3月以来，上海二手房成交连创多个纪录！
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这是上海楼市彻底告别低迷、全面回暖的最强宣言。
2026年的上海二手房，真的梦回2021年了！
3月28日 1585套！是市场彻底沸腾的实锤
单日1585套，有哪里值得“吹”
对比2025年下半年的市场冰点，上海二手房日均成交仅维持在500-600套，1585套的单日数据，直接实现了近3倍的翻倍式跃升；
这一数据不仅刷新了近5年的单日成交纪录，更标志着上海二手房周末成交中枢，已经彻底稳定在日均1000套以上的高位区间。
3月全月成交量毫无悬念将冲破30000套大关！
而3万套，正是上海楼市的“黄金标尺”：业内普遍将月成交2万套定为上海二手房市场的“荣枯线”，3万套则是市场进入高度活跃周期的分界线。
上一次上海二手房单月成交稳稳站上3万套，还要追溯到2021年——那个上海楼市的高光年份，年初曾创下单月成交4.3万套的历史峰值。
时隔5年，我们再次站在了这个关键节点上。
从冰封到沸腾，上海楼市只用了31天
这场史诗级的回暖，不是凭空而来的。
从2月26日“沪七条”新政正式落地，到3月28日创下1585套的单日纪录，仅仅过去了31天。
正是这轮被称为“上海近年力度最大”的楼市新政，用三记杀手锏，彻底激活了冰封已久的市场，也让3月3日起日均成交破千的持续高热成为必然。
大家真真实实地感受到，这个“小阳春”，有点热！按照“量在价先”的规律，下一步，该涨价了？买房的窗口期，是不是要过了？现在，“贝壳找房”上随便打开一个小区的挂牌价，涨价的不在少数！
这些小区，挂牌价明显涨了！
什么样的房源敢叫高价？
从房龄来看，20-30年的占比是最多的，其次是10-20年的小区。
市区八九十年代的老公房，和10年内次新房敢叫高价的新增挂牌不多。
从总价分布来看，200-600万占比接近了6成。这个区间的预算比较贴合以刚需为主力的成交口，占比较大在意料之中。800万以上改善及豪宅房源，房东敢出高价的不多。
从地理位置上看，能上榜的基本都是宜居属性较高的板块，比如古美、北蔡。还有很多动迁板块在高成交的烘托下，房东信心爆棚，比如金桥、三林、泗泾、九亭、江桥。
涨价幅度有多少？
前50的涨幅基本都在40%以上，高的甚至可以达到70%以上。
看来，这一波热度，让房东信心大增，对市场未来的走向持积极乐观态度。但是，这么大的涨价幅度，市场能接受吗？
小编认为，市场确实出现了小幅反弹的动力，但还不足以形成持续性的价格反转。
现在，到底该不该上车？
刚需自住，想好了就买
对于刚需群体来说，当下就是近年最好的上车窗口期。政策红利拉满，购房门槛降到了历史最低，市场成交量企稳，价格还没出现大幅上涨，不用去赌“房价会不会跌”，自住需求，先解决居住问题，再谈其他。重点盯紧地铁沿线、配套成熟、流通性强的刚需房源，坚决避开远郊无配套的冷门房源，不要为了贪便宜踩坑。
投资投机，别盲目跟风
当下不是好时机再次提醒，本轮行情是刚需主导的基本面修复，不是2021年的投机性暴涨。回归居住依然是底线，上海楼市的分化会越来越严重，闭眼买房躺赚的时代早已过去，没有专业的选筹能力，盲目跟风投资，大概率会踩坑。
我们不会鼓吹“房价要暴涨”，也不会煽动“再不买就来不及了”，我们只把最真实的数据、最客观的逻辑，呈现给每一个关注上海楼市的人。
梦回2021，你会选择此时上车吗？
2025年8月25日，上海房地产新政发布，涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等方面。01.上海限购政策：
①非上海户籍
社保缴纳年限<1年 无购房资格
社保缴纳年限1年≤缴纳年限<3年 外环外不限购
社保缴纳年限>3年(单身/单亲家庭) 外环外不限购 外环内限购1套
社保缴纳年限>3年(家庭) 外环外不限购 外环内限购1套
社保缴纳年限>3年(家庭)且持《上海市居住证》+积分达到标准分值 与沪籍家庭待遇相同(外环外不限购,外环内限购2套,多子女增购1套外环内)
②上海户籍
单身人士/单亲家庭
在上海无房 2011年1月30日前和父母共同共有住房≤2套 外环内可购2套
在上海已有住房 外环内1套 外环内可购1套
注:外环外不限购,沪籍多子女家庭可增购1套
已婚人士(夫妻双沪籍)
在上海无房 2011年1月30日前和父母共同共有住房≤2套 外环内可购2套
在上海已有住房 外环内1套 外环内可购1套
在上海已有住房 外环内≥2套 外环内限购
