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上海二手房破3万套,然后暴涨?

2026-04-20 00:25:00

上海二手房破3万套,然后暴涨?

三月，上海二手房网签量破3万套，而且连续几个周末成交创新高。

新房上，不少新房项目喜报连连，有些存量续销的去化量也被带动。

得益于2月楼市利好政策，另外高层不止一次表示要着力稳定房地产市场，

內容整理自网络

上海年前先启动收购二手房的动作，年后马上松绑限购、优化公积金和房产税减免，

政策的托举会给本来就有买房意向的人一个定心丸。

借着政策窗口期，上海这几个月的成交量一定会很不错。

但价格上，不可能光靠几个政策就让房价来个原地大涨，但短期企稳的苗头有了。

1环比上涨！

根据国家统计局的最新数据，上海2月二手房价指数环比上涨0.2%，

这也是从去年5月连续下跌9个月后，首次出现环比回正，

再从冰山指数，上海近1年的大盘行情看，月环比也显示呈现0.2%的上涨，虽然上涨不多，但确实是曙光。

再从细分数据看，上海房价近3月环比上涨6%，和全国的-2.3%下跌趋势形成鲜明对比。

2025年11月，上海房价均价是4万出头，2026.2月，均价来到4.3万，涨了。

不过上海房价大盘，已经回落到2016年，房价的涨跌一定不是一朝一夕的，

过去三年里，二手房价格回正最长的持续时间只有24年10月到25年1月，坚持了4个月，还是得益于政策的利好，

回涨的速度一定是循序渐进的，但怕就怕短期的回暖后，再一轮阴跌。

2老破小先企稳次新再补跌

上海楼市的总成交量中，二手房占比70%-80%，二手房一直是最坚实的底部。

2024年，上海二手房成交总量24.27万套，其中6个月成交2万套+，

2025年总量再刷新，来到25.41万套，7个月成交量2万套+。

过去两年，上海有50多万套的二手房进行网签交易。

这50万套二手成交量里，400万以下的成交量约40万套，占80%。

上海近几年的低价的老破小卖了非常多。

一次又一次政策利好释放后，传导到市场，再加上各路中介、媒体的推波助澜，

但最根本的，还是老破小价格跌到位了。

价格跌到月供持平甚至低于租金，跌到租售回报预期可观，刚需、投资客纷纷下场。

很多老破小的价格已经回落到十年前，对比高峰回撤40%-50%。

而这一波回撤，也会让老破小率先接近底部。

因为很多低价房已经卖光了，下跌空间基本不多了，接下来就等慢慢企稳，但大涨是不可能的，因为老破小本身就没有高上限。

但接下来有些次新会面临一些补跌。

2021年上海新房开始实行积分制后，触发5年限售的新房不在少数。

这些限售次新对板块上房价的影响关键看房东的挂牌和最后成交。

但凡有一个急售的，只要低于市场均价卖，下探的口子就被打开了，

另外这一波房龄更新的次新房们，对房龄更长的存量次新肯定会造成价格上的影响，除非你地段、产品都很吃硬。

3 新房价格在下行

提到上海房价，很多人的共识就是贵，因为上海新房价格飙升太久了。

但是去年全年，上海新房销售均价较于前年下降约2.02%。

上海每年的个人住房房产税税率分界线，是根据上年度新房销售均价的2倍来计算，其中官方给到的价格是46268元/平，均价比前年低了。

拉长时间线看，2011年上海实行房产税试点后，2012年，2018年下调过，

这次是2018年后，首次出现下调，也就是说新房均价已经连长8年。

也可以变相理解成，官方层面表示：新房价格下调。

新房价格的下探，从土地端口也能发现端倪，土地楼板价下调了。

比如：

青浦徐泾：热门板块蟠龙路站附近，地价从3.87万/㎡降到了3.16万/㎡。

杨浦滨江：新地块比旁边的邻居楼盘，拿地价便宜了1万多/㎡。

青浦赵巷：一块密度更低的地，成交价却比几年前的普通地块还低了5000元/㎡。

土地价格下降，相应的，新房价格也跟着下降。

而且好房子”新规后的新房，大多实得率变高了，算下来单价变低了，实际就是变相降价。

当价格涨到大家越来越不接受，销量下降，预期落空，价格自然就会回调了。

那价格什么时候真正上涨，

最简单直接的，看供求关系，当供小于求的时候，价格上涨才有了基本面。

现在的上海楼市，二手房成交量确实走起来，但还得观察，成交放量持续稳定大半年以上，市场才有机会真正进入价格上行的反转通道。

另外，二手到新房的置换链条还没完全启动。

当二手房的置换大量进入新房市场，甚至购房人愿意加大杠杆买“好房子”的时候，上涨信号才更显现。

减少供地，去库存，让房价先企稳，才轮到涨，

至于大涨，全面非常难，未来的上海楼市一定会更加分化，

大涨的项目，可能只有最核心的板块/最稀缺的产品/最完备的配套/最顶级的产业辐射。

最根本的根本，无非就是环境、收入、人口这些老生常谈。

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