
核心原则：产权登记 vs. 实际出资
具体情形与处理方式
情形一：以结婚为目的共同购房（最常见）
若结婚了（婚后）：该房产通常会被认定为夫妻共同财产。但在离婚分割时，法院通常不会简单地“一人一半”，而是会考虑双方的出资比例（首付和还贷），出资多的一方会适当多分。
若分手了（婚前）：这属于婚约财产纠纷。法院通常不会直接按出资比例判定房产份额，而是会综合考虑双方的出资贡献、购房目的（为了结婚）、同居时间等因素，判决登记方返还出资方的款项及相应的增值部分，或者给予一定的经济补偿。
情形二：非以结婚为目的（如普通合伙投资）
借贷关系：若出资方能证明转账是“借款”（有借条或明确聊天记录），那么这属于债权债务关系。房产归登记方所有，但登记方需要偿还出资方的本金及利息。
按份共有：若双方有明确约定（书面或可证明的口头约定）按出资比例共有，或者虽然没有明确约定但出资比例悬殊且长期共同还贷，部分法院可能会认定为按份共有，即按照出资比例分割房产。但这种情况在司法实践中认定较严，需要强有力的证据。
关键证据清单
无论属于哪种情形，若你是非登记方，以下证据至关重要，务必保留好：
出资凭证：银行转账记录、刷卡单据、取现记录、首付款支付凭证、每月还贷流水，证明你实际投入了资金，是主张权利的基础。
沟通记录：微信/短信聊天记录、邮件、录音，内容涉及“一起买房”、“为了结婚”、“出资比例”等，证明购房目的（为了结婚共同生活）以及双方对产权的真实合意。
协议文件：婚前财产协议、房产份额约定书（如有），这是最直接的证据，法院会优先按照协议处理。
使用凭证：物业费、装修费、水电燃气费的缴纳记录（如果你有支付），证明你对房屋的维护和使用有贡献。
善意与温馨提示
补签协议（如果还没结婚）：若你们关系稳定且打算结婚，建议签订一份婚前财产协议，明确该房产的出资比例和产权份额（例如按出资比例按份共有），并进行公证，这是最稳妥的“后悔药”。
加名（如果还没结婚）：最直接的办法是去房管局办理变更登记，将名字加上去。一旦加名，房产性质通常会转变为共同共有或按份共有。
保留证据（如果已经分手）：若关系破裂，首先要做的就是固定证据（转账记录、聊天记录截图公证等），以便在诉讼中主张返还出资款及相应的增值收益。
总之，登记在一方名下，法律上房子首先是那个人的。但如果你出了钱，特别是为了结婚而出的钱，你有权要求拿回属于你的那一部分本金和它带来的增值收益。
在司法实践中，对于小产权房、公房、拆迁安置房等特殊房产，因其产权属性、来源及政策限制的特殊性，法院在处理其分割问题时，通常会采取区别于普通商品房的处理原则。
核心处理思路是：对于未取得完全所有权或仅有使用权的房产，法院通常不会在离婚诉讼中直接判决所有权归属，而是根据案件具体情况，对房产的使用权、居住权或相关财产性权益进行分割或确定补偿方案。
1.小产权房
小产权房因未取得国家统一的不动产权证书，不具有法律意义上的完全所有权，其产权归属不受《民法典》物权编的保护，也无法在市场自由交易。因此，法院在离婚诉讼中不会对其“所有权”进行分割。
处理方式：法院会综合考虑房屋的出资情况、来源、双方对房屋的贡献等因素，判决房屋由一方居住使用，并由使用方向另一方给予相应的经济补偿。
重要提示：法院关于“使用权”的判决，仅用于解决夫妻内部财产分割问题，不代表对房屋合法性的司法认定，不能作为产权证明或对抗行政处罚、拆迁补偿的依据。
2.公房（公有租赁住房）
公房的所有权属于国家或单位，夫妻双方仅享有承租权和使用权。因此，离婚时分割的并非房屋所有权，而是承租权或使用权。
承租权的归属：法院会根据公房的来源（如婚前一方承租、婚后共同申请等）、双方的工龄、职称、是否为产权单位职工、子女抚养情况、照顾女方和无过错方等多种因素，综合判断承租权应归属于哪一方。
经济补偿：获得承租权的一方，通常需要对另一方进行适当的经济补偿。
特殊情况：若公房面积较大，可以隔开分室居住，法院也可能判决双方分别租住。若一方无权承租且解决住房确有困难，法院可判决其暂时居住，但一般不超过两年。
部分产权房：对于通过标准价购买的公房，夫妻仅取得“部分产权”，这部分权利也属于夫妻共同财产，法院在分割时会征求原产权单位意见，并参考当时的政策进行公平分割。
3.拆迁安置房
拆迁安置房的分割最为复杂，其权益可能涉及被拆迁房屋的产权人、家庭成员（包括配偶）、甚至集体经济组织成员。法院在处理时，会严格审查拆迁安置政策、安置协议以及资金来源。
核心原则：关键在于判断安置权益是基于“人头”还是“面积”。
司法实践中的具体情形分析：
婚前个人房产拆迁：若被拆迁房为一方婚前个人财产，婚后拆迁获得的安置房，若未使用夫妻共同财产补缴差价，也未因配偶人口因素增加面积，则安置房通常认定为个人财产。反之，若使用了共同财产补差价或因配偶作为家庭成员增加了安置面积，则对应增值或新增部分可能被认定为共同财产。
夫妻共同房产拆迁：若被拆迁房为夫妻共同财产，则拆迁后获得的安置房也属于夫妻共同财产，依法进行分割。
农村宅基地拆迁：情况更为复杂。宅基地使用权具有强烈的身份属性，通常归原户主（如男方家庭）所有。但若配偶（如女方）因婚姻关系成为家庭成员并被计入安置人口，则其享有的那份安置权益（如按人头分配的面积）应受到保护，可主张分割。
未取得产权的处理：若安置房在离婚时因政策原因尚未办理产权证，法院通常不会处理所有权，而是根据实际情况，对房屋的使用权、居住权或未来的财产性权益进行分割，待产权明确后，当事人可另行主张权利。
应对策略建议：建议在购买该房产时，向当地房产部门了解有关小产权房的房产政策属性，从而制定针对性解决方案，夫妻双方签订协议予以确认。
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