注:外环外不限购,沪籍多子女家庭可增购1套
已婚人士(夫妻单沪籍)
在上海无房 外环内可购2套
在上海已有住房 外环内1套 外环内可购1套
注:外环外不限购,多子女家庭可增购1套
2套房沪籍一方不上产证,非户籍一方需社保满三年
多孩家庭&单亲家庭
多子女家庭的认定标准
多子女家庭是指符合国家生育政策,至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭。本市户籍和外省市户籍家庭均可享受多子女家庭贷款政策。
购房政策
沪籍多子女家庭 外环内可增购1套
非沪籍多子女家庭社保>3年持《上海市居住证》且积分达到标准分 外环内可增购1套
特殊情况
部队人员 原籍上海 外环外不限购外环内可购2套
部队人员 原籍非上海 外环外不限购外环内可购1套
学生集体户口 博士研究生 外环外不限购外环内可购1套
外国人港澳台地区居民和华侨 已婚 夫妻一方为境外个人另一方为沪籍 按沪籍政策执行
外国人港澳台地区居民和华侨 已婚 夫妻一方为境外个人另一方为非沪籍 根据夫妻任一方缴纳个税或社保情况判断
注:为回沪定居而购房的华侨,凭侨务部门出具的相关证明,可免于提供已在上海连续工作满1年的证明。
企业购房(以公司名义)
①企业设立年限已满5年
②企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币
③企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。
④企业近年缴纳税款金额满500万元以上的,购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制
同时满足①②③
注:企业购买商品住房,再次上市交易需满5年及以上
02.公积金贷款政策
公积金贷款额度确定
注：自2025年1月1日起,本市存量个人住房公积金贷款将按规定执行新利率统一批量下调,无需借款人申请。
公积金贷款首付比例
公积金贷款利率
公积金贷款流程
1.收取意向金或支付定金(签署转定买卖合同)
2.签署房地产买卖合同
3.办理公积金贷款
4.贷款合同流转到房屋所在区登记中心
5.不动产登记预受理(核价、家庭名下住房查询、税费审核、登记审核)
6.缴纳税费
7.领取新不动产权证书(不动产登记证明)
8.公积金放款
9.物业交割
如何办理公积金贷款?
1.APP预约公积金申请时间,上下家到场填写书面材料(可以预约网签同一天办理,先网签转账后办理公积金贷款)
2.12-15个工作日后短信提示审批结果,下家现场签署正式贷款合同
3.3-5个工作日贷款合同流转至交易中心公积金窗口(跨区时间更长)
注：若公积金有断缴需要复议，额外加5到10个工作日的时间
公积金贷款套数认定
注：申请人家庭的范围仅限于申请人、配偶及未成年子女
公积金贷款年限判定
还款方式
等额本息
月供的贷款本金和利息总额不变,但每月还款额中贷款本金逐月增加,贷款利息逐月减少
等额本金
月供的本金固定不变,贷款利息逐月递减
谁可以申请公积金贷款?
②为正常缴存住房公积金的职工;
外省市缴存职工应当进行异地贷款缴存使用证明审核;共同借款人应当为借款人的配偶、父母、子女。
③具有完全民事行为能力，已年满18周岁且未超过法定退休年龄;
④公积金账户唯一且未被冻结，当前连续足额缴存住房公积金达到规定期限;
⑤具有良好的信用记录与还款意愿；
⑥借款人必须是购买本市具有所有权的自住住房的产权人，已支付不低于规定比例的首付款资金；
⑦能够提供市公积金中心认可的担保方式；
⑧符合法律法规、规章及规范性文件规定的条件。
03.商业贷款政策
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布2025年8月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.00%,5年期以上LPR为3.50%。
上海当前房贷利率 3.05%(LPR-45BP)
注:2025年8月26日起，上海房地产市场相关政策调整规定，利率不再区分首套和二套
贷款额度判定
商业贷款购房流程
1.收取意向金或支付定金(签署转定买卖合同)
2.签署房地产买卖合同贷款合同
3.买方办理贷款
4.领取贷款合同
5.不动产登记预受理(核价、家庭名下住房查询、税费审核、登记审核)
6.缴纳税费
7.领取新不动产权证书(不动产登记证明)
8.银行放款
9.物业交割
谁可以进行商业贷款?
主贷人条件
18-75周岁，有完全民事行为能力(个别银行政策不同，根据当时银行政策)；
有稳定收入，借款人家庭的收入是家庭负债的2倍有相对应的银行流水（一般500万以内不提供）；
征信较好，逾期不能“连三累六”，逾期越多,征信越差，拒绝贷款的可能性越大;
家庭负债的认定:通过家庭成员的征信报告认定。
商贷套数认定
首套 借款人在本市无住房的。(在限购前沪籍借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有2套可剔除)
二套 家庭名下在本市有一套住房。(在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有2套可剔除,但作为主贷人且正在还款的不可剔除）
注：网签合同(新房和二手房)、已经备案过的动迁协议都计入套数认定
04.2025年上海市征收房产税暂行方法
适用税率
来看更新后的税率分界线
新购房单价≤94446元，税率为0.4%
新购房单价＞94446元，税率为0.6%
上海每年的个人住房房产税税率分界线，是根据上年度新房销售均价的2倍来计算，上海市统计局已经公布了2024年的新建住宅销售均价，为47223元/㎡。较2023年均价45977元/㎡上涨了约2.71%。
2011年至今的分界线变化：
不少新购房的市民，可能还不太清楚征税对象、征收标准、税额计算、减免政策，又该如何缴纳及拒缴有何后果？看完这一篇干货通通告诉你。
哪些人要缴纳房产税？
根据2011年1月27日出台的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，上海房产税征收对象主要有：
1、本市居民家庭：
2011年后在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)
2、非本市居民家庭：
2011年后在本市新购的住房
上海房产税怎么缴？
1、本市户籍
免税条件：
❶ 购首套房，无论面积多大，免收房产税。
❷ 新购且属于第二套及以上住房，人均60㎡建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。怎么计算：
本年度应缴房产税 = 按人均建筑面积60㎡计算超出部分面积 × 新购房单价 × 70% × 税率（0.4%或0.6%）举例： 例如3口之家，免征面积应为180㎡。他们首套房建筑面积为100㎡，购买第二套房120㎡，两套总面积相加为220㎡，超出免征面积的40㎡，就是需要交纳房产税的部分。 具体需要缴纳多少费用？ *如果新购房的单价为50000元/㎡。则他们本年应缴房产税为： 40×50000×70%×0.4%=5600元 *如果新购房的单价为100000元/㎡。则他们本年应缴房产税为： 40×100000×70%×0.6%=16800元 |
交税截止时间：
每年的12月31日前。纳税人应当在该日期前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。上海房产税缴税渠道
纳税人可根据实际，选择通过电子税务局、付费通网站、有关银行和税务专窗四种渠道之一缴纳税款。
（1）电子税务局
电脑端：即日起，纳税人可登录上海市电子税务局（网址：
https://etax.shanghai.chinatax.gov.cn，栏目：我要办税/税费申报及缴纳/税费缴纳/个人住房房产税缴纳），按照网上流程缴税。
移动端：即日起，可通过“随申办”APP（含“随申办”支付宝、微信小程序）在线缴纳税款
（2）付费通
登录付费通网站（网址：www.shfft.com）或使用付费通APP、“付费通账单查缴”微信公众号，按照网上流程缴税。
（3）有关银行
上海银行、上海农村商业银行营业网点，都可以缴纳房产税。
（4）税务专窗
应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口，或应税住房所在区税务局办税服务厅个人住房房产税专窗。
2、外地户籍
有本市长期居住证满3年可免交房产税（如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税）。没有长期居住证的外地人需每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
05.上海买房计分制政策
06.不动产交易契税政策：
增值税及其附加税
个人所得税
个人所得税特殊情况
1.免征的情形
(1)继承土地、房屋权属,免征个人所得税
(2)夫妻更名 夫妻房屋财产分割,免征个人所得税
(3)直系亲属间赠与(不包含取得新产证以后再出售的情况)，免征个人所得税
2. 直系、非直系亲属间继承/赠与房屋后再出售房屋的个税计算
卖方通过继承或赠与获得房屋再出售的,若不符合个人所得税免征条件(满五年唯一),只能按照20%税率缴纳个人所得税,不能按照全额x1%或2%计算个人所得税。
个人所得税退税政策
自2024年1月1日起至2025年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内(按天计算)在市场重新购买住房的纳税人(必须先卖出后买入),对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中,新购住房金额大于或等于现住房转让金额的全部退还已缴纳的个人所得税；
新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
契税
契税免征和减征情况
1.法定继承人(包括配偶、子女、父母)继承土地、房屋权属，免征契税;
注：免征仅限第一顺位继承人继承土地、房屋权属，存在第顺位继承人的情况下，第二顺位继承人继承不免征;
2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税;
3.出售房改房(售后公房、房改售房、已购公房)前后1年内(以网签合同日期为准)，出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免；
计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房的税务核定价-出售住房时的发票价格-新购入住房增值税)x新购入住房应缴纳的契税税率。
(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免）
4.上海市拆迁居民用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠(拆迁人的直系亲属均可使用)，新购入住房的网签日期需在动迁协议签订日期之后。
计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房网签价-拆迁补偿价格-新购入住房增值税)x新购入住房契税税率:若新购入住房网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。
(3)(4)可同时使用
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